新西兰买联排的新房有什么坑？

ybbest

大家讨论一下吧，联排的坑
1.没有body corporate的坑
2..没有body corporate买保险的坑
还有什么？

angelee123

你家白的  他家兰的   隔壁绿的

我有理由强烈怀疑你在diss郑老板的房子

我要买车

就目前这个防火防水都在一面墙上的问题，早晚给律师们送钱花。不老老实实做block砖的，全用gib，估计哪天它家也要像james hardie一样了

hj_win_1

angelee123 发表于 2021-5-13 11:08
你家白的  他家兰的   隔壁绿的

我有理由强烈怀疑你在diss郑老板的房子

+++++++++++++++10086

angelee123

有bc，很多事情也解决不了，比如大公鸡，或者人家paint 什么颜色，甚至于大多数维护问题

没有bc，维护问题就更严重了，而且，我从心里有点不喜欢太多层的房子，最多接受2层，楼上水管一爆 家里就是水帘洞，如果爆的水管正好在房子中间，现在联排动不动就是三四层，顶层一爆，全完

在之后牵扯到保险，牵扯到邻居，要知道，很多时候，问题可能不大，但是保险拖一拖 邻居拖一拖  事情托大了   到时候你的保险管不管都是回事

房奴甲

以前有个联排，旁边那家洗衣服，我们家这边的洗衣房就进水，因为我们地势比他家低。有物业，跟物业一说，没几天解决了，再没发生过。如果没有物业，有的扯了。

房奴甲

angelee123 发表于 2021-5-13 11:15
有bc，很多事情也解决不了，比如大公鸡，或者人家paint 什么颜色，甚至于大多数维护问题

没有bc，维护问题 ...

物业不会让你随便给房子改颜色的。

混乱中...

哈哈哈！开发商的连体婴砸手里没人要了，跑来打广告了

我要买车

房奴甲 发表于 2021-5-13 11:22
物业不会让你随便给房子改颜色的。

他不明白，有物业是unit title的物业，还是小区自己的物业。两个的法律权力不一样

joeistheman

angelee123 发表于 2021-5-13 11:08
你家白的  他家兰的   隔壁绿的

我有理由强烈怀疑你在diss郑老板的房子

我帖子又被干掉了，，，你小心你也被郑老板干掉

angelee123

我要买车 发表于 2021-5-13 11:59
他不明白，有物业是unit title的物业，还是小区自己的物业。两个的法律权力不一样 ...

这个我真不明白，但是联排的bc有权利管你刷什么样的漆么？我们皇后镇的联排是管的，因为是在一个小区里面整体开发的，啥事都管

但是散装联排我就不确定了，墙漆和顶漆都不行？

但我觉得这个问题不是很大，说到天，也就是美观问题，谁也不愿意自己住的地方 颜色那么搞笑

Domani

angelee123 发表于 2021-5-13 12:09
这个我真不明白，但是联排的bc有权利管你刷什么样的漆么？我们皇后镇的联排是管的，因为是在一个小区里面 ...

其实不需要body corp, 只要covenant上有限制，就不行。

angelee123

Domani 发表于 2021-5-13 12:14
其实不需要body corp, 只要covenant上有限制，就不行。

不能改变主体结构的颜色？那基本上bc主要解决的就是维护和保险的问题了

Domani

angelee123 发表于 2021-5-13 12:16
不能改变主体结构的颜色？那基本上bc主要解决的就是维护和保险的问题了

其实发展商可以加几乎任何的限制条款，只要不违法。包括只能用什么样的材料，只能建几个房间，只能建一层，只能有一个dwelling，院子里只能种草，只能用哪几种颜色等等。

房奴甲

angelee123 发表于 2021-5-13 12:09
这个我真不明白，但是联排的bc有权利管你刷什么样的漆么？我们皇后镇的联排是管的，因为是在一个小区里面 ...

我那联排连空调都不让装。前几年一个业主想要安天窗，最后开会讨论几乎没成骂战啊，也没安成。我装了光缆还是偷偷摸摸地跟管理员私下商量的，后来开会时有人愤怒控诉有人不守规矩安了光缆！我把自己门口的plant box切了一个角也跟人磨了好几年。有个业主弄了个养狗的房客来，立刻被物业赶走了，后来房客告他据说赔了几千刀。

ybbest

房奴甲 发表于 2021-5-13 13:12
我那联排连空调都不让装。前几年一个业主想要安天窗，最后开会讨论几乎没成骂战啊，也没安成。我装了光缆 ...

