讨论： 政府/央行会不会用涨息（OCR）来打压房价

BNC2015

有贷款买房经历的人，应该都会认同，贷款利息通常是最大的持有成本。会有少数例外的，如Lease Hold.

影响房贷利息的最主要因素是央行利息,  特别是对于中短期。 我们也看到了，在过去几年，央息不断下降乃至历史新低，而房价如火箭般飙升。

有网友也做了调查和分析，如下链接：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3505289&extra=page%3D2

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3329798&extra=page%3D1%26filter%3Ddigest%26digest%3D1%26digest%3D1

当前的平均房贷利息不到4.5%。如果利息能够涨到6~7%，能够有效抑制投资者和部分自住者购买。如果继续上涨，部分人就会被迫出售房子，当升至8~9%， 大部分人都会撑不住，房价也会大跌。当前的央息是1.75%， 如果涨到6%以上，就会有这个效果。

这样做有什么代价呢？

1. 经济增长放缓

2. 打压通胀。央行的硬任务是把通胀控制在1~3%，2%最理想。 当前的通胀约为1%， 偏低。如果涨息， 通胀会继续下降，央行无法完成任务。

3. 增加建房成本，压抑建房行为。利息增加，建房成本增加，发展商建房减少，房屋供应下降。

4. 金融市场不稳定。如果房价大幅下跌，credit蒸发， 会触发新西兰金融危机，部分企业倒闭，失业率上涨。

所以我的想法是，政府会慎用OCR这个非传统的房屋调控工具，迫使央行用大幅调整OCR，既难也有太多的副作用 （央行理论上是独立的）。

但不排除和央行协调，充分利用OCR的所有所用，调节房市。

你的意见？

BNC2015

自己沙发         

BNC2015

liu_yu_1980 发表于 2018-2-21 12:58
換一個思路, 假設政府並不打房價，讓房價持續5年不漲，會出現啥後果？

你认为房价会5年不变吗？ 不升也不降？

房租呢？

NewLynnHse

我觉得不会，因为OCR对很多其他的东西也会有影响的，不能乱动。
而且政府不可以干预储备银行的决定

angelee123

NewLynnHse 发表于 2018-2-21 13:10
我觉得不会，因为OCR对很多其他的东西也会有影响的，不能乱动。
而且政府不可以干预储备银行的决定
...

有道理  ocr不会单纯为了调控房价而提高或者减少 解决房价高的最好和最直接办法就是释放土地

BNC2015

NewLynnHse 发表于 2018-2-21 13:10
我觉得不会，因为OCR对很多其他的东西也会有影响的，不能乱动。
而且政府不可以干预储备银行的决定
...

鼠版投票吧。         

对了，你所指的不会， 是不会快速升息，还是完全不会升息。

Robbi

第一，央行是独立的，不受政府控制的。过去一直在强调这一点。
第二，央行的责任/目的不是打压房价，是维持本地金融系统的稳定。
关于央行的职能，可以参考网站。 https://www.rbnz.govt.nz/about-us

第三，利息涨，房价也不一定就跌 。07年那时候，利息一路高涨，我买第一个房子，一周连涨两次息。然而，房价确实那个轮回的峰顶。
第四， 利息跌，房价也不一定就涨。07年峰顶之后到，（记忆所及）08， 09  年那会儿，利息不见得比07年高, 然而，房价却到了那一轮谷底。

第三，四点其实想说的就是，利息和房价，不是简简单单的一个高，另外一个就肯定低，这样子的关系。还有很多因素需要考虑。

而且，OCR也不仅仅是调控房价。。房市，只是整个经济系统里面的一小部分。每次OCR调整，还有其他组成部分也会收到影响，例如，林业，渔业，旅游业，教育，进出口 等等等等。。那些就不详细说了，因为我也不是专家。

NewLynnHse

BNC2015 发表于 2018-2-21 13:03
你认为房价会5年不变吗？ 不升也不降？

房租呢？

我回答的是你标题里的问题。至于涨幅的大小，我就不知道了。但是不管涨还是跌，我认为主要的目的肯定不是为了要打压房价。

261874939

楼主知道什么是OCR不？                 

BNC2015

Robbi 发表于 2018-2-21 13:46
第一，央行是独立的，不受政府控制的。过去一直在强调这一点。
第二，央行的责任/目的不是打压房价，是维持 ...

不愧是专业人士，条例清晰，能够自圆其说。

我的回应如下：

1. 理论上政府和央行是独立运作的，这在奥大的经济学里是必教。可实际上，政府是有能力通过政治手段影响央行的。不用我举教科书上的例子吧？

2. 央行确实要维持金融市场的稳定。所以当房价快速上涨，央行视之为对金融稳定的不利因素，所以会呼吁政府一起打压。反之同理亦然。

3~4. 2007~2009年的房市不是一个好例子，因为现在情况已经变了。当时房价没有现在这么高，养房的成本占家庭收入的比例比现在要低不少。如果当时1~2房子，几十万贷款，利息支出占家庭总支出比例低，所以就算升息，影响不大。这符合Elasticity 理论。 现在5，6个房子，贷款两三百万， 相关比例必然大幅增长。 所以现在如果升息，对家庭现金流的影响绝非10年前可比。这也还符合Elasticity理论.

