家庭主妇想投入到地产开发的滚滚洪流中，请大家给点建议

新马甸甸

今年有了宝宝，从上班族变为家庭主妇，宝宝很可爱，想一直陪着宝宝成长，并且打算还要老二老三老...，所以以后也不打算回去上班了，但是闲暇之余总想着干点什么，于是想到随大流投入到房产开发的滚滚洪流中，自己买地建房，自己project manage，请人盖。只想做点小的，因为要以宝宝为主。

所以具体的打算是先从小做起。明年初宝宝一岁后在不算太火不算特别好区的的地方买地，哪怕是别人的back section也好。建普通档次的房子，从single storey开始做也行。比如papatoetoe这种档次的，地还算不是太贵，新房卖的也很好很快。一年做个一栋就好了，最多不超过两栋，不求挣大钱，有利润就好了。

请问各位大佬：

先说我缺点（好像该有的条件我都不具备）：

1，我有以前上班的时候攒的10万块钱私房钱，家里有几栋债上加债估计借不出多少钱的房产，家属倒是有份比较稳定的生意，但是收入大多也左手来右手去，pay bills了。

-不知道这些够不够开始？是不是太少了？
-如果不够，最少要多少？
-如果刚刚够，应该怎样用？记得有人告诉我，先贷款买地，买到后再用地抵押进行下一步，做好下一步后再进行抵押做下下步...请问具体是怎样的流程？大家有好的这种有经验又不忽悠人的银行经理可以推荐吗？

2，没有经验。看前面大家的帖子，知道建房日程安排和施工进度的重要性。请问大家哪里可以找到从买地后的具体流程我可以看看？或者就这一条请大家给点宝贵意见。

3，没有很多帮助，一切靠自己，家属比较忙。

优点（好像想不出来啊，想出来的也是基本上比较没有分量的）：

1，自认为自己对钱的使用上比较冷静合理。做事还算井井有条。心里承受能力比较强。

2，自己家属做的是建筑行业中的某一个比较重要的工种，可以利用一下。并且因为他以前也做过builder很多年（洋人公司，但是没有project manage的经验，只是出力建房的那种），所以质量上可以帮忙监督一下。

3，因为家属的关系建筑行业的各种工种联系也知道一些。

各位大佬帮忙看看，就我的缺点给些建议。谢谢！

winny

哇，十万就敢投资建房子，不能不佩服

新马甸甸

好房子房屋检测 发表于 2012-10-16 20:22
我来帮你顶~~~~~~~~~~~~~~~

谢谢顶贴，对我的疑问提点建议吧。

新马甸甸

winny 发表于 2012-10-16 20:46
哇，十万就敢投资建房子，不能不佩服

是很少，所以才来问大家。请问最少要多少才行？

winny

老实说我不懂，也不敢。要我至少二十万以上吧。

NewLynnHse

我也帮你顶吧...希望有高人

zsy_az

想法不错

九歌

楼主我觉得建房没有想象中那么清闲，如果是以带宝宝打发空闲时间为前提，可能会影响到带宝宝哦。
家属比较有经验，但是家属又很忙，这个很纠结。。。

speedoice

ＬＺ规划可以实现的， 鼓励一下。 我也是从上班族下来自己做熟悉的一行-物流报关。 不难啊。
比买生意花个十几万几十万强多了。

田心草茵

你既然要带小孩就是,你不能经常去工地拉?你不能去监工,你还要去选材料,画图纸，有时候图纸画出来的,都不一定能盖出一样的房,要来回的去改动，如果建房的材料偷工减量，你是不会知道的,在说了房子要报批你要自己去跑,建房没这么简单的,你要学会房子盖到什么程度在让水工和电工进场，然后还要等conucil来审核，每一步都要看，如果你没有稳定的收入银行是不会冒险贷款给你，10万啊。。。。。不要说买地.。。连盖房都不太够。
我朋友之前在南区买了地盖房，她没时间去看,就叫他朋友帮他跑，从报批买材料,审核检查,后来卖了房，除去一切贷款，有十万赚都了分了一半给她朋友了，这是个辛苦钱啊

风前舞

前面的人都说了很多了， 我只是想提醒一下， 买地盖房，然后是为了赚钱要卖的话，你在IRD的眼里是Developer, 这样赚的钱是要交税的。

楼主要把税考虑进去。 找个会计好好咨询一下再做决定吧。

新马甸甸

风前舞 发表于 2012-10-17 13:11
前面的人都说了很多了， 我只是想提醒一下， 买地盖房，然后是为了赚钱要卖的话，你在IRD的眼里是Developer ...

如果只做一栋两栋，用考虑税吗？我记得某个帖子里说上限是两套，多了就要交税。

新马甸甸

田心草茵 发表于 2012-10-17 12:06
你既然要带小孩就是,你不能经常去工地拉?你不能去监工,你还要去选材料,画图纸，有时候图纸画出来的,都不一定 ...