你这个是有body corp的物业是吗？

shaodaozi

Domani 发表于 2021-5-13 12:18
其实发展商可以加几乎任何的限制条款，只要不违法。包括只能用什么样的材料，只能建几个房间，只能建一层 ...

理论是这样的，但是covenant你要自己去告，就像cross lease 一样，你不告谁管你.重点在维护和保险，出什么事情你一扯皮又要告又要这那的累人，物业费不贵的话$3000以下的，每年付点这钱不香吗，管保险管割草管维护好管扯皮

loszsy2011

shaodaozi 发表于 2021-5-13 17:59
理论是这样的，但是covenant你要自己去告，就像cross lease 一样，你不告谁管你.重点在维护和保险，出什 ...

赞同，没bc的联排最可怕，有bc但不贵的联排只是换种生活方式，没什么好不好的

我要买车

正规的物业是有物业法的，如果业主不接受，可以上法院，然后屋主一般会败诉，然后就是赔钱，不赔，直接卖房，所以一般大家都很听话的，而且更改条款比较简单，AGM 或 EGM投票就能表决。那种写在title里面的很麻烦，改起来很费钱，而且维护规则要通过起诉。如果没有游泳池，健身房 电梯等没有很多common area的物业，费用大部分是保险，admin费不多。这里的物业比国内要办事的。以后那种多联排的房子没物业会很麻烦的。尤其是为了卖而盖的排屋，几年后就要刷漆了，看看邻居们会不会配合

ybbest

我要买车 发表于 2021-5-13 18:21
正规的物业是有物业法的，如果业主不接受，可以上法院，然后屋主一般会败诉，然后就是赔钱，不赔，直接卖房 ...

谢谢分享，我也觉得没有物业的联排，尤其是大型的，等以后需要维护的时候可能会出现纠纷。

ydouwant2no

沒body corp的連排不出事都沒問題, 只要一出事就各種扯皮.
不過我提供一個賣家的角度, 我個人經驗大概120萬以上的連排帶物業會好賣一點, 以下的不帶物業會好賣點,越便宜的越不要帶物業.
挺多買便宜連排, 又是自住買家的話經濟是比較緊張的, 能省一點是一點, 拼命一點這兩年先過渡一下,之後賣掉換個更好的,要扯皮也沒我事了.....是這樣的想法, 和一部分買便宜公寓買家想法的是有點類似的
但如果是打算長久自住的話那當然還是有物業好些
與其說沒物業的新房是坑, 不如看是什麼角度看吧:)
就像論壇上常說的, 04年以前的plaster房是坑, 看怎麼看摟:)

房奴甲

ydouwant2no 发表于 2021-5-13 19:48
沒body corp的連排不出事都沒問題, 只要一出事就各種扯皮.
不過我提供一個賣家的角度, 我個人經驗大概120萬 ...

对，一千多块钱一年包保险，给洗一次外墙，平时剪草修花的，加上一个有问必答的经理人，人家能挣你几个钱啊？这就跟那些舍不得开空调说费电然后永远在家穿着外套，等于永远不在家的人一样，想不穿简单的事情。

鯇魚

ydouwant2no 发表于 2021-5-13 19:48
沒body corp的連排不出事都沒問題, 只要一出事就各種扯皮.
不過我提供一個賣家的角度, 我個人經驗大概120萬 ...

贵的联排bc也贵吧？我有听说有些bc乱花钱的情况，所以不是很信任这个东西。

bungyjumping999

A lot of people have prejudice on Body Corp.

Body Corp is make up of people who stay in the townhouses (normally committee of 4 units) and they are voted to the committee and they appoint a body Corp manager.
No one wants to spend more money than they want to, so the basis budgets are:

1) insurance to the whole area including common areas. - this is a good thing, everyone gets insurance and body corp manager broker for the best discount.

2) Garden maintenance - grass, and maintaining the garden.
This to me is important, it will help to increase the value of the property. If the gardener is not doing a good job, this will be replaced in the AGM, EGM meeting. Normally some owners living in the units will overseeing the gardener's performance and whether he/she has done a good job.

3) House washing and Roof, gutter washing
- normally done once in 2 years and is important part of keeping your property in good standing and value

4) House painting- once in 10 years and roof inspection etc.To keep up to this, there is a long term budget for that, so in the AGM discussion, this is dicussed and will probably vote on to say we contribute $1000 a year on this future budget so that when the time comes, we have money to do those things. This is looking into future, that is a good thing.


6) Debt collection, undesirable behaviors.
- if anyone not paying, they are referred to law firm and debt collector, so leave it to the Body Corp manager to do this job.


My experience with low-density body corp is a pleasant experience (11 townhouses). Everyone cares about the place and makes sure it does not degenerate the value (but creating more value), including heat pump installation, fibre, cloth hanging etc so that it will look tidy and neat.

