奥克兰统一规划(Unitary Plan)对奥克兰大地房的房价走势的影响

x-ray

Mark~~~~~~

ATAE

edwardyd 发表于 2015-3-12 12:25
谢谢大师。 754 REMUERA后面的房子是mix house sub, 左右都是建好的terrace house, 所以不可能再拿地了。 ...

路宽不够25，土地面积不够1200，很有不能建的可能性很大，但是你可以去试试申请resource consent，说不定也可以批的。具体多高，多少层得靠你的设计师去设计，unitary plan给出的只是一个总体的规划，但是每个case都可能不一样

enningtang

好贴！Lim report 里面有说明是处于什么类型的土地，然后按照上面的指示在网站上找对应的信息是吧？

ATAE

enningtang 发表于 2015-3-12 13:13
好贴！Lim report 里面有说明是处于什么类型的土地，然后按照上面的指示在网站上找对应的信息是吧？ ...

LIM report上目前写的都是现在的ZONING, UNITRAY PLAN主要将的是将来的zoning,至于这个zoning具体何时生效，就得等等看了.

enningtang

ATAE 发表于 2015-3-12 14:17
LIM report上目前写的都是现在的ZONING, UNITRAY PLAN主要将的是将来的zoning,至于这个zoning具体何时生 ...

谢谢，一般现在可以350平分割的话，以后分割面积只会缩小不会变大把？

ATAE

enningtang 发表于 2015-3-12 13:25
谢谢，一般现在可以350平分割的话，以后不会缩小把？

得看具体情况，有些现在是可以分割的，以后说不定不可以，有些是不能分割的，以后说不定可以，得看具体的地址的zoning 变化而定.

enningtang

ATAE 发表于 2015-3-12 14:26
得看具体情况，有些现在是可以分割的，以后说不定不可以，有些是不能分割的，以后说不定可以，得看具体的 ...

感谢回答

edwardyd

ATAE 发表于 2015-3-12 12:50
路宽不够25，土地面积不够1200，很有不能建的可能性很大，但是你可以去试试申请resource consent，说不定 ...

1200M2 和路宽够25M是现在还是将来新PLAN的对terrace 的要求？ 我在网上查不到 council的相关资料，可否给个链接？ 谢谢

ATAE

edwardyd 发表于 2015-3-12 16:26
1200M2 和路宽够25M是现在还是将来新PLAN的对terrace 的要求？ 我在网上查不到 council的相关资料，可否 ...

http://unitaryplan.aucklandcounc ... ?exhibit=PAUPSept13 主贴里面是有的

陌生的香港人

看到樓主說Unitary Plan 說得很認真 分析得好像也不錯  只想多口說一句 這些規定其實還沒實行 理論上是明年才由獨立的委員會舉行了聽證會做決定了生效 但就算明年Council 真的通過了  還極有可能有人不服向Environment Court 上訴打官司反對相關的密度標準  所以一切還有變的可能 這些規定知道就好 但請不要現在就當是板上釘釘的東西

ATAE

陌生的香港人 发表于 2015-3-12 17:10
看到樓主說Unitary Plan 說得很認真 分析得好像也不錯  只想多口說一句 這些規定其實還沒實行 理論上是明年 ...

恩，你说的对，确实是现在还没有定论的, 所以现在只是根据草案进行的理论上的讨论.

ATAE

更新。。。。。。。。。。。。。。。

陌生的香港人

我說樓主老兄 你炒Unitary Plan 的概念也炒得太厲害了吧 就拿你說的這兩個Sydney Street 和 Forrest Hill Road 的房子來說 兩個都只是比較低密度的 Mixed House Suburban Zone 一般密度是400平方米左右  甚至不是高一點的Urban Zone 雖然它們或者能降低到200平方米  但至少要和鄰居合作購地到1200才行和前面要有20米的寬度才行 - 這本身就不是件容易的事

至於要變成Terrace Housing and Apartment Buildings (THAB) Zone 則更有它的地理位置限制 至少要在市中心/town centre 或者交通樞紐 (公交總站／火車站等) 250米而內 你說這兩塊地都不像有這個條件  就是Sydney Street 那個比較近Takapuna的貌似距離也超過1000米  大概不過是一般住宅區而已

要知道高密度發展在新西蘭（甚至一般英語國家）其實都非常敏感 他們一方面要壓制urban growth （城市擴展）另一方面又好強調所謂的住宅區的 amenity  就算真的可以達成大家想要的高密度 房子設計也有很多限制 設計得不好/違規甚至可能要鄰居同意  實在不要對這些密度數字好像帶來的商機太過興奮  更不要說到底是不是真的能落實這些新規定還要看明年年底: 當Unitary Plan 所有hearings 結束後才知道  當然隨之而來的還有可能是一堆對這些密度規定的上訴  然後Environment Court / High Court 審議後宣布某些規定其實是無效 要發回Council 重做  (N年前奧克蘭中區 原Auckland City Council 那個為了保護住宅1區加的一些新規定 Council所啟動的“plan change”和之後為了立法管理按摩院的bylaw 都有過這樣滑鐵盧的例子）....

clam

陌生的香港人 发表于 2015-4-25 14:37
我說樓主老兄 你也炒Unitary Plan 的概念也炒得太厲害了吧 就拿你說的這兩個房子來說 兩個都只是比較低密度 ...

