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[谈房] 5 Alverston Street, Waterview 又一个高位吗? [复制链接]

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发表于 2021-3-2 14:50:11 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享
14年 98万买的, 今天275.5万卖的
有意思的市场

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沙发
发表于 2021-3-2 14:51:12 来自手机 |只看该作者 微信分享
恩,用论坛里几位经济学家话来说。现在有钱又傻的太多了..

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板凳
发表于 2021-3-2 14:53:01 |只看该作者 微信分享
可以分7套,每套地价算上分割费用50w,盖150平房子 30w,加一起80w,卖的话110-120吧,还是赚钱

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地板
发表于 2021-3-2 15:07:18 |只看该作者 微信分享
太便宜了,捡了个大漏
淹没吧,澳洲
请大家假装不认识我,我还是我
年度笑话: “我不在乎” 。。。
没事逗猴子,逗疯一只算一只

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发表于 2021-3-2 15:12:02 |只看该作者 微信分享
26 stanton Terrace sold for 218.2万,刚卖的.竞争激烈啊,170万起,拍了半个多小时.

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发表于 2021-3-2 15:15:34 |只看该作者 微信分享
中区为王啊。。。

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发表于 2021-3-2 15:53:16 来自手机 |只看该作者 微信分享
这气势,会让今年房价真的又涨20%。

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发表于 2021-3-2 15:58:39 |只看该作者 微信分享
人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

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发表于 2021-3-2 16:00:40 |只看该作者 微信分享
LittlePumpkin 发表于 2021-3-2 16:58
人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

完全不是一个市场,此一时彼一时。

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发表于 2021-3-2 16:07:14 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 Venox10111 于 2021-3-2 17:16 编辑

我们用分割计算器算一下




这里雨水和污水管道可能要花点钱弄



开发按照3层 (urban) 156平米,卖126万估计人要抢。。。


项目总成本差不多是675万,
当然,我们可以贷款300万,开发周期一年



现金投入300万,收益150万,1年。。。现在有什么行业比开发地产赚钱?

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发表于 2021-3-2 16:17:39 |只看该作者 微信分享
LittlePumpkin 发表于 2021-3-2 16:58
人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

17年开发了估计要赔本,那时人做代购倒奶粉什么的多火,认识几个,都赚了5个多亿纽币了,现在开发就是大赚,这些人都去做开发了,完全不差钱。
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发表于 2021-3-2 16:20:48 |只看该作者 微信分享
LittlePumpkin 发表于 2021-3-2 16:58
人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

那时候分的越多亏得越多

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发表于 2021-3-2 16:26:40 来自手机 |只看该作者 微信分享
Venox10111 发表于 2021-3-2 17:07
我们用分割计算器算一下



这块地污水雨水怎么连?

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发表于 2021-3-2 16:50:23 |只看该作者 微信分享
Venox10111 发表于 2021-3-2 17:07
我们用分割计算器算一下

现在我们能确定的只是这些卖了房的屋主已经落袋为安 稳赚了。至于从去年到今年买地的开发商,未来开发的收益最终是个什么结果 还得等时间告诉我们 也许不止50%,也许倾家荡产。所以到现在为止的最大赢家还只是这些屋主
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发表于 2021-3-2 16:58:17 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 我公主我怕谁 于 2021-3-2 18:10 编辑
vehicle 发表于 2021-3-2 17:50
现在我们能确定的只是这些卖了房的屋主已经落袋为安 稳赚了。至于从去年到今年买地的开发商,未来开发的 ...

买家他肯定会计算风险,风险和收益都是并存的,世界上哪儿有稳赚不赔的生意?这都是见仁见智的事儿。
不过waterview也不算是中区好区吧,这价格还是挺惊人的。

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发表于 2021-3-2 19:14:18 来自手机 |只看该作者 微信分享
windvale 发表于 2021-3-2 17:26
这块地污水雨水怎么连?

多花点钱没问题的
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发表于 2021-3-2 19:15:08 来自手机 |只看该作者 微信分享
vehicle 发表于 2021-3-2 17:50
现在我们能确定的只是这些卖了房的屋主已经落袋为安 稳赚了。至于从去年到今年买地的开发商,未来开发的 ...