天维也有网友做了关于升息的投票调查和效果分析，链接如下。

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... 5289&extra=page%3D2

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... st%3D1%26digest%3D1

Serviceability 影响投资的事，你应该最清楚吧。

至于OCR是影响整体经济的关键，我完全同意。

BNC2015

261874939 发表于 2018-2-21 15:11
楼主知道什么是OCR不？

你有什么想法可以直说。

tedliu

这个不能光在新西兰这点小地方分析  主要得看美联储

BNC2015

angelee123 发表于 2018-2-21 13:17
有道理  ocr不会单纯为了调控房价而提高或者减少 解决房价高的最好和最直接办法就是释放土地 ...

你觉得现在的政府，在代表毛利人和环境保护主义者的背景下， 会主动去修改RMA来释放土地吗？

jsmith2

我估計會降息，現在農產品太貴，農民已叫苦連天。

rzrljb

央行就算升息，理由绝对不是为了打压房价，假如打压了房价那只是副作用

恶意灌水

本来就不会，主次关系都不对，央行是维护货币稳定和维持通胀目标才来调节利率。不要什么都扯上了。是升降息会对房价产生影响。

DAHUA仔

rzrljb 发表于 2018-2-22 10:22
央行就算升息，理由绝对不是为了打压房价，假如打压了房价那只是副作用

对啊，房地产很重要，但远不是唯一的聚焦点，真要压，提高投资房LVR就够了，还不会波及首套房

love_3_month

房价（房地产）只是经济的一部分

当然以整体经济为重。如果打击了房价也打击了经济，麻烦更大

longwang

上一波金融危机，政府和储备银行降利率来刺激纽西兰经济，实际上纽西兰也没啥经济，除了农业，旅游，就是房地产了。结果造成了纽西兰的高房价，当然也有人民币外流的功劳。未来，央行再靠利率提振经济，几乎不可能，所以利率下行，没啥用，只剩上行可能，但是央行看的比谁都远，利率不敢动，动了经济得下行，但有些东西，央行做不了主，这波经济发展，底层百姓没收益，反而被高房租所困，这不把姐心大搬出来，姐心大上台，3把火之一，独拒外资买房，大幅上涨最低薪，姐心大也知道，

longwang

这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到20元，估计得下个任期。不过那个kiwibuild已经开始动作了，实际上公屋署在大批盖密集型公屋，最近1，2年，Auckland会有上千套新公屋推出，最近公房好申请了，以前，排队几年的，最近公屋有的挑。未来几年，房东想涨租，是痴人说梦了，不过老百姓手里更多钱消费了，配合最低工资大涨，企业成本增高，通胀会在工党第2任期大涨，经济在消费刺激下，还会增长，这些都会在工党第2，3任期，随着国家债务增加而结束。加息会在3年后，最困难的日子也在那时。拭目以待吧。

occc

longwang 发表于 2018-2-22 22:40
这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到 ...

说的好像很有道理

顶一个

BNC2015

longwang 发表于 2018-2-22 22:40
这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到 ...

工党第一届，只是改变体制，并没有增税，或者大幅花钱。所以经济民生和国家党后期接近。

如果连任，第二届，随着最低工资的落实，商业环境的变差（大幅加税）和 劳工数量的减少，新西兰经济出现颓势，新西兰前几年存下的家底会被掏空。通胀会增加，不过不一定大涨.

如果工党继续连任，第三届工党会被迫借海外高利贷以维持福利，新西兰经济下滑，失业领救济的人大增。 房事随之大受影响。

BNC2015

longwang 发表于 2018-2-22 22:40
这些福利都是双刃剑，为了执政，得慢慢洒出来，估计第一任期，索了水的外国人买房法令会颁布，最低工资涨到 ...

不过，就房市而言。 工党的所有提高供应的政策，包括Kiwibuild, 没有落实如何筹措足够的资金，也没有有效短期内提升劳动力的计划。所以，如果能连任3~4届，而且经济能够维持现状，才有可能看到明显的效果。 因此，在未来5年内，房市不明朗，但房租会因为供应短缺而提升，尤其是奥克兰和惠灵顿。

狂奔的蜗牛!!!

会缓慢升息，利息方面主要还是跟随美国的步伐，新西兰的经济体量还是太小。

房产价格是由供需需求决定的。
提供住房是解决供给方面的问题，房子不可能很快建成，这方面的解决注定会是一个缓慢的过程。

需求方面：一是通过分散人口到其他城市来减少刚需，上届政府已经开始做了。
二是通过控制外国人买房和取消税收优惠来减少投资需求，这届政府正在做。

房价暴涨暴跌对国家经济没有好处。经过几年的暴涨是需要有几年的时间来消化一下。所以工党政府应该是在未来几年以维持房价的平稳或者小副下跌为目标的。

BNC2015

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2018-2-23 12:06
会缓慢升息，利息方面主要还是跟随美国的步伐，新西兰的经济体量还是太小。

房产价格是由供需需求决定的。 ...

工党住房部长在采访时已经说了，希望看到约3%的温和增长，什么时候又改变了？

狂奔的蜗牛!!!

BNC2015 发表于 2018-2-23 12:36
工党住房部长在采访时已经说了，希望看到约3%的温和增长，什么时候又改变了？ ...

3％的温和增长，不是平稳么？