全面解析！“明线”测试到底是什么？起源+范围+重要原则，你需要知道的都在这

iris

在2015年2年政策出台时候，作为一个新事物被介绍会多一些，但由于这次焦点都是关于延期，但透彻的讲一讲他的起源，构架，和边界这些根本的内容的不大多，其实这些基本的东西并没有太大变化，所以我觉得非常有必要系统地总结一下这些问题，而最最重要的问题Intention test, 意向测试也跟bright line政策有着非常紧密的联系， 最后我们会重点解释

不浪费您时间，下面开始：

   

     背景与诞生▽ ▽

自2015年10月1日起，国会对投资物业的纳税规则进行了一项重大改变，称为明线测试，目的是减少新西兰房地产投资机的数量，从而保持使新西兰大城市的房价保持稳定，而当时的房地产市场已被认为过热。此规定仅适用于2015年10月1日或之后购买的物业。纳税人在此日期之后购买的的除主要住宅外的住宅物业，如果在2年（现为五年）内出售则必须缴纳税收（一些例外情况）

  主要住所（main home) 概念▽ ▽

因此，明线测试下的主要住宅概念非常重要。税务局将主要住宅定义为纳税人需要将房产用于其主要居住需要的50％或以上的时间

此外，纳税人还需要使用该物业面积的50％以上作为主要住所。这意味着如果您将房屋部分租出并使用房屋面积的50％以下，在明线测试下，您不能将该房产用作主要住所

税务局会考虑其他因素来确定纳税人的主要房屋如下：

•您保留个人财产的地方
•你住在家中的时间
•你的直系亲属居住的地方
•你的社交关系最强的地方
•你与周围社区有什么联系（如就业，商业，经济往来）？

  其他可豁免情况▽ ▽

•如果出售您所继承的财产，明线规则也不适用
•即使您的财产是有信托（Trust)所持有，主要住所规则也适用，纳税人必须证明该房屋是该信托的主授权人的主要住所，并且是信托受益人的主要住所

•如果该物业在明线测试下出售并且亏损，则可以使用财产损失抵消您明线中收入（目前或未来的明线范围中收入，不可抵消其他收入）

   Intention ,Intention!▽ ▽

如同购买房屋我们所说的 location ,location是最重要的, 在税务中，我们把它换成Intention，intention, 也就是最重要的一个概念

如果纳税人在2年（现在是5年）以后出售物业，他们仍需要通过Intention测试，也就是说，明线测试只是第一道坎而已，而意向测试，则是税务系统里一直就存在的一个概念，如果在当初购买物业的时候的intention,也就是目的，是reselling and make profit, 也就是再次出售获利，则仍然需要缴税！具体关于如何证明购买时的intention是什么，则需要专业人士如会计师或律师（是的，这个事闹大了可能跟IRD上法庭的）给予针对具体个案的建议

有人可能会问，如果我的意向改变了怎么办，当时是想长期持有，后面无奈需要出售？我们查阅了一些专业税务专员的解释是这样说的 ：如果意向改变是因为在购买的时候“无法预测”的因素导致的，并且纳税人有足够证据证明这一点，也是可能通过意向测试的，但是注意，这只适用于明线期限以外的买卖！明线测试除了以上列出的例外情况，是没有其他豁免的

作者我和我老婆，她是注册会计师，研究了一些专家的见解及在她们会计师群讨论审核内容，基本应该严谨。再往深入也无法继续说了，个案情况请咨询会计师和律师意见


谢谢

NewLynnHse

这个intention的政策就是个大漏洞。直接废除然后实行capital gains tax就简单明了多了。

nz-au

谢谢楼主分享！
2月份的报纸说是要2年改5年，通过了，什么时候实行呢？

lianlian88

我觉得明线内也是可以有解释权的，但是情况就需要很极端了，比如生病急需用钱之类的），总之要证明你不是投机，是正常投资。因为根据这里的法律判断原则明线只是第一步的presumption，第二步还要实地考量，case by case。而且实际规则中，明线规则对外国人（非公民非居民）约束更严格。
新西兰是案例法（common law），关于明线规则实际案例还不足，所以现阶段都是以IRD的解释为原则，以后有官司了就以官司判决为准则

lianlian88

NewLynnHse 发表于 2018-3-30 21:20
这个intention的政策就是个大漏洞。直接废除然后实行capital gains tax就简单明了多了。 ...

嗯，最绝的就该和国内一样，不管啥房子，管你自住还是投资，5年内买卖一律交税，

love_3_month

lianlian88 发表于 2018-3-30 23:32
我觉得明线内也是可以有解释权的，但是情况就需要很极端了，比如生病急需用钱之类的），总之要证明你不是投 ...

明线内，不是自住，就不考虑什么解释权，交税就行了。。。。急着用钱也不是逃税的理由啊，ird不会这么容易放过的

微苦蓝山

明眼人都知道，这个明线测试，其实就是房地产领域的CGT，可笑反对了半天，结果国家党自己引入，现在工党坐实！！
这个所谓intention测试，才是费时费力不讨好，漏洞百出
搞了半天，结果David Cunliffe当年说的哪里有问题？

iris

lianlian88 发表于 2018-3-30 23:32
我觉得明线内也是可以有解释权的，但是情况就需要很极端了，比如生病急需用钱之类的），总之要证明你不是投 ...

