置业：从买地到入住

混乱中...

引言
随着最近房市日趋稳定，越来越多的人考虑开始置业，其中考虑自建房的比例越来越高。所以随便瞎写了一些，小弟才疏学浅经验有限，在此献丑，希望能对最近想置业的朋友们有一点小小的帮助，有不对的地方也望各位建房大佬指正。本编经验只适用建自住房玩家参考，想做开发转卖的不用浪费时间现在就可以点击网页右上角的小叉叉了。

选地
首先需要讲明的是新建房和二手房完全是两个不同的体系，材料和人工的价格在承建商那里都是固定的，建房的价格并不会因为周围坏境很烂就会便宜，最终花费最烂区和最顶区的差价完全就只有购买地皮的差价。

1.目前所有新地中90%都是以下两种，第一种是＞500平的“全副地”，一般都是Single House区，第二种是300平左右的“半幅地”，一般隶属Mixed House区，独栋区的好处自然就在一个“独”字，大房+后花园永远是中产阶级的人生目标，混合区的好处是如果未来有大型公寓项目可能会多块收地，几户联合出售的时候有可能会拿到更好的价格，但就目前新开发的区来说这两种地在30年内唯一的区别就只有面积不同，很少会有人闲到拆了新房重建的。最后那种150平左右的地基本都是原本已经分割好准备建联排，中途因某些不可抗力被迫取消，最后上市出售，这种地只能盖纸片楼，除非确实有苦衷迫不得已，否则完全没有意义不建议考虑。
2.地皮最好选平缓的，落差尽量不超过1米，或者至少你要打地基的那个地方相对平缓，那种直上直下的大坡建议不要考虑了，一来挡土墙会很花钱，二来尽量避免错层，埋在土里的那段墙即使防水做的再好，屋内也会比非错层潮湿并伴随发霉。
3.买后座地皮前最好找中介要或上市政网站查地下管线图，有直接到家门口的预铺管线也可以为你省去一大笔钱。
4.买地最好买熟地，也就是周围都建好房子的，这样所见即所得，可以比较好的掌控周围环境，一来周围施工真的很吵，每天8点准时叫你起床，还是一周7天周末也叫你起床那种，每次看见那些孤零零一栋房子周围全是待开发的空地那种，想想以后周围连续每年都有新房施工的滋味就难受。二来避免邻居建房后会遮挡你家卧室阳光，亦或者你的地皮门口又冒出了配电箱和光缆井或是一些什么乱七八遭的东西。
5.尽量不要在旧区内买空地，新区住户都是新迁入的，较少出现老区那些乱七八糟的的邻居。新区地皮开发商在卖地的时候对建筑外观都有要求，有些甚至直接禁止福利署接手小区房产，铁皮窝棚或直接放个房车等影响社区环境的情况几乎不会发生，即使是买在西区和南区等几个公认不太好的大区，至少10年内小区内部环境还是有保障的。

建房
新手建房推荐使用大型品牌承建商，虽然价格比路边包工头要贵上不少，但毕竟大品牌砸什么也不能砸牌子，质量还是有保障，品牌承建商也都是MB会员，享有MB十年结构质保，品牌承建商都提供从最初做设计到最后做花园的一条龙服务，新人无需额外联系水工电工装修工园艺工，签好合同后只需看着房子一天天建成就行。

目前大大小小承建商几十几百，这里只说几个熟悉的
1.gj gardner 国内最大承建商，绝对的名牌，房屋中的爱马仕，个人认为在所有承建商中房屋设计颜值最高的，用料最好的，缺点就是贵，贵到离谱
2.signature 主打经济适用，和gardner两个极端，价格几大名牌承建商中最便宜的，用料很廉价，真的很廉价，都是最基础款，很普通的纤维水泥外墙，很普通的铁皮屋顶。
3.sentinel 一家小而精的公司，小户型通用plan设计都非常棒，小公司不屯材料，接单后材料都是现买的，建筑时长要比其他大品牌要慢很多。
4.golden home 完全特殊的存在，主打全钢框架，本人有幸进入过他们的工地，他们用的是很薄的合金钢不但韧性非常好，弯折90度不成问题，而且比实木轻很多，防虫防蛀，尤其在白蚁遍地的澳洲金属框架很受欢迎。
5.stonewood 曾经的行业老二，后破产经过几次转手收购，目前躺平不思进取状态，设计还停留在十年前款式很土气。