國人愛炒概念股

Venox10111

陌生的香港人 发表于 2015-4-25 14:37
我說樓主老兄 你炒Unitary Plan 的概念也炒得太厲害了吧 就拿你說的這兩個Sydney Street 和 Forrest Hill R ...

嗯，现在还没开始hearing，等到hearing好还要consultation, consultation后还要discussion，最后的plan未必是proposed plan

但是几个规划fix部分是不会改的。。。。

陌生的香港人

Venox10111 发表于 2015-4-25 18:49
嗯，现在还没开始hearing，等到hearing好还要consultation, consultation后还要discussion，最后的plan未 ...

嗯 不是  consultation已經差不多/基本結束了 (已經進行了兩輪了)  hearing 之後如果沒有上訴就可以生效了

但什麼是‘fix’部分呢？ 覆蓋率 陽光角 花園面積 yard setback 等等這些"fixed"的部分肯定是有的 就算其要求和現在的很有點不同也好像沒有太多人注意 大家唯一關心的好像就是一直盯著密度規定和最高高度規定 （哪怕還有個什麼隱私權 (visual privacy) 的設計規定比現在的更麻煩卻好像沒什麼人提） 之前最多爭議也是這個  所以上訴基本上是意料之中的 問題是有多少和如何影響最後決定而已

一曰方茗

............................................................

陌生的香港人

一曰方茗 发表于 2015-4-25 20:06
关于terrace house and apartment zone, 分割/开发要求minimum net area 1200以上否则属于non-complying ac ...

或者很多朋友不知道樓上姐姐一堆什麼 'activity'是什麼意思 其實這都是新西蘭主管城市規劃法規 《資源管理法 1991》 (Resource Managememt Act 1991) 下面對各種土地用途/活動的分類  從District Plans/Unitary Plan 不同activity 可以看到審批獲批機會和難度  Unitary Plan 裡面盡是這些泥馬 ‘activities’ 的代表英文字母字頭:

- Permitted activity (容許活動) ('P')：項目本身不用resource consent  拿個building consent 就可以 或者什麼都不用申請

- Controlled activity (管制級活動) ('C')：項目需要resource consent   但Council一定要批准  不過可以放有法律效力的 conditions 在上面 申請人需要遵守並執行

- Discretionary activty (酌情級活動) ('D' / 'RD'):  顧名思義 Council 可以用酌情權決定批或者不批 首先要考慮項目本身所有的環境影響 然後視乎活動的環境影響和符不符合zoning 本身的政策原意 （下面還有一個叫"restricted discretionary" - 就是說Council 只能考慮它可以考慮的環境影響來做決定 - 例如如果房子只是提供不了停車位 這一般是restricted discretionary activity  這表示 Council 只能在審批過程中考慮房子的交通影響而不是房子本身）

- Non Complying activity (違反級活動) ('NC'):　這個算是resource consent 裡面最難的了  Council 除了要滿意活動的環境影響輕微 還要同意活動符合各級相關規劃文件(National Policy Statement, Regional Plan, Regional Policy Statement, Regional Coastal Plan, Growth Strategy....) 的立法原意和政策目的才有可能考慮批出申請  一般還很有可能需要將申請諮詢公眾

- Probhibited activty (禁止級活動) -  文件一般不會顯示 如果你想做的用途沒有顯示 那可能就是Prohibited Activity 了 建議去Council 問:　這個想也不要想了 因為就算你申請resource consent 也根本不可能獲得考慮  - 例如,在你家後院開個核電廠?　

校草

陌生的香港人 发表于 2015-4-25 20:44
或者很多朋友不知道樓上姐姐一堆什麼activity 是什麼意思 其實這都是Resource Managememt Act 1991 下面 ...

问个题外话，政府有没有时间表，什么时候把WESTMERE各条街道的电线杆变直埋啊。。

陌生的香港人

校草 发表于 2015-4-25 20:53
问个题外话，政府有没有时间表，什么时候把WESTMERE各条街道的电线杆变直埋啊。。 ...

呵呵 真的很題外啊 這些不都是Vector 和Auckland Transport 的事嗎？和PAUP 沒關係啊 雖然據我所知這些 Utilities 的建設方面一般來說PAUP應該都是相對從寬的 如果只是看Westmere的話 看Local Board Plan 吧

校草

陌生的香港人 发表于 2015-4-25 20:58
呵呵 真的很題外啊 這些不都是Vector 和Auckland Transport 的事嗎？和PAUP 沒關係啊 雖然據我所知這些  ...

多谢。            

一曰方茗

陌生的香港人 发表于 2015-4-25 20:44
或者很多朋友不知道樓上姐姐一堆什麼 'activity'是什麼意思 其實這都是新西蘭主管城市規劃法規 《資源管 ...

赞一个! 到底是专业人士, 解释起来既准确又通俗易懂