其實房市並不火，鍵盤上談房。

longwang

最近看了大家的帖子，有的說房市很火，動不動都有天價大地房成交。有的說房市不火，我的crosslease怎麼賣不動。咱也來個鍵盤談房。談談自家觀點。首先經過近畿年的開發，Auckland新房，公寓不斷上市，這個盤越來越大。加上移民，海外買家減少，能出得起首期，收入夠貸款的資格買家相對有限，所以大盤不會普漲，但貸款利率下降，4%到2.5%，資格買家（包括開發商）可貸金額增加，這推高了可分割的全幅地價格，據估算我家附近全幅地均價已從90萬，起跳到120～130萬，也就是說全幅地價格上漲了30%～40%。但就整個大盤卻又沒怎麼動，很神奇吧。如果利率進步下調到1.5%，估計可分割盤會再漲個30%-40%。開發商成本提高了，可能會拉動新房漲個10，20萬，半幅地，不可分割盤也會普漲一點，但幅度有限。再往後隨貸款利率降到底，估計房市會企穩，只能隨通脹增長了。

rzrljb

利率低不代表你可以贷款更多，尤其是开发商拿大地盖的密集住宅，就是瞄准首套房购房者，你涨价他们买的起么，买不起你这高不成低不就的就砸手里了

longwang

rzrljb 发表于 2020-9-5 18:59
利率低不代表你可以贷款更多，尤其是开发商拿大地盖的密集住宅，就是瞄准首套房购房者，你涨价他们买的起么 ...

既然做開發肯定能貸款，或有資金，搶大地房的不都是開發商，有有錢人和投資者，他們要考慮房貸和租金比的。開發商的新房是考慮成本的，地貴，新房也貴，你買不起，同區可以考慮半幅地，unit。

gawen1972@gmail.com

好像全幅地600平方米以上的，都很容易成交。毕竟一分两总可以。半幅地的难开发。再说奥克兰大多都是旧房，恨不得立马一分为二盖两个3房楼的。

longwang

gawen1972@gmail.com 发表于 2020-9-5 19:43
好像全幅地600平方米以上的，都很容易成交。毕竟一分两总可以。半幅地的难开发。再说奥克兰大多都是旧房， ...

這個還真不一定，還要看洪水區，污水，雨水管。地大不可分的照樣賣不動。

longwang

利率低，對開發商，投資者來說，會貸的更多，這就是可開發的優質盤搶的更凶。至於剛需和首套房的，現在即使無首期了，但疫情，經濟下滑，工資增幅有限，銀行貸款額度還是按高利率算的，所以可貸金額並沒提高多少，以致剛需盤～好區破unit，差區新排屋房並不會怎麼漲。

洪七公。

现在抢大地的八成不是开放商，不少是几个人合伙抢一块，找人做分割plan 然后拿市场上卖，目的就是从赚开放商手里揩一点利润走，现在房地产从独栋进入排房时代，只是刚刚开始，具体要观察，但在开发大部分情况下银行不给贷款，干排房资金上门槛高了不少了，排房潜在问题也比独栋多很多，随着一窝蜂的抢大地排房风起云涌，肯定有不少整出事的，相信2，3年后会有一个大洗牌，每一次洗牌都要死一大批

洪七公。

收入不高大地不少的中低等区3年后有个供应量暴增的局面出现，现在handerson 有几个地方不到2公里地方有十几个一千多米的地方在拆房子，今后半年上来的项目会翻倍，不出两年踩踏事件就会出现

trdeyoualbert

洪七公。 发表于 2020-9-6 09:14
收入不高大地不少的中低等区3年后有个供应量暴增的局面出现，现在handerson 有几个地方不到2公里地方有十几 ...

对附近好几个房子在赶着盖，看附近卖价好，无论怎样盖好都是明年的事，过了年不知又什么巿场了

yangranwu

洪七公。 发表于 2020-9-6 09:14
收入不高大地不少的中低等区3年后有个供应量暴增的局面出现，现在handerson 有几个地方不到2公里地方有十几 ...

你这个预测百分百会实现，那些烂区抢地盖排房的十有八九最后都变成房东，哈哈哈

洪七公。

yangranwu 发表于 2020-9-6 09:35
你这个预测百分百会实现，那些烂区抢地盖排房的十有八九最后都变成房东，哈哈哈 ...