As someone here has mentioned, body corp managers do not get paid much, but they are there to do the admin works for the body corp committee who are the owners of those units. Most of the expenses for the running of the body corp are justified and put it this way, it is common that if you live in a freehold unit, you probably won't budget for house cleaning, garden, or even roof, gutter and garden (until it is needed, unitl something is broken) and everyone staying in the area will have their own opinions, this will create a big mess and this is slowly happening in some of the developed areas with no control marred with "chicken running amok".


For quality townhouses, brick, tile, weatherboard with body corp will hold the future and many people chose to live in these areas because of convenient, managed, and well-kept surroundings with "essential budgeted expenses" that are justified.

房奴甲

鯇魚 发表于 2021-5-14 22:26
贵的联排bc也贵吧？我有听说有些bc乱花钱的情况，所以不是很信任这个东西。 ...

我觉得BC贵不贵跟房子本身贵不贵没有关系，要看它包括的项目。要是房子地段很好面积挺大，房子肯定是贵的；但是没有游泳池和健身房，好像也没有理由BC很贵。而且房子新的话，BC也会便宜点。这个费收多少，每年都经过业主委员会讨论的，并不是我们想象的人为刀俎我为鱼肉，你有话语权的。大方向的开支都是大家开会讨论投票表决过的。比方说用哪家保险公司，报价各多少，洗房子用哪个公司，维护用哪个，相当具体的。平时有哪个突发项目花了钱，下一次开会时都要汇报的，大家的钱，可以说一分钱都不能乱花的。看楼上说物业乱花钱，那个是没有付过物业费的人的想象。而且物业费也不是只上涨不下降的。某几年有点什么事情要多花钱，后来那个事情办完了，就少收了。之前有联排突然发现缺一个最初的CCC，需要补办手续，于是连着两三年每年都多收了一千多。后来办好了，没有相关的开支了，就降回来。

鯇魚

房奴甲 发表于 2021-5-15 16:21
我觉得BC贵不贵跟房子本身贵不贵没有关系，要看它包括的项目。要是房子地段很好面积挺大，房子肯定是贵的 ...

可能是吧，但是是绑定的消费，新房子的屋主估计不是很喜欢。公寓的话我觉得有必要，联排的话屋主之间很容易在某些事情上有矛盾，尤其是自住的。

kikilulu

物业费一是会影响贷款额度，第二是一般来说，有物业的都是unit title, 这类title 总体涨幅不如其他的title。这是历史情况，未来不知道能否跑赢其他title种类？本身物业费无可厚非，均摊到每年也可承受，而且还有服务,有的还包保险水费什么的。

我要买车

kikilulu 发表于 2021-5-15 23:38
物业费一是会影响贷款额度，第二是一般来说，有物业的都是unit title, 这类title 总体涨幅不如其他的title ...

涨幅跑不过其它title是因为大部分unit title都是高密度物业，没办法再分割土地。同理，大地破房的回报率反而小于其它类型的物业，初始投入也高于其它物业。
如果只是比较有物业的联排房产投资和没有物业的联排，从长远角度来看，有物业管理的会少一些麻烦，毕竟人的生命是有限度的，谁也不想因为相互扯皮而浪费了自己的时间成本

kikilulu

我要买车 发表于 2021-5-16 01:31
涨幅跑不过其它title是因为大部分unit title都是高密度物业，没办法再分割土地。同理，大地破房的回报率 ...

我说的历史上跑不赢其实和你说的大地破房没任何关系。类比的前提条件是比如都是连排砖瓦unit. 如果Cross lease title 涨幅比同样条件的unit title 高，这也是我最近才发现的。当然是历史情况是这样，未来谁也不知道。至于你说的大地破房开发潜力，我完全同意，你的类比是拿同等区的可开发大地破房和unit比，那前者比后者升值多的去了。可以说完全不具备可比性。双校区unit title 的unit （已经是我能想到单价最贵的unit title房子）连南区可分割大地破房涨幅都未必比得过，更别提和同等地区的大地可分割比了。

房奴甲

kikilulu 发表于 2021-5-16 09:57
我说的历史上跑不赢其实和你说的大地破房没任何关系。类比的前提条件是比如都是连排砖瓦unit. 如果Cross l ...

Cross lease只有两三家，把它全部买下的可能性不是太小，就可以开发了。联排都是一大串儿，很难全买下。你试试比较一大串的cross lease和三四家的那种小联排看看。没有unit title 什么事，unit title 是freehold,cross lease他文件上叫lease hold的。