Mortgage Refinance 问题

阿海

如果你自己已有自住房了，我会这样做：
1）用你的自住房申请Revolving Credit。注：Revolving credit就是你的credit card，要非常小心怎样用，和谁能用！
2）按照你的revolving credit的大小来买房，比如你的RC是$5万，那么你就能买到$50k / 20% （首期20%）= $250k 的房子。（有些银行甚至能让你贷款90%做投资房）。
3）知道你能买的上限了，就找贷款中介申请pre-approval，把你想买的房子的条件说出来，比如$250k的unit, cross-lease, single storey, $300/wk rent。。等等
4）去看房子吧！

关于guarantee这东西，你用银行钱，银行一定会让你personaly guarantee所有债务，所以如果你还不起贷款了，那要不就1）卖投资房还掉债务 2）银行收楼mortgagee sale你所有房产。

贷款投资有弊有利，想清楚了哦。

阿海

我觉得中介这样做会套死你两个房子的，通常最好用revolving credit来付新房的deposit。

但你也可以6个月后refinance到另外一个银行。

两种方法都行，都是0首付的。

投资房地产最大风险就是自己的工作。

工作没了就麻烦了，通常自己房子是最大的风险，因为没有收入。 投资房买得对了100%贷款情况下都有现金进，那反而没风险还贷款。

当然最后风险就是怕你LVR很高（80%以上）时房市跌，银行就要敲门了。

ANGELA1982

123123123123

阿海

revolving credit 怎么计算呢？


多多是个球 发表于 2011-7-7 16:00

比如你的房子40万买的，贷款20万，那么你的Revolving credit大概 = 40万 x 80% - 20万贷款 = 12万RC

每个银行计算方式不一样，目前BNZ应该最高。

love_3_month

比如你的房子40万买的，贷款20万，那么你的Revolving credit大概 = 40万 x 80% - 20万贷款 = 12万RC

每个银行计算方式不一样，目前BNZ应该最高。
阿海 发表于 2011-7-7 16:11

然后市价高了, 比如50万, 那个RC也涨是吧 50* 80% -20 = 20万. 不过需要花几百做个评估啥的.

Ardell假睫毛

Doesn't Revolving credit have high interest rate?

maluo

如果你自己已有自住房了，我会这样做：
1）用你的自住房申请Revolving Credit。注：Revolving credit就是你的credit card，要非常小心怎样用，和谁能用！
2）按照你的revolving credit的大小来买房，比如你的RC是$ ...
阿海 发表于 2011-7-7 14:47

请问阿海,如果按此买250K的房子,还要不要再给首付,可以全部250K都贷款吗?谢谢!

手机维修

阿海好厉害  拜读了

阿海

嗯。。 计算方法懂了。。

你说中介的做法会套死两个房子的具体解释是什么呢？

sorry ， 我比较笨，还是似懂非懂地。。
多多是个球 发表于 2011-7-7 16:35

因为是拿你第一个房子做抵押而买第2个房子的,所以两个房子都被套在一起(银行的眼里), 不是非常好..

因为你第2个房子是100%贷款买的, 那你要卖第1个房子的话, 银行会把贷款上一些钱拿回去做第2个房子的equity，除非你第2个房子升值了，LRV低于80%了。  所以为什么说两个房子套死。

阿海

请问阿海,如果按此买250K的房子,还要不要再给首付,可以全部250K都贷款吗?谢谢!
maluo 发表于 2011-7-7 17:01

如果是自住房，最多能贷95%（具体看哪家银行和你收入/信誉等等，还要给多点low equity premium).

你可以买便宜些，这样6个月后做个registered valuation, 然后把手期拿回来。

第1天就100%finance除非你的deposit也是从别的地方预先借过来的，比如revolving credit.

阿海

Doesn't Revolving credit have high interest rate?
Ardell假睫毛 发表于 2011-7-7 16:53

Revolving credit interest = floating interest.

所以RC比信用卡还好（在会理财的人的手里）

Ardell假睫毛

阿海是做什么的？

阿海

谢谢阿海, 懂得真多.

问了下中介, 她说帮我做了5万的revolving credit , 但是我可以借到的钱 远远不止 25万， 这是为什么， 难道是又用了revolving credit ， 又 用了房子做抵押吗？

说的好乱， 希望你能看的 ...
多多是个球 发表于 2011-7-7 22:28

Revolving credit是用来付首期的，比如你买个房子银行能贷给你80%， 那么20%就从你的RC来。

这样你现有房子跟新房是相对来说分开的，唯一一样的就是你要自己本人担保2个债务。

阿海

阿海是做什么的？
Ardell假睫毛 发表于 2011-7-7 23:19

道路保养工程师。

阿海

中介害死人，，，，，，

全额贷款，靠房租还贷款是很辛苦的，，，
房子要维修，，过些年要大修，，，

现在还好一点，基本700-800周的房租=房屋价格，，这还不算利息，和管理费，维修费，，，，

全算进去的 ...
qqz 发表于 2011-7-8 02:40

$700一周租金，$700k买回来，那就才5%gross yield啊，当然风险大了。

Ardell假睫毛

中介当然喜欢你多贷一些，这样他们也能多拿些COMMISSION。

Ardell假睫毛

道路保养工程师。
阿海 发表于 2011-7-8 09:07

哦。。。原来投资只是副业～

阿海你这些知识都是哪里学的啊？我对投资也很有兴趣，但是身边没有这样的朋友 ：（

阿海

哦。。。原来投资只是副业～

阿海你这些知识都是哪里学的啊？我对投资也很有兴趣，但是身边没有这样的朋友 ：（
Ardell假睫毛 发表于 2011-7-8 10:16

1）先看书（本地洋人写的），看DVD，关于理财/房地产投资的，例如：
- Rich dad poor dad series by Robert Kiyosaki
- property investing books by Andrew King, and Dolf De Roos
- Personal Power by Anthony Robbins
2）看多了反而觉得很深，没经验，风险大
3）找了个很好的师傅带（要给钱的，不然谁那么有空帮你看房出价跟中介砍啊）
4）1年买了3个投资房，全部100%贷款，每周一共$150纯收入，还买了个自住

投资学校是不教的，看过rich dad, poor dad之后都知道的，所以才要给自己的钱学个副业。

Learn how your money work for you.

如果你有兴趣见我师傅，并且接触下我们团队，email:  gary.h.lin@hotmail.com

LL330

厉害啊。阿海肯定赚爆了，新西兰的路一天到晚修。坏的修，不坏的也修。就那么一小段路愣是天天修。阿海跟你们领导反映反映，少赚点别整天堵塞交通。 20# 阿海

阿海

说实话目前一分钱没赚（我也没算）。

我走的是长线的，赚钱了那天就是我把房子卖一部分还贷款的那天。。。

我也是给政府打工而已啊，没意思，我也只是为了工作稳定减少我房地产投资的风险而已。谁不怕经济不好被裁员还不起贷款宣布破产啊。

至于道路堵塞，我也没办法啊。而且说实话只有越堵塞才有更多钱放在交通里面。

起码总比中国1线城市的交通好多了。

流落南洋

Gary很猛啊！好久不见，越来越猛了

阿海

我买的都是中区auckland city里面的，不然去南区什么的更容易买呢。

taomibaobao

I am a fan of 阿海