建房贷款

陶小童

您好我想问一下关于建房贷款的注意事项，
不知道建房贷款好不好批，需要准备什么材料，多长时间，有什么要注意的。
谢谢您了

oursky

your income is the most important factor when you applying any loans

迷路大王

1.通常第一步为土地的贷款,通常最高可贷款75%到80%左右,但最近银行政策要求的地必须是水,电全部到位,所谓的成熟建地.因为土地的价值是固定的,所以申请土地的贷款相对要求简单.主要确认收入与首期就可以.
2.第二步为建筑贷款,这就比较复杂一点,下一步银行要求提供:
a.建筑许可(Building consent)
b.建筑保险(construction insurance)
c.Fixed price contract(固定价格的建筑合同),指房主与建筑公司所签定的合同.(不能指客户自己与各个分包商所签合同,有些客户想自己盖而不找正式的建筑公司,通常银行不认可)
d.Registered Valuation(注册估价师报告),报告是指假设房屋完成的价值和现有地的价值.

银行主要按假设完成后价格来设定贷款比例(LVR- Loan to value ratio).
贷款需求/土地价值+建筑成本=LVR, (如贷款所指70%).
如土地买价为$250,000 + 建筑成本$300,000=$500,000的房屋成本. 通常估价报告的价钱应该差不多相同,那么银行可以贷款75%的情况下,贷款将为$375,000,也就是说,最初土地的贷款为$250K X 75%=$185,000,然后另外的建筑贷款应为$375K - $185K=$190K.

3.第三步就是银行的付款方式Progress Payment( 采用根据工程进度付款的方式来支付贷款)
a.根据上面提到的假设房屋完成价值(大概与$500K价值是相同的),银行会根据估价师的进度评估报告来放款的.
b.银行要求客户把自己应付的25%,$110K先付给建筑公司,如$300K的建筑成本,建筑贷款$190K, $300- $190K=$110K,客户要自己付完后,银行才会根据报告来放后面工程款的. 以此来保证有足够的资金来完全这个房屋.

陶小童

谢谢，迷路大王。 如果我找银行贷款买了地，然后自己盖好了房，没找银行贷款盖房。 该好房之后，我可不可以，再去找银行借钱，来还我盖房子的钱呢？ 房子是不是要被估值，去做抵押，银行才可以借钱给我呢？
非常感谢您！！

迷路大王

你是可以先用自己的钱盖好房屋再找银行贷款按比例拿出来，但一定要你的收入足够来还款才可以的。且有合理的理由。

现在建房贷款比较难，如果你有足够的钱来先盖的话也是一种方法，但风险是银行也不是说一定就会批准你从房屋拿钱出来的。不过总的来说，比现在你直接申请建房贷款容易些。

陶小童

我是全职，有一定收入。请问您，合理的理由指的是什么？房子抵押给银行还要找理由?谢谢了

迷路大王

通常合理的理由是指你为什么要把钱拿出来，是作投资还是做什么用。如通常盖房屋要$35万左右，70%就是$24.5万，银行要知道你这笔钱要用到那里去，银行担心你把钱拿出来去投资股票或容易亏损，风险高的项目。如果你说把钱还给家人的话，银行会觉得为什么之前不贷款，现在银行的贷款有许多条件，你如果自己申请回答问题错了就贷款不了啦。所以最近建议找专业的人帮忙吧。

陶小童

谢谢了。有问题在请教您