奥克兰房价不跌背后的黑逻辑

espedd

刚才突然想到的的黑逻辑，大家分析下
2017年之前，很多（不能说全部）投资者（HUA REN)的房产贷款或多或少都有瑕（ZUO）疵（JIA)，如果按照目前收紧的贷款政策是根本贷不到之前能贷到的额度。如果现在投资者现在卖房后，再买房申请不到之前那么高的贷款额度了， 还有可能被银行降低额度影响现有房产贷款。 所以投资者不会考虑现在出售。
另外基本也不太会转银行贷款，因为转银行等于重新批一次贷款。

我这个黑逻辑感觉是成立的。当然会有一些设定条件。。。

路过de海龟

。。。兄弟，房价跌了呀

occc

路过de海龟 发表于 2018-4-26 12:18
。。。兄弟，房价跌了呀

haaaaaaaaaaaaaaaaaa

tiannz

不许乱说！话说四十年后奥克兰的均价要到七百万呢，谁也不能动摇我们七百万计划的决心！

NewLynnHse

有什么关系？

BJ0108

说的有一定道理。最近打脸哥不怎么蹦哒了，说明房市真的不怎么样。该怎么样怎么样了。炒房的那伙现在不好过的。

espedd

我应该把标题改为奥克兰房价不崩盘后面的黑逻辑会更合适点
毕竟华人并不能购房的主体群体。。。

espedd

炒房的要短线快进快出。最大利用贷款杠杆。现在杠杆断了。外加5年红线。短炒变长持了
就跟股票差不多， 套牢了， 就就地爬下，等反弹。。一般不会割肉的

老老妖刀

espedd 发表于 2018-4-26 12:58
炒房的要短线快进快出。最大利用贷款杠杆。现在杠杆断了。外加5年红线。短炒变长持了
就跟股票差不多， 套 ...

不割肉的前提是能持有。。

有融资，贷款炒股的。。想不割肉都不行。
杠杆加多了，把自己翘死的太多。。

所以觉得自己持有会很艰辛的。就变现吧。。
适合自己的，才是最好的。

espedd

老老妖刀 发表于 2018-4-26 13:19
不割肉的前提是能持有。。

有融资，贷款炒股的。。想不割肉都不行。

新西兰房市潜在崩盘的可能条件就是大幅度升息。根据目前通胀水平和CPI， 短期难见啊。。
抗过了这个周期，下一波房市待涨在即。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。吗?

Lease

espedd 发表于 2018-4-26 13:21
新西兰房市潜在崩盘的可能条件就是大幅度升息。根据目前通胀水平和CPI， 短期难见啊。。
抗过了这个周期 ...

难说啊， 美国的加息幅度可能会加快， 你看看这两天10年的美债收益率已经超过3%了， 加上最近油价大涨，通胀估计很快会传导到这里， 届时这里的加息速度也会加快。

老老妖刀

espedd 发表于 2018-4-26 13:21
新西兰房市潜在崩盘的可能条件就是大幅度升息。根据目前通胀水平和CPI， 短期难见啊。。
抗过了这个周期 ...

这个周期是多久？

2年。5年。10年？？

工资在涨 物价在涨，燃油税在加。通胀大家也都感觉到了。

通胀的直接结果就是加息。。

加息基本上是世界趋势。因为之前的利息太低了。低点太久了。客户也吸的满满的了。。可以进入加息周期。。

espedd

最近纽元是所有货币对里跌得最惨的。也是客观反映了目前通胀水平还不足够支持加息。得看下个月的CPI指数和后续央行的利息指引。。。
央行得看数据， 本来说是到2019年后半年之前是不会加息的。如果下个月CPI数据大幅提升，官方口径估计会变，但不会马上加息的。现在各大央行都搞这么利息指引，先放口风，然后根据需要逐步加息。。现在纽行的口风都没有来。。。。。

老老妖刀

espedd 发表于 2018-4-26 13:40
最近纽元是所有货币对里跌得最惨的。也是客观反映了目前通胀水平还不足够支持加息。得看下个月的CPI指数和 ...

一般都贷个二十年。三十年的。

慢慢加倍。

反正也被套上了。有些人真的是骑虎难下。

就算2020年进入加息周期。。也不晚啊
还不排除政府主导的通胀。。。如果CPI不理想。说明物价还不够高。柴米油盐还得涨。。冬天再来几场大风大雨。。找个理由物价就上去了。哈哈哈
加薪幅度在大一点。。工资涨，才是通胀的原动力。

espedd

政府的目标通胀是2。接近2，政府能有依据进行加息。
工党政府要到2021年到期。如果2021后国家党再次上台。房价进入下一轮上涨周期。利息的上涨对于房价的抑制或者打击的有效性就大大降低了。
不过话说回来了， 真通胀了。难道房价不涨嘛？

鸢芷清

僧多粥少
                                    

espedd

有人总结的三句话还是有效的
短期看政策，中期看利息，长期看人口。
短期就不谈了， 政策越来越紧
中期就看央行什么时候进入加息通道
长期就看新西兰或者奥克兰人口是继续净流入否。

近期的黑逻辑是针对政府台面上的收紧政策的投机的黑逻辑。。。。

老老妖刀

espedd 发表于 2018-4-26 14:00
政府的目标通胀是2。接近2，政府能有依据进行加息。
工党政府要到2021年到期。如果2021后国家党再次上台。 ...