预算
最后，盖房肯定绕不开的预算，预算地皮按奥克兰北区均价算，地面建筑按品牌承建商均价算（包括精装修 厨电 中央空调 车道 花园绿化 deck），你如果要全套意大利大理石地面加施华洛士奇吊灯后院再做个泳池那肯定不止这个价，每人买的地和找的承建商不同，亦或是简装修和花园自建都可能使最终价格更贵或更便宜。
1.全副500地建议300平左右大5房，预算约（地100万+地面建筑115万）215万左右。
2.半幅300地建议220平左右大4房或小5房。预算约（地80万+地面建筑85万）165万左右




补充内容 (2024-6-25 16:13):
开头也说了，再重申一下，这里只是给那些希望长久居住的纯自住者，肯定不适用开发商那种纯粹盈利不自住的模式。

补充内容 (2024-6-25 16:14):
侧重点不同，和香港开发商有不同的理念也是理所当然的。

补充内容 (2024-6-26 17:26):
抱歉了各位是我唐突了，应该自我反省，跌蛆loser本来就是变着花样来捣乱的，不该自贬身份去理一群跌蛆loser。

SamY

你手上的地不囤了？

我要买车

真能写，你竟然没有被禁言

paulwood

其实这回酸公子说的基本正确，我居然无言以怼。

buyingit

paulwood 发表于 2024-6-25 09:36
其实这回酸公子说的基本正确，我居然无言以怼。

怎么没的怼，要想怼随时随地啊。开头就是一堆废话，即没有数据支持也没有举例证明，房市哪里稳定了？哪里有越来越多人考虑置业了？跟什么时候比越来越多？什么数据支持考虑自建房的比例越来越高了？几句话就看出来平时张嘴就来的行为习惯。

“
引言
随着最近房市日趋稳定，越来越多的人考虑开始置业，其中考虑自建房的比例越来越高。”

剑客浪心

这孩子挺正常的，之前是坏，不是蠢。
现在囤不住了，估计要甩卖地了。

angelee123

正好大家说到了这个

我也想问问，考虑过买地大包出去搞个自住房，没有经验，流程上和买现房肯定差很多

买现房，贷款预批，看房跟银行确认，然后拍卖nego签合同，然后找律师过AML，然后该签的全弄完，然后settle

买地呢？ 预批，看地，谈贷款，找律师过AML，都签完settle土地，然后再去找大包，如果有需要就再去谈贷款，这个情况下还需要再找律师过AML一系列的事还是直接银行同意，合同没问题就直接签合同开工了？

Quad

赞一个!

剑客浪心

angelee123 发表于 2024-6-25 10:20
正好大家说到了这个

我也想问问，考虑过买地大包出去搞个自住房，没有经验，流程上和买现房肯定差很多

就怕你大包包出去，包了一坨屎回来。话糙理不糙

晴天pp

这下砸手里啦 哈哈哈哈

ling6264

地面建筑 115万？前几日，某帖帖主，300平方米的房屋89万造价（自己造）

剑客浪心

angelee123 发表于 2024-6-25 10:20
正好大家说到了这个

我也想问问，考虑过买地大包出去搞个自住房，没有经验，流程上和买现房肯定差很多

你要买北岸ALBANY的地，大概率买到柠檬囤的。 这样的话，流程如下：

- 先把TITLE给律师看看，如果可以，CONDITIONAL OFFER加入LONG SETTLEMENT一项，半年后成交。利用这半年把图纸画了，COUNCIL审批拿到BC （RC如果有）。

- 把图丢建筑公司去报价

- 接受价格，SETTLE 土地，和建筑公司协商立马开工。

这样所有FINANCE COST都是柠檬出的。记住，北岸ALBANY的童靴门就这样干。

剑客浪心

ling6264 发表于 2024-6-25 10:26
地面建筑 115万？前几日，某帖帖主，300平方米的房屋89万造价（自己造）

他那个地和房子价格里面水分都很大

补充内容 (2024-6-25 10:51):
人家盖的都是2500，他盖的都是近4000，你说说看。还有地也是水分多了20%

Quad

这帖子 比起   拌嘴 吵架的贴子有营养多了      

陌生的香港人

只說地方面的 雖然看他寫那麼多 感覺最後檸檬樓主其實就是只建議人家只買新區新地  還要是最後人家都建得七七八八 還有空地剩下那種....