是的，明线内解释权就是主要住所

NewLynnHse

lianlian88 发表于 2018-3-30 23:34
嗯，最绝的就该和国内一样，不管啥房子，管你自住还是投资，5年内买卖一律交税， ...

明线也不要啦，只要是capital gain就交税。这样就简单多了。 不明白为什么要搞到那么复杂。

occc

NewLynnHse 发表于 2018-3-31 08:31
明线也不要啦，只要是capital gain就交税。这样就简单多了。 不明白为什么要搞到那么复杂。 ...

如果真要实施cgt，那是从现在卖就开始算，还是从现在买以后卖的才开始算？

NewLynnHse

occc 发表于 2018-3-31 09:07
如果真要实施cgt，那是从现在卖就开始算，还是从现在买以后卖的才开始算？ ...

要简单点的话，就是不管什么时候买，实行那天开始卖的，只要是有capital gain就交税。但是这样可能真的会崩盘，所以还是从实行那天开始交割的后来卖才需要交CGT吧。。。哈哈。

这些政策的细节，就不要找我问了啦，我又不拿部长的工资，这个让他们去操心吧。。。嘿嘿

lianlian88

occc 发表于 2018-3-31 09:07
如果真要实施cgt，那是从现在卖就开始算，还是从现在买以后卖的才开始算？ ...

从政策实施后买入的房子，在未来5年内卖出要算。

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2018-3-31 09:13
要简单点的话，就是不管什么时候买，实行那天开始卖的，只要是有capital gain就交税。但是这样可能真的会 ...

因为习惯啦。从无到有的弄一个税很多人会反对的

一半人有自住房，其中一部分人有投资房，这些人不会同意的。所以就慢慢来，先区分投资投机，再弄个2年5年，其实都豁免了大部分的有房者。

bungyjumping999

The reason they use bright line test rather than capital gain tax :

1) If they use capital gain tax, it can also apply to shares appreciation as well as business appreciation at the time of disposal.

2) Other issues of capital gain rather than just housing, eg farm, commercial, public listed share trading etc.
3)  Need to determine if the selling is open market value, rather than "family/mate" consideration

So, they thought the quickest way to fix housing is by bright line test rather than capital gain tax. With extension of 5 years, the moment you buy the investment property, it is 5 years non-negotiable period, intention is not part of the equation.

For non-pr, overseas people, they cannot claim main house, so automatically, they have to pay tax if they sell within 5 years (for any gain, the conveyancer is required under law to collect the "witholding tax" for ird). For PR, citizens investors the IRD will come knocking at your door if you sell within 5 years (with Gain) and don't file your tax return. There is a matching software that IRD and Landonline (place your land title is kept) is using to match the identity of the tax payers and land registered owners.

If IRD comes knocking, by then they will likely do audit on all your tax affairs, it is like opening up a cane of worm.

NewLynnHse

bungyjumping999 发表于 2018-3-31 10:51
The reason they use bright line test rather than capital gain tax :

1) If they use capital gain tax ...

but the bright line test doesn't apply to things like shares too. They can easily make CGT apply only to certain property types.

猩猩都叫兽

NewLynnHse 发表于 2018-3-30 21:20
这个intention的政策就是个大漏洞。直接废除然后实行capital gains tax就简单明了多了。 ...

对,要不就是纯明线,比如设定个期限，假设是10年,那么持有少于10年的一律交税。超过的，不论intention是什么，都不用。当然这样可能让自住换房的人比较吃亏，但是也可以细分下，比如自住的5年内换也交，5年以上不用。就算有人靠搬家来规避税务，那么住5年也不容易（比如买家现在住200万的房子，买个100万的投资，你让他搬过去住1年半年的行可能，你让他住5年，估计他不会这么办去避税）。

bungyjumping999

NewLynnHse 发表于 2018-3-31 12:09
but the bright line test doesn't apply to things like shares too. They can easily make CGT apply o ...

1) Labour is commissioning a tax working paper on Capital Gain Tax, see what they come out with.

2) Meanwhile, they are happy to use Bright Line test (5 years) to check on investors and overseas buyers before the "new" Overseas Investment Act.

Another Scenario where a lot of people failed to see:
- if you move (migrate) to Australia, and sell NZ properties, you are actually subject to Capital Gain tax in Australia although you are selling nz properties.  so, it is a trap to watch out.

NewLynnHse

bungyjumping999 发表于 2018-3-31 12:29
1) Labour is commissioning a tax working paper on Capital Gain Tax, see what they come out with.

2 ...

they will simply make things more complicated, to justify their pay and to show that the government is doing something....LOL

微苦蓝山

NewLynnHse 发表于 2018-3-31 12:09
but the bright line test doesn't apply to things like shares too. They can easily make CGT apply o ...

bingo
扯了一大通 一句搞定