关于农场地转成住宅用地

丹尼丝儿

据说10来年前ALBANY都是农场, 后来开发成了现在的住宅区, 很好奇这大概的过程, 是政府统一收购这些农场吗, 那农场主们如果不愿意怎么办?

陌生的香港人

政府不用收購這些農地  這些都是私人發展做主導 Council 只有將他們改zone 由原來的農地zone 劃住宅區就行了 然後就變成今日的 Albany and Greenhithe Structure Plan 裡面不同的住宅zone

當然過程中涉及前期很多土地利用和環境方面的研究然後是諮詢又諮詢  還有一套複雜的法律程序  最後至少這些地主都同意才行 有些可能上訴到環境法庭 但看來反對應該不算太多 成功改zone 後就由開發商或者原來的農場主人按新zones下容許的密度和要求搞大區的分割又或者賣給開發商處理 按規定的工程建路和水管  最後大區裡的每個lot再賣給個別買家建新房子 然後慢慢的就是今天的模樣了

丹尼丝儿

陌生的香港人 发表于 2014-1-19 22:59
政府不用收購這些農地  這些都是私人發展做主導 Council 只有將他們改zone 由原來的農地zone 劃住宅區就行了 ...

谢谢您的详细回复, 明白了很多. 进一步问下, 农场改zone以后不需要交钱给政府吗? 几千上万平的农场如果全部改住宅至少升值10倍吧, 怎么也得交个增值税啥的? 这税应该很重吧, 要不然农场主岂不是就像中了lotto一样?

陌生的香港人

丹尼丝儿 发表于 2014-1-20 12:07
谢谢您的详细回复, 明白了很多. 进一步问下, 农场改zone以后不需要交钱给政府吗? 几千上万平的农场如果全 ...

稅的是IRD的事情了 改zone後要發展他們還是要各種報批 投資基建 付contribution 才能分開賣出去啊 這些全部要錢 數目也不少 不然法例上雖然可以建了 但一塊什麼都沒有的大地能增值多少？

crazymouse

丹尼丝儿 发表于 2014-1-20 12:07
谢谢您的详细回复, 明白了很多. 进一步问下, 农场改zone以后不需要交钱给政府吗? 几千上万平的农场如果全 ...

想太多了 最多两倍到3倍。

丹尼丝儿

陌生的香港人 发表于 2014-1-20 12:26
稅的是IRD的事情了 改zone後要發展他們還是要各種報批 投資基建 付contribution 才能分開賣出去啊 這些全 ...

这样的情况作为农场主是不是就是两种选择, 要不就是卖给开发商, 要不就是自己开发? 如果是这样的话那估计都卖给开发商了吧, 毕竟搞开发不是光有钱就行

丹尼丝儿

crazymouse 发表于 2014-1-20 13:22
想太多了 最多两倍到3倍。

不好意思, 确实是不懂才问. 我只是大概估算一个2万平的农场三百万, 开发完以后分割500平一个lot就是400个, 40万一个卖掉, 这差别还真不一般大.

不过就像楼上朋友说的, 估计开发费用非常大, 也增值不了太多

crazymouse

丹尼丝儿 发表于 2014-1-20 16:23
不好意思, 确实是不懂才问. 我只是大概估算一个2万平的农场三百万, 开发完以后分割500平一个lot就是400个 ...

500平是40个 不过你没计算路的面积 而且2，3倍是土地价值 不是开发利润 按你这么算 那个时候地最少要600W

U.Planning

大的土地开发还涉及修路，提供service connections, 建公园等方面。很多时候还要修建stormwater pond. 2万平的地一般情况下分不到400个lots 如果是500平一个lot 的话。

雷童

看密度吧，30%公共地，带海岸的有的要50%， 如果2万m2的话可用基本就是1万4。但是分地很多技巧的，我不会但是可以找一些大公司，例如Harrison Grierson。因为每个地方康嫂允许分割不一样，规划的好的话一万四可以出50-60块地，连体和独立建地一起。利润一般玩的好的话能到5倍这个还要看市场，看你当时买大地的成本。但是肯定是赚的很可观了。

lxoo

地还没有开发的时候升值并不快，但是zone一改，那个地税立刻就把农民逼死了，想想啊你要交几十户的地税，不卖地能怎么办？房地产开发商就来低价收购了，除非你自己有本事开发。

看过一个纪录片，农场地被政府改成了工业开发区，地税涨了不说，周围都成工业区了，不卖地，还能怎么办呢？

丹尼丝儿

lxoo 发表于 2014-1-20 21:24
地还没有开发的时候升值并不快，但是zone一改，那个地税立刻就把农民逼死了，想想啊你要交几十户的地税，不 ...

