[房屋买卖] 刚买的房子里有房客怎么办？

艾美斯律师所

居民房(residential dwelling) 买家一般都要买空屋，要么自己住，要么返修或推到重建， 要么按照自己的喜好租出去。大多数买家不希望买来的房子里面带着房客。 这里说的空屋是指vacant possession, 就是说买来的屋子是空的。

在新西兰， 绝大多数人买卖房屋都用 ADLS 的房屋买卖合约样本。这个房屋买卖合约里有和空屋有关的条款。

• 在首页, 第五框的条款是关于交易是否要提供空屋。 如果不是空屋， 应该在这里写清楚， 并在schedule 4写清楚房客的信息。
  

• 3.1 条规定如果合约没写是否有房客，卖家就必需提供空屋。
  

• 如果合约没写是有房客，到了交割的时候，卖家给不出来空屋，买家可以取消合约。这一条在合约里面没有特别说明。
  

• 如果买家选择不取消合约，10.1条有规定买家需要完成交割。
  

• 按照3.13 的规定， 买家可以向卖家索要罚金。 罚金按照罚金利息和房价全额来算。
  

• 如果双方在是否需要付罚金， 和罚金应该付多少这些问题上谈不拢， 买家就需要启用第10条的纠纷处理程序。
  

• 买家需要先按照10.3 提出来罚金赔偿的要求。
  

• 卖家如果不同意买家的要求， 需要按照10.6(1)提出来反对意见。
  

• 买家如果坚持自己的意见， 需要按照10.6 (2) 找一个有经验的地产律师或者诉讼律师来判谁对谁错。
  

• 如果判卖家需要赔罚金， 卖家需要服从。
  

• 10.8 列出来了判罚金金额的流程。
  

值得一提的是，解读这个程序的高级法院案例很少。 我们事务所处理过几个这方面的案件。 最近有一个这类案件上诉到了新西兰上诉法院。 目前还在等判决书。到时候也许我们有更多的法律知识可以给大家普及。

（文属于法律知识普及， 不是法律意见。 每个案子不一样， 如果你在房地产买卖中遇到了类似的问题， 欢迎来我们这里咨询。）