為什麼說 ”第一种是＞500平的“全副地”，一般都是Single House区，第二种是300平左右的“半幅地”，一般隶属Mixed House区，“ 很多舊區還有不少兩個 Mixed zone 的超600的地好吧 再說Single House zone 其實沒你想得那麼多

”独栋区的好处自然就在一个“独”字，大房+后花园永远是中产阶级的人生目标，混合区的好处是如果未来有大型公寓项目可能会多块收地，“ -  什麼獨棟區 Plan Change 78 下可能早變了Mixed Housing Urban 了 建議先找專業planner 和你先看看   另外 就是混合區 一塊地自己也可以分割啊 為什麼非要指望未來有大型公寓項目來收地呢（再講 你說的大型公寓是在THAB zone 吧？）自己開發不更爽嗎？你又不是在Future Urban zone

”但就目前新开发的区来说这两种地在30年内唯一的区别就只有面积不同，很少会有人闲到拆了新房重建的。- 這句語焉不詳 不太明白什麼意思 你是說新開發區沒有人會拆了新房再建多個是嗎？但也不能完全排除這個可能啊 除非新開發區有你說的那種covenant 甚至consent notice 限制 但不太新那些（可能建了十多年的 可能不會有）

”最后那种150平左右的地基本都是原本已经分割好准备建联排，中途因某些不可抗力被迫取消，最后上市出售，“
- 真的是150（甚至更小的都見過）一般都是聯排了  通常一建就一起建（或者分階段賣） 應該很少會分了出來就單獨賣 因為council要保證這些小地塊的房子設計需要按consent審批的樣式來建


”买地最好买熟地，也就是周围都建好房子的，这样所见即所得，可以比较好的掌控周围环境，一来周围施工真的很吵，每天8点准时叫你起床，还是一周7天周末也叫你起床那种，每次看见那些孤零零一栋房子周围全是待开发的空地那种，想想以后周围连续每年都有新房施工的滋味就难受。二来避免邻居建房后会遮挡你家卧室阳光，亦或者你的地皮门口又冒出了配电箱和光缆井或是一些什么乱七八遭的东西。


尽量不要在旧区内买空地，新区住户都是新迁入的，较少出现老区那些乱七八糟的的邻居。新区地皮开发商在卖地的时候对建筑外观都有要求，有些甚至直接禁止福利署接手小区房产，铁皮窝棚或直接放个房车等影响社区环境的情况几乎不会发生，即使是买在西区和南区等几个公认不太好的大区，至少10年内小区内部环境还是有保障的。

上面這兩段才是他的重點 其實不用說之前的 不過 新房子新地也有超小的  而恐怕停車也不容易 設計也更多限制 更不用說總有市政府那些莫名其妙的各種道路收窄（為了保證住宅區的車速降到最低）甚至強行讓整條馬路變成什麼行人和車共用的 shared space - 這些 這些在Long Bay 西區等新開發區都能看到 出入難就不在話下了  

paulwood

buyingit 发表于 2024-6-25 09:46
怎么没的怼，要想怼随时随地啊。开头就是一堆废话，即没有数据支持也没有举例证明，房市哪里稳定了？ ...

现在奥克兰房价比 2021年11月已跌了22.05%,泡沫已消化了大部分了，跌得应该不会像以前那么快了，按照豆腐教的说法大致是4,5点钟的时候，毕竟奥克兰现在虽然租房市场疲软，那是因为失业率比较高，等今年11月或明年2月降息后，也许失业率没那么高，那些睡车里的，四人合睡一卧室的有钱了，房市可能会逐渐回暖。

补充内容 (2024-6-25 12:26):
毕竟你不能拿普通人的道德规范来要求酸公子由以前的6真4假，现在的9真1假已经是很大的进步了，不过也许这样更具欺骗性。

剑客浪心

陌生的香港人 发表于 2024-6-25 11:37
只說地方面的 雖然看他寫那麼多 感覺最後檸檬樓主其實就是只建議人家只買新區新地  還要是最後人家都建得七 ...

是吧，连PLANNER都看出来，他各种心理暗示，哈哈哈，夹杂私货。

Quad

陌生的香港人 发表于 2024-6-25 11:37
只說地方面的 雖然看他寫那麼多 感覺最後檸檬樓主其實就是只建議人家只買新區新地  還要是最後人家都建得七 ...

专业的多了            

剑客浪心

这样逻辑混乱，夹杂私货的帖子，居然被屎盖加精了。柠檬你不如直接升级商业用户好得多，不用每次这样麻烦搞危机公关。

buyingit

陌生的香港人 发表于 2024-6-25 11:37
只說地方面的 雖然看他寫那麼多 感覺最後檸檬樓主其實就是只建議人家只買新區新地  還要是最後人家都建得七 ...