是的,特别是用杠杆的,都是有风险的,所以人赚钱也是正常。不冒险哪里去赚钱,打工也就勉强饿不死。
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发表于 2021-3-2 19:50:48 |只看该作者 微信分享
捡了个大漏捡了个大漏
一场华丽的烟火.[/fly]
一片雾中 原野.[/fly]
遗忘的角落,也许,曾经,无言.[/fly]
/(雾原乐园)[/fly]

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发表于 2021-3-2 20:02:37 |只看该作者 微信分享
我公主我怕谁 发表于 2021-3-2 17:58
买家他肯定会计算风险,风险和收益都是并存的,世界上哪儿有稳赚不赔的生意?这都是见仁见智的事儿。
不过 ...

其实风险还是很高的,不要说房价跌了,就是像2018,2019年那样持平,不跌不涨的,但成交量非常低,市场不活跃,估计很多的开发商就够呛,毕竟资金压力大,卖不出去, 光利息就受不了了。所以真正的赢家还是现在这些屋主

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发表于 2021-3-2 21:26:55 |只看该作者 微信分享
Venox10111 发表于 2021-3-2 17:07
我们用分割计算器算一下

有两个地方可能有点乐观,一个是财务成本,这个算的7.6%年息,现在银行可能很难借,如果到二级公司,估计要到10%以上的年息。另外一个是开发时间,一年估计搞不完。项目从交割就开始了,设计、RC、BC,估计就要折腾将近一年。等开始施工,估计还要一年,还有销售时间,估计手脚麻利,也要两年才能落袋为安。如果是两年,还是按照借300算,10%年息,财务成本就是60万了。所以两年估计能赚120万,当然也比实业强,所以总理问大家为啥不投实业,这个计算说明了一切。。。。

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发表于 2021-3-2 22:25:55 |只看该作者 微信分享
荒岛余生 发表于 2021-3-2 22:26
有两个地方可能有点乐观,一个是财务成本,这个算的7.6%年息,现在银行可能很难借,如果到二级公司,估计 ...

嗯,确实,系统还是需要自己根据自己情况调节一下的,还有很多工作要做的。
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发表于 2021-3-2 23:22:51 |只看该作者 微信分享
Venox10111 发表于 2021-3-2 23:25
嗯,确实,系统还是需要自己根据自己情况调节一下的,还有很多工作要做的。 ...

还有最大的一个风险,就是是否能分成7个房子,这1000多点的地,分成7个,每块地比房子面积还小。理论能分,实际如果分不出来,就更赚不到了。

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发表于 2021-3-2 23:36:18 |只看该作者 微信分享
荒岛余生 发表于 2021-3-3 00:22
还有最大的一个风险,就是是否能分成7个房子,这1000多点的地,分成7个,每块地比房子面积还小。理论能分 ...

这不是太大风险,不要低估设计师能力,好的设计师,分割成10-12个都可以的数量很保守
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发表于 2021-3-3 06:57:00 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 vehicle 于 2021-3-3 08:01 编辑
荒岛余生 发表于 2021-3-3 00:22
还有最大的一个风险,就是是否能分成7个房子,这1000多点的地,分成7个,每块地比房子面积还小。理论能分 ...

我觉得这样一块没什么毛病的地,分七个应该不会有问题,分割的风险并不大。最大的风险还是取决于市场。就像你说的,以手脚麻利的速度是要两年,但如果完成速度没有这么快,如果完工后市场像几年前那样不温不火,需要很长的销售周期,那估计利润就会被利息吃掉,当然如果是现金玩家就无所谓了。有时候这种开发成不成功,主要还是看你能不能赶上好的市场周期。而且waterview不是什么特别好的区,如果市场一般的情况下,估计风险要比在好区搞开发高不少,所以这样一个卖地价格还是挺惊人的。如果真的是屋主2017年 95万想卖,但没卖出。现在变270多万了,那真得偷笑了,和中彩票没啥区别了

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发表于 2021-3-3 10:14:53 |只看该作者 微信分享
vehicle 发表于 2021-3-3 07:57
我觉得这样一块没什么毛病的地,分七个应该不会有问题,分割的风险并不大。最大的风险还是取决于市场。就 ...

现在中区基本上可以说,没有什么不好的说法了,都是不错的。。。或者说,奥克兰都是不错的,不管东南西北,整个就是location location location.

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