2019下半年开始的一波房市上涨: 从建筑界的角度看

Bearonrun

自2016年起, 经历了3年的持平/阴跌后, 2019年奥克兰的房地产出现了回暖,  根据REINZ1月的数据, 相比去年同期, 奥克兰有8.7%的涨幅, 而且成交率也显著增加.

作为一个工程师,我认为这一波其实更像是补涨.

打压房价而不损伤经济,最有效的就是提高房屋供应.

自2016年来, 工党大选,上台, 通过大量的口号,宣传, 新政 , 令热切买房的民众充满期待, 认为过几年随着房屋供应大幅提升,房价必将大幅下跌,所以对房市持观望态度,这是2016年中到2019年中奥克兰房市冷却的主因. 但这只是延缓,并不能解决供求缺口. 仅为工党政府赢得时间,　着手提高房屋供应.　类似于望梅-止渴.

这个望梅的前景做的不错,民众接受度很高,但寻找水源(提高供应) 就做得很失败.

工党的主要期望从Kiwibuild   这个旗舰政策来提高供应.我的理解是, 如果要提高供应, 那么应该从这几方面入手: 降低成本（土地，劳力，建材）,减短房屋建设周期,激励发展商，在短缺的地方盖房.

但成本方面出现了结构性的问题.

原来的模式是, 承建商盖房子, 交给中介卖简单来说, 就是 承建商->中介->  买家．　

Kiwibuild模式是, 承建商 -> Kiwibuild-> 中介->  买家.

也就相当于在原来过程里加了一个＂中介＂，这反而增加了成本。 工党也意识到了这个问题，　也承认开始的时候，　kiwibuild的费用最多可能占成本的１０％，以后（几年后?） 有望降到５％　以下．　

此外，　Kiwibuild对房子的要求是build for last 而且检验很严格这增加了建房成本．例如，电气零件不能使用一些便宜的牌子，HPM 最为常用，部分价格贵两三倍．一般房子只需council检查，而Kiwibuild额外派出有经验的技工严查，这样导致返工率更高，工期和成本也随之上升．　

减低土地成本，需要改动很多环境相关法律，例如RMA,这并非Kiwibuild能解决，而且在绿党联盟的政府里，要通过大幅修改这些法律，难度可想而知。

减低劳动力成本，会触犯工会的利益。例如，引入廉价外劳，放宽劳工法，在本届政府里很难做到，也非Kiwibuild能解决。

减低材料成本，会触犯本地企业的利益，例如引入新的建材厂商，或放宽材料进口的法律限制，不符合优先党的政策，会有来自政府的阻力。　Kiwibuild也无能为力。

建设周期也出现了问题．同样是因为流程里多了一个kiwibuild＂中介”. 具体例子见上面的质量要求部分。

激励发展商这方面，kiwibuild倒没什么问题。但政府这几年令房市持平甚至阴跌，这打击了发展商的积极性。我参与过很多的房屋工程，也自己盖过房子。我的体会是发展商冒的风险很大，所以需要一定的房市上涨来降低风险。因而，持平或阴跌的房市，令很多发展商止步甚至退出。打个比方，前几年房市升１０％，就算扣除成本上涨，盖一个房子还能赚３～５ 万，发展商当然踊跃盖房。但近年运气好才赚１万，运气不好可能亏些，谁还愿意干？

好钢用在刀刃上，盖房的资源也应该用在最短缺的区域。可很多Kiwibuild,  是盖在房子不那么短缺的地区。Pukekohe，Papakura已经不合理了，至于Napier,  Otago,Christchurch,  真的缺房子吗？此外，kiwibuild把一些非短缺地区的，卖不出去的房子包下来当成是政绩，这当然能够增加数字，但无助解决短缺问题。　

综上所述，Kiwibuild既有天生的缺陷， 也有执行的问题，更无法解决联盟政府的矛盾，所以没有有效提高房屋供应。Kiwibuild  的官宣失败， 令几年来一直等待的民众彻底失望。随着房贷利率的不断下跌， 这些购房者不再等待，推动了这半年来的补涨。

Bearonrun

简单来说，就是购房者看清了政府的房价政策，认为房价不受控制， 所以趁低息入市。

ButterflyWing

很中肯。最近市场上涨价的也是自住房类型。

投资房类型的仍然还是老样子

巴依老爷

这个帖子很用心
可以精华

passer717

说的好
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oofj

分析的很好。  也算给准备买2套以上投资房的扫了盲。
投资需谨慎，当然如果财力雄厚，随便买多少套都没事。

如果没储备资金 强行贷  买个2套以上投资房加上自住房贷款也没还清很有可能像wintec说的上天台。
（wintec虽然说话比较极端，但是有些是对刚入市的投资者的一些忠告，不要贪多，看着人家赚钱以为自己也能）

好了，说了那么多触及多军利益了，多军可以来喷我了。

espedd

分析得非常好！
也解决了我的疑惑 （现在主要的上涨动力在哪里？）
KIWI BUILD其实大家都知道从开始注定的失败。。。当然结果也是彻头彻尾的失败 （工党政绩最大败笔就是这个KIWI BUILD。。。KIWI BUILD项目也是工党一贯的喊口号政绩的一个写照而已， 其他的还有城市到机场的轻轨等。。）
那些渴望房价下跌能买首套房或者换房的买家，眼睁睁的看着利率跌到历史水平。符合心意的房子就是到不了自己心里价格， 心态的转变是促动这次上涨的转变。。。。。

KIWI BUILD在工党下一个任期（如果连任的话）也是没作为底， 知错就该。。。但这个联合政府是做不到的。。口号喊得响的是不会打自己嘴巴的。。。

V7

我也认为这波是适当补涨，这个是内因。

还有外因会起到加成作用，所以我还是看好市场的。

onetreehill1

楼主说的补涨有道理，不知道补涨以后会是什么情况，应该是观望为主吧，遇到今年又是大选年，情况不敢乐观

Lease

onetreehill1 发表于 2020-2-24 13:52
楼主说的补涨有道理，不知道补涨以后会是什么情况，应该是观望为主吧，遇到今年又是大选年，情况不敢乐观 ...