我想到的是带这宝宝跑，嘿嘿，也许想法很丰满现实很骨感。到了那个时候也许不是很现实。我也知道这个是很辛苦的工作。就是想找点新鲜的事情做。所以想来这边咨询一下大致的过程。

风前舞

新马甸甸 发表于 2012-10-17 13:31
如果只做一栋两栋，用考虑税吗？我记得某个帖子里说上限是两套，多了就要交税。

一两套的是买的现成的房子。

你这是盖房子为了卖以赚钱为目的，目的那么明确。除非你能说服IRD, 你盖房子的目的不是为了卖的。

所以我建议你找个会计聊聊。

proinv

新马甸甸 发表于 2012-10-17 12:31
如果只做一栋两栋，用考虑税吗？我记得某个帖子里说上限是两套，多了就要交税。

其实一套建了卖都是要交税的,很多人打擦边球,都说一,二套没问题,没被发现就没问题,不信你打电话去税局咨询下,一旦被税局知道了,估计就有麻烦了.

困困猪

听说是盖好了以后自己住半年就可以卖？那个是避免了GST吗还是所得税？凑热闹问一问。给咱科普下。

proinv

困困猪 发表于 2012-10-17 16:40
听说是盖好了以后自己住半年就可以卖？那个是避免了GST吗还是所得税？凑热闹问一问。给咱科普下。

这个其实就是擦边球了,也就是可以跟税局解释自己不是ＴＲＡＤＥＲ,找点理由,但是第２套再这么搞肯定行不通了,虽然隐瞒不报能多赚点钱,但是是有隐患的,楼主带个孩子建议别玩这种有隐患的游戏,还是找个会计师好好咨询清楚.

NewLynnHse

千语千寻

地可以买带term的，但是建房资金怎么也要有20万的。象你说的不火的地区房子也卖不出好价钱。地就算便宜几万快，可是建筑费是一样的。可卖价就低很多，风险大。

longzi

这种投资业不小呢 要慎重啊

化腐朽为绵掌

我们就专门帮人干这个的， 欢迎咨询
投资回报率很高 流程我们帮走

但是投资的档次。。。。 是给国内的投资移民准备的

蜘蛛2012

好房子房屋检测 发表于 2012-10-17 16:16
支持你的想法，做任何事情都要有第一次，没有克服不了的困难。
但房地产其实无非就是“玩”钱。恕我用了 ...

同意这位大佬的观点，买地建房，是好的想法，可是你知道流程吗？知道建房，选址的艰辛？还有房子建完了，卖不出去，这就麻烦了。
其实你是在做生意，不是在投资。想有回报，不一定要担当那么大的风险，找一些小风险的投资，这样照顾你的宝宝和赚钱，两相宜。。。。
我说的只是我的观点，只供参考。。。

蜘蛛2012

jvc 发表于 2012-10-20 12:22
按目前的地价最少约20万，新房单层约20万。你有10万，如能贷到30万，你就有机会成为developer. 买地盖房是风 ...

我对这位JVC的观点不敢苟同。。。。多少钱建房，能贷出多少，是其次。看楼主只有10万的抵金，就想开发，【小开发，自己做监管】，那么你算算最便宜的地皮在奥克兰是多少？其次问您，你在这么朋友的地方即使盖起了你预想的房子，能卖出去吗？空置期贷款利息，晚上睡不好觉，就不是小事了。。。。。

亲爱的爱我吧

..............

zynzakl

楼主的资金状况介绍的不太清楚，如果自有房产还债上加债的话，为什么不把十万私房钱先还贷呢?难道你的存款利率比贷款利率还要高？现在房地产势头很好，持有的房产都会增值，可以找估价师重新估价，只要你先生的收入能满足银行的要求，就可以把原有贷款topup，申请更多的贷款额度。不管是手持现金也好，自有房产抵押得来的贷款额度也好，能动用的资金有30万的话就可以开始了。
在西区和南区目前很容易找到25万左右的地，首付20%到25%可以在银行贷款买下，如果能有builder term就更好了。第一个项目起步低一点，170平米左右四房两卫的砖瓦房二十万左右以楼主的情况还是可以造下来的。运作顺利的话5万买地首付，二十万建房，保险起见留有五万机动资金。盖好的房子你的成本是45万，市价至少可以卖到55万。如果利息压力大，售价灵活一点很容易出手。
楼上几位担心偏远卖不掉的朋友大概没有经验，papakura够远的了吧？我有朋友最近在哪里建了两栋，单层赚十万还是很容易出手的，毕竟洋人建筑公司报的成本价就是这个。为什么我们自己建比洋人建筑公司可以便宜这么多呢？一是管理费用低，楼主自己一身兼任project manager， site manager， accountant， administer等等，这都是你自己的工资啊。二是各个阶段的材料费和人工可以尽量cash交易节省GST。第三在销售阶段也有很多华人中介竞相提供各种优惠，可以节约不少销售费用。
自己投资建房是一个整合各种资源最终创造新增价值的过程，在这个过程中你投入了资金，会有相应的资金回报；付出了劳动，会有相应的工资回报；整合资源创造新的价值会有增值回报；从买地、设计、报批、建造到最后售出差不多一年，还会有正常的地产增值。只要建筑过程中不出问题，作为一个生意来说风险不大。
上面是我结合自己的经历的泛泛而论，具体到楼主，你家本来就是圈内人，比一般人起点就高，具体的工程进度之类的东西就算以前没有很清晰的认识找几个业内朋友吃顿饭一起聊聊就都明白了，不难。带着孩子也不是太大问题，你并不需要天天守在工地，干这个时间安排还是比较灵活的。倒是资金问题要谋算好，预算宁肯做宽一点，不要到时资金链断裂把自己逼得难受。
祝：梦想成真！