房地产牛市的三个阶段

Lease

自从去年10月 LVR Restrictions政策实施以来， 房地产市场似乎一下子失去了动力， 原来拍卖的火爆场面不见了， 人们以为新西兰的 房地产经过过去两年的上涨之后要走下坡路了。

其实， 深谙地产投资规律的人对此并不感到奇怪， 即便没有LVR Restrictions政策， 今年的地产市场也应该歇一歇， 因为这波房地产牛市已经过了牛市的第一阶段， 从而进入第二阶段。

虽然在投资市场里， 牛市的三个阶段经常是在股市里被提到， 但因为人性是一样的， 因此它也完全适用于房地产市场。

房地产牛市第一阶段：

这一期连接着熊市末期。在熊市末期， 可以说是人心惶惶，恐惧弥漫着整个市场，大家都好像看不到明天。房产量价齐跌， 或者价格平稳， 但成交量持续下降，地产中介大多无事可做， 很多中介纷纷改行去做别的了。我观察到2010年的3月至12月几乎就是这样的情况。

然而，最恶劣的环境终会过去， 最黑暗的日子， 一走过之后， 前面就是光明大道。 在这个时候，理智的投资者开始慢慢的入市购买价格低廉， 租金回报高企的房产进行投资。随着有人开始入市托盘， 房产价格开始企稳并开始反弹。从2011年2月开始， 新西兰房地产市场开始量价慢慢回升， 虽然并不稳定， 但没有再出现象2010年那样连续半年多的成交量连续下降，价格略有下跌的情况，并于2011年底开始出现连续多个月量价齐升的状态。

经济是决定房地产走向的一个主要因素， 从2011年开始， 新西兰每个季度经济都实现正增长， 完全摆脱了从2008年开始的经济衰退。房地产可能不像股市那样走在经济的前面，应该是同步吧，所以这波房产牛市应该从2011年开始了第一期。

房地产牛市第二阶段：

经济是一个需要时间去完成的大循环，经济转好会持续很长一段时间， 而且会一路走来越来越好，直到由高峰回落为止。 经济衰退也一样， 经济会一路转差，越来越差， 直到曙光出现为止。在牛市第一期中， 经济已经慢慢改善， 房价也不断上升， 投资者都笑眯眯， 并且吸引越来越多的人进入地产市场。但毕竟，还是有很多后知后觉的人， 这些人中， 有些是完全没有经验， 有些是在上一地产周期中受到过打击， 他们没有摆脱在市场萧条时期的创伤，根本没有胆量再度入市。再加上牛市第一阶段已经有了可观的升幅， 因此牛市第二阶段是一个相对平稳和整固的阶段。这一阶段的特点是： 既不像熊市中的量价大幅齐跌， 也不像牛市第一阶段时量价大幅上升，市场只是在一个狭窄的波段浮动。反反复复是代表了这一阶段的最佳形容词， 但毕竟这依然是一个牛市， 因此， 即使反复， 但不会出现大跌， 毕竟最困难的时期已经过去， 熊市已经消失， 现在是牛市当道。 所以，反反复复中， 房价依然会上升， 只是上升的幅度不如牛市第一阶段。

现在就是牛市第二阶段。

房地产牛市第三阶段：

经济的循环决定它会经过萧条期后恢复过来， 再一路向上，走向繁荣之路。 繁荣期到来之时， 百业都欣欣向荣，失业率创下新低，物价飙升，但人们的消费能力依然很强，人们会发现， 房价虽然很高， 但有保值功能， 况且经济景气度很高， 人们手里的钱也在不断增多。电视新闻，报章， 各大媒体报道投资房地产赚钱的新闻越来越多，不少原来从未涉足过房地产的， 他们也怦然心动，决定要小试一把。各路资金不断涌入房地产市场，房价一而再，再而三的创出新高。这时， 如果有谁没有投资房产，都会被人视为弱智。此时，理智的投资者已经开始撤退，接盘的都是没有经验或者是好了伤疤忘了疼的那些人。此时， 通常利率很高（10%或以上），国债收益率曲线呈现倒挂。经济其实已经到达顶峰，从而是向下一个衰退周期进军了。此时买入房产的人几乎必然要忍受几年挨套的日子。

不知道这一阶段何时到来， 需要密切注视新西兰国内及国外的政经动态。

cizzzzk

楼主的意思现在处于第三阶段

Lease

你没有仔细看。

phb

cizzzzk 发表于 2014-5-3 23:05
楼主的意思现在处于第三阶段

楼主是中介吧，新西兰房市已经到顶了，这几年长了不少，从时间段上也应该回调了，再加上利率，汇率，中国房市的影响，新西兰房价一定会跌的！现在市场呈胶着状态，买卖双方看谁挺得住。

Lease

phb 发表于 2014-5-3 23:15
楼主是中介吧，新西兰房市已经到顶了，这几年长了不少，从时间段上也应该回调了，再加上利率，汇率，中国 ...

你去看看我的主页， 再来判断我是不是中介。

狂风暴雨

基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以长期持有,是否可行?

Lease

狂风暴雨 发表于 2014-5-3 23:43
基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以 ...

只要计算好风险和回报，如果是自己能够承受并且回报满意的话, 当然可以。

Annie911

谢谢Lease兄弟的好文，必须顶。

cizzzzk

狂风暴雨 发表于 2014-5-3 23:43
基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以 ...

高速旁边不太好吧，将来总要卖的

LYYX

现在是房市气候预报：“牛市第三阶段”将于七月一日开始。

Elfin

狂风暴雨 发表于 2014-5-3 23:43
基于现在越来越难买到租金回报高的物业的情况,请问目前买入靠近高速的周边建地,建多个经济适用房用于出租以 ...