国家党上台也未必进入下一个上涨周期。

这个和谁执政无关。。

世界大趋势。。

之所以低息，也是世界大国主导的。。
进入加息周期。国家党也无能为力。而且国家党也会主导通胀的。

国家党在台上时也是想增加通胀,而不是把经济放在房市这一个篮子里。

好多地方通胀了10年。房价却没涨。。

房价已经涨完了，通胀完了。
其他的跟进。称为补涨。补过去这么多年没涨的部分。
这就是政府想看到的。健康的经济增长。

房价一支前突。这样很危险。

joyjoyjoy

批不了就只能老老实实在现在的银行呆着

Lease

老老妖刀 发表于 2018-4-26 14:12
国家党上台也未必进入下一个上涨周期。

这个和谁执政无关。。

"好多地方通胀了10年。房价却没涨。"

请问是哪些地方？ 具体说说这些地方的通胀是多少？ 房价又是多少？

tedliu

espedd 发表于 2018-4-26 14:00
政府的目标通胀是2。接近2，政府能有依据进行加息。
工党政府要到2021年到期。如果2021后国家党再次上台。 ...

2021国家党再上台 房价进入下一轮上涨周期？

老老妖刀

Lease 发表于 2018-4-26 14:16
"好多地方通胀了10年。房价却没涨。"

请问是哪些地方？ 具体说说这些地方的通胀是多少？ 房价又是多少？ ...

国内有很多三线城市啊。

还有像惠灵顿这样的地方。。也很多年基本没涨。。。最近才涨。

美国，日本更别说了。

房价本来就是以收入为支撑。。想要房价不悬空。收入一定要跟上。。
政府控制房价手段那么多。。让房价原地踏步。等待其他的跟进。很容易。。
中国现在也控制住了。。涨得快的等一等涨的慢的。

james68

老老妖刀 发表于 2018-4-26 13:19
不割肉的前提是能持有。。

有融资，贷款炒股的。。想不割肉都不行。

你买到房子了？

Lease

其实新西兰的房价， 很简单， 主要就看移民政策。

如果经济不好， 政府就开放移民， 让大量的人口进来刺激消费， 从而把经济带出低谷， 当然也推高了房价。

如果经济好， 比如说现在， 政府就会收紧移民， 一旦没人来了， 那这个国家的经济就会逐渐步入萧条，房价自然也就涨不起来了。

espedd

james68 发表于 2018-4-26 14:25
你买到房子了？

我有房，但不是炒房客，打算卖房，不过卖不到我价位，就算利息涨，我也能兜住

Lease

老老妖刀 发表于 2018-4-26 14:25
国内有很多三线城市啊。

还有像惠灵顿这样的地方。。也很多年基本没涨。。。最近才涨。

你是说新西兰的三线城市？

那这些城市的通胀不会高啊， 因为新西兰整个国家这些年的通胀都很低，那这些城市的通胀怎么可能高呢？

autonomae

居然还有这种逻辑？
好吧，用这逻辑回头看看美国次贷。
泡沫爆炸之前，很多（不能说全部）投资者的房产贷款或多或少都有瑕（ZUO）疵（JIA)，如果正常的贷款政策是根本贷不到之前能贷到的额度。如果投资者卖房后，不可能有能力买回那些房产。 所以投资者不会考虑出售。
所以，大家都不卖，泡沫就不会破，美国房价不会波动，次贷危机是不可能发生的。

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2018-4-26 14:27
其实新西兰的房价， 很简单， 主要就看移民政策。

如果经济不好， 政府就开放移民， 让大量的人口进来刺激 ...

正确                                                     

espedd

autonomae 发表于 2018-4-26 14:35
居然还有这种逻辑？
好吧，用这逻辑回头看看美国次贷。
泡沫爆炸之前，很多（不能说全部）投资者的房产贷款 ...

你这个推断是错误的
美国的是次级债危机
所谓次级债。GOOGLE下就知道了。
为什么爆了危机， 是因为危机后房屋估价都远远低于购买价值，对于房主来说，最好的就是直接破产坏账给银行，简单说就是资不抵债。出现大量的坏账直接影响了贷款证券化的券商和投行。链式爆炸就这么。。。。。

所以是不一样的。

autonomae

espedd 发表于 2018-4-26 14:57
你这个推断是错误的
美国的是次级债危机
所谓次级债。GOOGLE下就知道了。

哈哈，你再仔细想想那里不一样了？
危机之前，房屋估价都不低于购买价值。危机之后，房屋估价才下跌。

唯一的不一样是杠杆率不同，市值规模不同。