浅谈St Helier两百万的房子专题之二（租赁保险）

壮烈的擎天柱

大家好，上次发了浅谈St Helier两百万的房子专题之一（如何选择租客）的帖子之后，不少朋友留言询问我关于出租房屋的时候购买的保险的选择建议。因为本人只是专业的物业管理经理而不是专业的保险销售，所以只能根据工作中遇到的案例和经验给各位朋友们提出一些普通的意见和建议。
保险的具体投保事宜和条款还是麻烦各位去找专业的保险人士查询。

以下是我想到的，给房东朋友们的一些建议和信息
1. 保险的具体条款细节
出租保险英文是Lanlord Insurance, 和买房贷款时候的物业保险 property Insurance 不同，是保关于和租赁事宜相关的事项的。
可能包含的内容有：因为房客造成的物业损坏（正常折旧不算）， 因为房客而造成的租金损失，房屋被污染而造成的损失等等。
但是根据保险公司不同，具体范围和索赔的条件也不一样，各位朋友在买保险的时候一定一定要看清楚，弄懂文字意思，不要想当然，不要急急忙忙签字，多问。

St Helier那边这栋2百万豪宅新闻中没有提到业主保险的情况，所以不得而知具体事项。
但是作为一个从业4年多，参与过不少保险索赔的物业管理经理，我想说的是，如果房东买了保险并达到了可以索赔的条件的话，那么因为意外所遭受的损失会大大降低。

2. 问清楚保险公司对独立事件的定义
一个我所知道的真实案例：一个出租房同一面卧室墙上被租客用拳头打了15个洞出来。这个房东是有出租保险的，所以就向保险公司提出索赔。保险公司接受了索赔，但是很快发来邮件”因为没有证据这15个洞是一夜之间租客打出来的，所以他们没法把这个损失作为1个独立事件来考虑，而是作为15个独立事件来处理。保险条款上每个独立事件的垫底费是300纽币， 所以这15个洞的保险垫底费为4500纽币，麻烦房东确认一下是否继续？“
其实刷那一整个房间也用不了1000纽币。最后屋主换了保险公司，不过只能自掏腰包维修，同时把租客告上法庭来索要赔偿。

而市面上有其他保险公司会把这一事件作为1个独立事件来处理的，所以房东朋友们要谨慎。

3.保险垫底费
有些保险公司的垫底费非常高，最好问一下是否可以调整。尤其是有些租赁保险是和物业保险合在一起的，更是需要注意。

4. 关于定期物业检查
房东们需要注意的是，无论您是否使用中介，保险条款上是否有注明这个物业需要定期检查。
据我所知的是大部分保险条款上有这一条，要求房东或者中介，每3个月或者6个月去检查一次物业。

5. 索赔时候需要准备的文件
常见的文件往往有，租赁合同，租赁开始时候的物业检查报告，常规物业检查报告，照片，以及租金收入详情等。
这些东西往往会被屋主忽略，但是偏偏索赔的时候可能会要求提供。
尤其是私人房东，很多平时没有注意这些细节，有问题了往往已经晚了。比如说，租客墙上打了一个洞却说租约一开始就有，而房东却提交不出租约开始的时候墙壁的照片。
在此建议各位朋友，如果您觉得麻烦或者觉得实在没有精力和时间去盯着房客的话，您还是雇一个负责的物业管理经理帮您打理您的物业。尤其是那些有2栋以上出租屋的朋友。因为物业管理虽然往往都是一件件小事，却是非常费神的一个工作。

6.保险不保的情况
保险销售人员最喜欢的客户就是，什么问题都不问直接填表签字交钱，又一辈子不索赔的客户。
建议房东朋友们多问问题，搞清楚所有有可能保险拒绝索赔的情况。因为每个保险公司的条款都不一样。
拿到保险条款后第一时间仔细阅读，即使里面的语句深奥难懂，有时候还厚的像一本字典。不确定就马上给卖保险的人打电话。
7.关于冰毒污染
这是目前整个新西兰房屋租赁所面临的严峻问题。而有一些做租赁保险的保险公司撤出了冰毒污染的索赔条款，所以一定要去问清楚。
关于冰毒污染又是一个可以细说的主题，如果朋友们感兴趣我下次会再开个主题细说。

以上就是我今天给大家关于租赁保险给大家提出的一些参考意见。
因为是看到有人有疑问所以匆匆赶出来的，如果有疏漏还要请各位朋友多多包含。
如果朋友有疑问，请给我留言或者发站内信。

愿各位一切平安，常常喜乐

NewLynnHse

楼主麻烦吧广告部分编辑掉，谢谢合作

壮烈的擎天柱

NewLynnHse 发表于 2018-10-16 13:12
楼主麻烦吧广告部分编辑掉，谢谢合作

已经改掉了。