[谈房] 对国内房价的看法 [复制链接]

aniceguy

灌水之王

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电梯直达

楼主

发表于 2013-10-22 20:52:39 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

对新西兰的房市关注十多年了，也试水了几次。近六七年来，对国内的房价也比较留心，曾经跟人讨论过，今天借剑客浪心同学的话题，系统的说说，权当顺便整理一下自己的思路。
我对国内房价总的观点是，有泡沫但不严重，以后短中期内会以调整为主。因为不是专业研究人士，这里就不摆数字了，只按大家日常接触到的信息和感觉为基础了。
一，有泡沫
国内的房市确实是有泡沫的，从几个方面可以说明房价抛离了其实际价值。
1，空置率高，回报率低。我们从媒体的报道知道，国内很多的城市，房子卖出去了，但很多房子没人入住。据我跟国内的亲友了解，他们（中年人）大多手里有两套房，或者更多，从一线到四线城市都是，而且很多人多余的房子大都不出租，因为出租的回报率很低，麻烦还浪费装修费用。象在北上广，一套均价200到300万的房子，市场租金一般才四五千块钱，扣去开销后回报才1%上下，远低于市场平均回报率，也低于房贷利率。空置率高说明房子的供应已经超过需求，当然这不等于说需求完全得到了满足，但可以说有购买能力的需求基本得到了满足。回报率低，说明作为投资，房子的价钱超过了价值。很多的人投资或者投机房子，主要是看在房价上涨方面，但从历史知道，这正是泡沫的一个特征。
2，房价收入比过高。中国的这个数据（很多地方超过10倍了），要比西方高出近一倍，很多年轻人的收入是买不起房子的。脱离了购买力的市场价格，就是有泡沫了。这个问题，在一线城市也许不是问题，因为它的稀缺性，其需求很大程度上并不来自本地的购买力，全国各地和海外的有钱人都会推高这里的房价。而广大的二三四线城市，这就算是个问题了。
3，产生泡沫的原因
A, 投资途径的缺乏。这些年大家收入上升很快，手里余钱很多，但投资途径缺乏，除了极少数自有实业的家庭之外。股票没分红，价钱也没起色，赚钱的是少数；贵金属和艺术品也已经炒得很高了。
B，政府控制不力，地方政府甚至乐观其高，以增加收入和政绩。
C，房价从来没有大跌过，很多人有房价只涨不跌的错觉。国内的商品房市场从无到有，房价也几乎从零起步，所以这短短的20多年，房价不光没有全面性的跌过，而且涨势远超物价，到处可见的买房致富成功案例掀起了巨大的追随效应。

二，泡沫不严重
但这个泡沫并没有一些唱空人士说的那么严重，曾准确预见安然公司垮台的詹姆斯·查诺斯说中国的房产泡沫是迪拜的千倍，预言中国即将崩溃，真不知道这样的经济学家是怎么练成的。我认为中国的房产市场崩溃的可能性极低，因为
1，房价收入比虽然看起来高，但并不危险。因为国人的灰色收入比较高，房价收入比没有看起来那么高，还因为中国人的储蓄率高，比之西方国家高十倍有余，所以中国本来就可以支持更高的房价收入比。
2，房价高，也是把未来一段时间的收入增加预期计入了。国人的人均收入连续几十年以超过10%的比例上涨，这是世界上少见的。很多的买房者把这个打入了购买力预期，而至少从5-10年的短中期来看，他们的预期是很有可能是正确的。
3，中国的房市抗跌能力是西方不能比拟的。
A, 自住的比例高，90%比60%，一旦房价下跌，自住的没有割肉止损的压力。看看现在大跌的城市，只有温州和鄂尔多斯这些地方就知道了。
B，国内的首付比例高，一般是4成左右，即使房价跌了，也不会愿意让银行收走。不象美国以前的5%首付，甚至零首付，房价一跌，一些买家即使能供也选择断供，而很多的法拍房的出现又进一步冲击市场价格。
C，国内亲友支持功能是西方没有的。西方一旦遇上经济衰退，就会出现一些被裁员失业的人断供，而银行收回的房子再投放市场，价钱就要大打折扣，拖累房市。在中国，即使某人丢了工作供了房，家人朋友也不会坐视他的房子被银行收走的，总有人会伸手帮助他度过难关的。这样的亲友财务互助，是西方社会不具备的。
4，房价上涨的因素不会顿时消失。除了出生率下降会导致需求减少之外，别的因素（比如投资途径，政府调控）都是政府掌控的范围内，而政府是不会坐看房市崩溃的。即使是出生率下降导致需求减少，也有人们改善居住条件的抵消。以发达国家情况来看，人们一般到人均居住面积100平米左右，才不再追求更大的房子了，中国还大有潜力。
5，房价暴跌的诱因基本没有。对二套房征税会有平抑房价的作用，但不至于太大，因为中国的房屋自住率高，投资比例不高，受影响的房主比例不大。而且政府推行这样的新税种，会在个别地方先行试验，知道不会产生严重后果才会推广的。
至于贪官转移财产卖房导致崩溃，就更是天方夜谭了。中国的公务员虽然数量大，但绝大部分是教师和普通办事人员，他们是没有什么机会贪的。即使是官员，不是实权官员也没有多少油水的，吃点喝点收点小礼，就是一般官员的灰色收入了，对买多套房是没有太大的帮助的。所以贪官手里的房子，只占市场极少极少的比例，大家都被个别案件的炒作误导了。而且即使极少数巨贪，贪墨所得未必敢买房，买了大都也会有遮掩手段，不怎么怕财产不明罪的。

三，房价短期内是盘整为主，稳中有降。
综合以上分析，我认为国内的房市，房价已经明显高出其价值，而且现在很多人已经意识到了这个问题，政府也在主动打压。所以房价不太可能大幅上涨了，下行压力大于上升压力。但由于其各种抗跌能力，注定房价不会出现断崖式的大跌崩溃，最可能的情况是调整阴跌（阴跌就是名义上上升，但幅度小于通胀率）。
这个房价走势，只是普遍的大势。少数特殊的城市，可能会因为自己的特殊情况，出现大涨（一线城市，或者重大政策利好城市），或者大跌（之前投机过度的城市，或者人口大量流失的城市如克拉玛依）。

本人不是专业的学者或者从业人员，所言只是基于自己的观察，判断不准的可能性很大，请有兴趣的坛友指教，拍砖者望轻砸。其实，即便是专家，又有多少人能预测准的，君不见时刻有多军和空军的专家在到处切磋开骂，乃至打赌开片哈。

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