凡事就怕认真二字。

显然是高点囤了几块新区破地，烂手上了，字里行间把人往那里引导，各种注水。外行很容易被这种看似专业的帖子蒙蔽。其实挖了一排的坑。

K_tomo

关于group builder这一段不敢苟同，GJ的房子是出了名的洋人group builder里最基础款的，主打经济适用，但是他家在奥克兰branch众多，市场占有率很高。
Signature分成home & land和design & build两个package，想做什么级别的具体和sales和architect谈，他家在matakana和long bay造了开发了很多中高端房子。据我了解他家房子以前是比较standard，这两年marketing变了，主打中高端市场。
当然这几个洋人group builder都是franchise的，具体也是看是哪家branch，有些branch服务和质量好，有些很差，不能只看brand。

evenspu

惹众怒了！跌一下，平一下！我们韭菜都没钱和credit了，等存些钱再来吧

混乱中...

angelee123 发表于 2024-6-25 10:20
正好大家说到了这个

我也想问问，考虑过买地大包出去搞个自住房，没有经验，流程上和买现房肯定差很多

联合贷款，你要先看好地，然后把房子设计出来从建筑商那里拿到报价，然后地+建筑报价的总额去贷款，银行都有专门的建房贷款，是连地带建筑的总额一起贷给你。
分开贷（或全款买地再建房贷款）就和买房差不多，买地申请一次，买下地后再去设计房子，然后拿到建房报价时候再申请一次贷款。

混乱中...

ling6264 发表于 2024-6-25 10:26
地面建筑 115万？前几日，某帖帖主，300平方米的房屋89万造价（自己造）

早说过做开发转卖的不用浪费时间，承包商肯定要吃利润的，自己造那种又要当设计师，又要找康嫂申报，又当采购商，又当施工监理，等于自己转行做了开发商，利润都吃到自己嘴里了肯定是要比找承包商便宜。给新人入门看的肯定主打一个便捷，这边可以专心忙着自己的事业，那边房子已经盖起来了。

混乱中...

K_tomo 发表于 2024-6-25 13:14
关于group builder这一段不敢苟同，GJ的房子是出了名的洋人group builder里最基础款的，主打经济适用，但是 ...

gj就算最基础款也比其他家贵，因为他家质量把控是相对最好的，曾经有个8年前盖的房子（也是因为屋主一只在澳洲没怎么住过），房子的状态相比其他同龄房子要好太多了，很多杂牌建筑商盖的房子只过了1-2年就开裂了，S家的那些高端，用料依旧是廉价的整体铁皮屋顶+纤维水泥墙（相比其他家高级款都是分体瓦+砖木外墙，基础款才整体屋顶+纤维水泥）。当然先明确自己的需求（质量或价格），再按定位去找建筑商是没错的。

剑客浪心

混乱中... 发表于 2024-6-25 14:09
联合贷款，你要先看好地，然后把房子设计出来从建筑商那里拿到报价，然后地+建筑报价的总额去贷款，银行 ...

这里又开始套路了，大家要律师找开发商LONG SETTLEMENT那个地，交了DEPOSIT直接去设计批BC，FINANCE COST 丢给开发商

K_tomo

混乱中... 发表于 2024-6-25 14:30
gj就算最基础款也比其他家贵，因为他家质量把控是相对最好的，曾经有个8年前盖的房子（也是因为屋主一只 ...

就不在这边争辩了，反正在我们业内人员看来并不是这样的。华人找group builder的反正也不多，看看各家的open home，选自己喜欢的就好

混乱中...

K_tomo 发表于 2024-6-25 15:31
就不在这边争辩了，反正在我们业内人员看来并不是这样的。华人找group builder的反正也不多，看看各家的o ...

确实，华人喜欢找便宜的包工队，这种大型连锁商主打99%还是在白人市场。

阿苏2016

如果我没理解错分体瓦+砖木外墙的话，好像这玩意比铁皮屋顶+纤维水泥墙便宜。当初选材料，选分体瓦+砖木，是仅次于plaster的package。
当然也许咱俩说的不是一回事。我房子是S家建的，还行。design & build的，就是设计阶段慢，改任何一个地方都要2周时间起步。质量嘛，住了半年了，每个门都需要调整一下，不知道是不是问题，有一个灯泡憋了，给换了，然后最大的问题就是鼠患，前俩月各地闹耗子，我这从空调孔里进来了，他们没有把外机的孔封死。这应该是他们的问题。暂时就这些。前前后后建造房子花了大概130W，不算地不算花园不算deck和driveway。410多平，3个正式厨房，4个带淋浴的厕所，3个洗衣房，挑高加高到2.7，做了一个3.5*6的落地窗，升级了窗户玻璃。仅供参考吧。

酔生夢死

砸手里 砸手里 砸手里