当然不可行了，你一个新房租金回报能高到哪里去- -，高速周边建地，你不会说的是WEST GATE那块昨天卖掉的吧，那里的房子可真是卖不动哦，没学区，100米就是高压塔

love_3_month

换句话说，还要再大涨一次，但那是回光返照，然后就要跌了。是这个意思吧

onetreehill1

LZ 说出了我想说的话，补充一点的是，过了第三波的牛市后，房价会回调，但是回调后的价格不会低于第3波牛市开始时的价钱，也就是说在牛市初中期和后期初入市买的房子，即使以后到了回调期，都不会亏，房市过了回调低谷期将继续发力向上，这就是为什么奥克兰有些房价在2000年初20几万的房子到今天上到100万以上，在短短的10几年翻了5番多。只要是买自住房的和长期持有投资客，买房投资房地产永远不会亏！！！

还是那句话：该干嘛还是干嘛，买房的继续买，该等待房价跌的继续等

Lease

onetreehill1 发表于 2014-5-4 10:05
LZ 说出了我想说的话，补充一点的是，过了第三波的牛市后，房价会回调，但是回调后的价格不会低于第3波牛市 ...

谢谢补充。

Lease

love_3_month 发表于 2014-5-4 09:57
换句话说，还要再大涨一次，但那是回光返照，然后就要跌了。是这个意思吧

完全不是。

校草

你说了那么多，简单点说即--房价是螺旋式上升的不就完了么- -。 能HOLD的住就是赢家，其他什么汇率啦，利率啦，供需啦，都是短线下的参考，只能影响一段时间（1-3年）。所以要卖的还是卖，要买的还是买，关键不是价位，而是时间。就那么简单。那些纠结买还是卖的，说到底还是实力不够。实力一旦到达了你感觉安全的程度，你就会突然释然了，随便市场怎么走，你都是最后的赢家~~

Lease

校草 发表于 2014-5-4 11:25
你说了那么多，简单点说即--房价是螺旋式上升的不就完了么- -。 能HOLD的住就是赢家，其他什么汇率啦，利率 ...

总结得精辟！谢谢！补充一点，那些纠结的人，其实未必仅仅是实力问题，如果能够看清房地产市场运行的本质，那他们就不会纠结了。

校草

Lease 发表于 2014-5-4 11:27
总结得精辟！谢谢！补充一点，那些纠结的人，其实未必仅仅是实力问题，如果能够看清房地产市场运行的本 ...

对啊，你说的没错。 最近在WESTHARBOUR完成的项目，卖的费劲，朋友说市场不好了，你为啥还那么悠哉，其实我得叫他来看下这个贴

一曰方茗

为了避免类似第三阶段后的情形再次出现, nzrb这次吸取教训早早地就试行lvr & 开始加息周期. 再加上大选在即, 政党为了稳定人心出台各类政策, 有可能第2阶段会坚持很长一段时间, 第3阶段会不会出现是个问题

Lease

一曰方茗 发表于 2014-5-4 12:23
为了避免类似第三阶段后的情形再次出现, nzrb这次吸取教训早早地就试行lvr & 开始加息周期. 再加上大选在即 ...

第三阶段必然出现，因为人性不变。所以所有投资市场里以前发生过的事情，今后也将一而再，再而三的发生。这些都不是rbnz或者政府可以控制的.

bungyjumping999

don't kill your golden goose by holding on.... just make sure good cash flow to maintain your life style.

at the end is a question of choice, personal to individual.

Venox10111

Lease 发表于 2014-5-4 12:41
第三阶段必然出现，因为人性不变。所以所有投资市场里以前发生过的事情，今后也将一而再，再而三的发生。 ...

没错，这就是人性，是不可逆的。三个阶段后就不好说了

walker123

真知灼见，眼前一亮的感觉。

Lease

Venox10111 发表于 2014-5-4 12:50
没错，这就是人性，是不可逆的。三个阶段后就不好说了

三个阶段后就是熊市来临啰。

cizzzzk

auckland的房子大部分都是带地的，地皮一直在增值，而且越来越缺，越分越小。
既不像美国每年要缴高额房产税，又不像中国70年使用权和质量堪忧的公寓。
加上移民净流入，这边房产应该长期看好。

流落他乡

听起来好像国内去年的地产商喉舌们到处放风说房价还会继续上涨之类的话啊...
只是今年开始国内房价还是陆续开始下滑了,连北京也不例外.

phb

房市上涨的关键因素是银子，近年来新西兰房子疯长的原因完全是华人炒起来的，两国一对比还是新西兰的房子便宜，国内随便卖一套就可以了，和中国比在新西兰看那套房子都便宜，房价不推高了才怪，看看中国现在的情况NZ过去的情况不会再出现了，我有好几个朋友是准备来新西兰买房的，钱都准备好了，就是因为人民币贬值的原因，钱一直没有汇过来，和上个月相比多付20多万人民币，这些都是制约现有房市上涨的因素。

Lease

yche276 发表于 2014-5-4 16:27
北上广这种地方只要有中国人房价就不会跌到哪里去。深蹲只是为了跳的更高。

说的是啊。2003年回上海探亲时，那时靠近市中心的房价大约8千一平米，当时我的亲戚们都觉得房价贵得要死，认为如此高的房价肯定不可持续。10年过去了，那里的房价由8千涨到了5万一平米。你说它会跌吧，也许，但就算跌到4万又怎么样？早买房的人还不依然赚的数钱数到手抽筋。