移民政策还是很紧，又不让海外人士买房， 留学生， 工签持有者都不能入市。

没有源源不断的移民涌入，这房市不大可能形成牛市。

猩猩都叫兽

Wintec 发表于 2020-2-24 13:01
不排除有人在造势， 现在房价靠低利率维持，利率涨1%，会有多少人顶不住？  政府希望房价平稳，这样只会让 ...

不明白你对债务的观点。一个人一辈子没债务在房子上，照样有房租这些支出啊？和还债给银行有啥本质区别？而且还可能是越换越少但是房租是越来越高可能？我现在对很多事物的理解是，背着抱着一样沉。你觉得省钱的地方，总有会花出去的地方才能达到同样的效果。可能万物都是这样的平衡。比如说你住农场，水貌似免费，但是考虑到水罐的清洗，过滤器的更换，水泵的电钱还有水泵的损耗和更换费用，还有gutter定期的清洗等等成本，最后平均下来可能水还更贵。

xli422

Kiwibuild  的官宣失败， 令几年来一直等待的民众彻底失望。随着房贷利率的不断下跌， 这些购房者不再等待，推动了这半年来的补涨。

一句话总结

但是 我想说 christchurch最近也涨了 但是christchurch就没有啥kiwi built的需求跟市场 那么到底南岛涨不应该是kiwi build的补涨 那是别的什么原因呢？

aprily

xli422 发表于 2020-2-24 17:31
Kiwibuild  的官宣失败， 令几年来一直等待的民众彻底失望。随着房贷利率的不断下跌， 这些购房者不再等待 ...

是的，楼主说了一方面，但是这波上涨的原因可能是多方面的。

leonardo216

我觉得是季节性反弹。每年夏天看房买房的相对比较多，引发一股小高潮。
等过了5月入冬后，再来看看是否房价还在持续上涨。

zwanything

leonardo216 发表于 2020-2-24 20:40
我觉得是季节性反弹。每年夏天看房买房的相对比较多，引发一股小高潮。
等过了5月入冬后，再来看看是否房价 ...

问题是，你认为会降吗？只要不降大家都会抢着买的

tianzhi11

3.39的利息，买的起的话不买真是傻逼了

Bearonrun

espedd 发表于 2020-2-24 11:49
分析得非常好！
也解决了我的疑惑 （现在主要的上涨动力在哪里？）
KIWI BUILD其实大家都知道从开始注定的 ...

谢谢了.现在的联合政府如果这样继续下去, 在房市也不会有大作为.  

Bearonrun

aprily 发表于 2020-2-24 18:20
是的，楼主说了一方面，但是这波上涨的原因可能是多方面的。

当然有很多因素. 但我认为Kiwibuild是联合政府房市政策的缩影, 是补涨的主因.

Bearonrun

Lease 发表于 2020-2-24 13:58
移民政策还是很紧，又不让海外人士买房， 留学生， 工签持有者都不能入市。

没有源源不断的移民涌入，这 ...

光是基本面就足以撑起房市. 此外工党的计划也是3~5%的年涨幅.

ling6264

Wintec 发表于 2020-2-24 21:14
钱从哪里来？  别张口就来，100多万纽币什么概念？ 全地球几个人可以白手起家赚到100万纽币？ 新西兰几家 ...

真好现在美历史最高，A股也挺高了，外加疫情来一记重拳 + 数个经济下行压力坏消息，股灾差不多也要来了，2008年 至 今，也差不多到了周期了！

Elddies

wintec说得对，不过相比大多数“天价”贷款买房的人，更可怕的是新西兰政府刚刚借了12 billion用来基础建设，一旦经济危机了，就会百业萧条，国家负债根本还不上那12 billion的利息。

钱从哪里来？  别张口就来，12 billion纽币什么概念？ 全地球几个人可以白手起家赚到12 billion纽币？ 新西兰几家公司可以立马拿出12 billion现金的。 都是靠借债，杠杆拖起来的房价，经济危机下，都会被打回原型。

未来新西兰和美国之间的贫富差距扩大，你看这个国家都快挂了，所以wintec你应该赶紧把房子卖了赶紧回国啊！！！！否则以后自己的房子都要被国家抵押出去啦。

yangranwu

Elddies 发表于 2020-2-24 22:36
wintec说得对，不过相比大多数“天价”贷款买房的人，更可怕的是新西兰政府刚刚借了12 billion用来基础建设 ...

你操心太多了！ 就是百业在萧条，也要有人打扫卫生！ 你不刷厕所也可以拥有几套房产就是罪大恶极！ 每天辛勤劳动刷马桶都赚不到几套房产，凭什么你可以？一定是错的，你们都该死！这个世界都是错的，哈哈哈哈

tiannz

这不是明摆着吗，受中国疫情的影响新西兰经济已经开始萧条，大家都赚不到钱拿什么来推高房价？不暴跌就烧高香了…