这只是市场因素问题，还有技术安全，质量问题，这个问题肯定会出现，出一个足以要人命

yw4102

近期可开发盘大涨，根本原因在于贷款低利率，导致租房客不如去买房，但这也说明了这些租房的消费能力大都集中在联排屋，开发商愿意高价抢盘也都是一地建多套的（当然开发盘大涨也会让一些独立house有一定的涨幅，但非三四年前都独立HOUSE人心所向）。奥克兰一直是缺房，但缺的一直是这些100万左右的经适房。可预见，未来两年联排屋大量上市，那未来更多的租客去买联排自住了，这样应该会影响那些投资房的出租（经济低迷政府首先保证本地人的工作，近几年的移民政府只能收紧）。当然，由于新冠影响，大概率未来几年贷款利率也不会上涨，政府为了社会稳定，补贴工资或贷款假期也一再延长，这些对于稳定房市都是有利因素，目前形势对开发商是有利的。需要注意的是，补贴工资、贷款假期总会结束，低利率能保持和贷款期一样30年吗，如果将来哪天贷款利率从2%上涨到4%，那到时还贷压力可是翻倍。还有一种说法，新西兰政府印钱会出现一种类似中国的现象，物价不会大幅上涨，而资产上涨（包括房市、股市等，中国主要进入的房市），可是新西兰政府印钱又与中国不同，新西兰政府印钱，很大一部分是用于工资补贴。

longwang

那些爛區的排房只能賣，出租租客質量不高，現在因為蓋好的排房還不多，還好賣，據說接手的3哥居多。是的，供應量暴增的話，開發商賣不動，估計就要爛手裡了。

longwang

現在的時代，全民都是開發商。啥樣的破區都有新房，所以，Auckland以後不缺房。均價很難再有質的飛躍了。

yangranwu

longwang 发表于 2020-9-6 10:12
現在的時代，全民都是開發商。啥樣的破區都有新房，所以，Auckland以後不缺房。均價很難再有質的飛躍了。 ...

是，然后就是400以上全副地升值的时代

豆腐教徒

哈哈，楼主说了好多次，好像没一次准的

longwang

yangranwu 发表于 2020-9-6 10:31
是，然后就是400以上全副地升值的时代

對，50年以後，Auckland會象國內一樣，一般人都住公寓，排屋。能住別墅的，都老牛逼了。哈哈。

vodafone2degree

坚持住把邻居收了就能变大地了

longwang

豆腐教徒 发表于 2020-9-6 10:33
哈哈，楼主说了好多次，好像没一次准的

這很正常，經濟學家還次次不准。本來就是鍵盤談房。一次准就夠了。

rzrljb

yw4102 发表于 2020-9-6 10:04
近期可开发盘大涨，根本原因在于贷款低利率，导致租房客不如去买房，但这也说明了这些租房的消费能力大都集 ...

中国的原因是，中国物价能控制因为很多东西国产，新西兰物价依赖进口，如果新西兰印钱，肯定会导致货币贬值，那汽油，你吃的米，水果，车子，全是进口的，物价不可能不涨啊

洪七公。

rzrljb 发表于 2020-9-6 11:35
中国的原因是，中国物价能控制因为很多东西国产，新西兰物价依赖进口，如果新西兰印钱，肯定会导致货币贬 ...

瞎扯               

洪七公。

中国物价二十年，普通商品吃穿用涨十倍房价涨百倍，纽西兰20年普通日用品涨一倍，房子奥克兰涨四五倍，这也叫印钱

猩猩都叫兽

现在奥克兰和国内拆迁那时一个样。有地的老破小卖出天价和国内拆一赔5一个意思。要是还没认清形势导尿管着降价的，又错过了一波。但是西区的确实风险大未来几年。但是更长久的话，无妨。

Lease

楼主， 哈哈哈哈哈.

yinqian

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-7 10:11
现在奥克兰和国内拆迁那时一个样。有地的老破小卖出天价和国内拆一赔5一个意思。要是还没认清形势导尿管着 ...

请问问什么西区风险相对大？

kikilulu

老友粉加辣 发表于 2020-9-7 11:12
楼主好像有个帖子还说利息会涨。多空平的观点都有，肯定对哈哈。

lz的键盘都快敲扁了吧

猩猩都叫兽

yinqian 发表于 2020-9-7 11:18
请问问什么西区风险相对大？

简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但是地要是还这么疯狂的抢，纸面利润下降的话，那2-3年真盖起来后，风险就比较大了。卖不掉怎么办？租不出去怎么办？这些风险肯定伴随着供给的增多风险增大

longwang

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-7 12:28
简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但 ...

關鍵是西區的房出租，好房客不好找。租出去要不了2年，又變破房了。破區房貶值的快。