您的回复让我茅塞顿开, 如果流程确实是这样的话, 地税真的是把农民逼死了, 吼吼

丹尼丝儿

crazymouse 发表于 2014-1-20 16:35
500平是40个 不过你没计算路的面积 而且2，3倍是土地价值 不是开发利润 按你这么算 那个时候地最少要60 ...

对对, 40个, 哈哈, 我自己给自己多算了10倍

crazymouse

lxoo 发表于 2014-1-20 21:24
地还没有开发的时候升值并不快，但是zone一改，那个地税立刻就把农民逼死了，想想啊你要交几十户的地税，不 ...

太小看农民了 赚最多就是他们

陌生的香港人

lxoo 发表于 2014-1-20 21:24
地还没有开发的时候升值并不快，但是zone一改，那个地税立刻就把农民逼死了，想想啊你要交几十户的地税，不 ...

改了zone  地稅計算方式應該會不同而會漲點　但是還要真正分割出來了成為"几十户"了才會要你交＂几十户的地税＂吧 - 不然還是泥土和草之外什麼都沒有的大地一塊 又何來有"几十户"?

再說　工業區可是商業用途的地　相信大概比住宅區賣得更值錢

NewLynnHse

陌生的香港人 发表于 2014-1-21 09:08
改了zone  地稅可能會漲點　但是還要真正分割出來了才會要你交＂几十户的地税＂吧 - 不然還是什麼泥土和草 ...

我正想问这个几十户是怎么来的。。。嘿嘿

观。火

人家是农场主好不好？不是农民。城市周边的农场价值都已经不低了，而且在过去十几、二十年都转卖了N手了，很多地OWNER早不是农场主，而是当LIFESTYLE住、土地银行投资。何年何月改ZONE只有天知道。但真等规划出有改ZONE的潜力，这片农场已经卖天价了！

我有朋友金融危机时市场最惨淡时候，出手巨资买了5万平米农庄，就在北岸边缘，当时估计未来应该能分割，现在看来十年二十年都不一定能分。

所以说要期待农场分割成住宅用地，银子要足，能HOLD的住，还不能指望最后一定能分割。

丹尼丝儿

陌生的香港人 发表于 2014-1-21 09:08
改了zone  地稅計算方式應該會不同而會漲點　但是還要真正分割出來了成為"几十户"了才會要你交＂几十户的 ...

对对, 我这外行人瞎说的呢. 现在看来估计还是开发费用是大头. 农场主自己没能力开发, 地不开发又升不了值, 所以即使改了ZONE地值多少钱还是开发商说了算, 不知道对不对

丹尼丝儿

观。火 发表于 2014-1-21 09:40
人家是农场主好不好？不是农民。城市周边的农场价值都已经不低了，而且在过去十几、二十年都转卖了N手了，很 ...

我的问题是假设地已经改zone, 可以分割, 这期间是如何操作的

sky_nz

丹尼丝儿 发表于 2014-1-21 11:49
我的问题是假设地已经改zone, 可以分割, 这期间是如何操作的

地主买地等的就是政府改变地的用途。一般人想便宜的时候也拿不到地除非等很多年。这和中国一样也有内部消息啦。。然后大价钱出手给大的开发商。自己开发也行，不过地大，先期投入也很大。不过所有工作都要paperwork批准了才能开始吧，paperwork也至少要一年不？

陌生的香港人

sky_nz 发表于 2014-1-21 13:09
地主买地等的就是政府改变地的用途。一般人想便宜的时候也拿不到地除非等很多年。这和中国一样也有内部消 ...

其實私人也可以申請改zone 不一定由Council 主導的 英文叫　Private (District)　Plan Change  例如將原本的低密度住宅區改成高密度一點的　可大區來說當然就是政府主導了 　不過華人有興趣搞這個的好像相對比較少

观。火

丹尼丝儿 发表于 2014-1-21 10:49
我的问题是假设地已经改zone, 可以分割, 这期间是如何操作的

了解了，还是洗洗睡吧。

queenie_funny

sky_nz 发表于 2014-1-21 12:09
地主买地等的就是政府改变地的用途。一般人想便宜的时候也拿不到地除非等很多年。这和中国一样也有内部消 ...

那如果说改变用途的规划已经批下来了，那分割是不是就很快可以进行了呢？

crazymouse

queenie_funny 发表于 2014-4-29 10:57
那如果说改变用途的规划已经批下来了，那分割是不是就很快可以进行了呢？

排队。。等管道到位就可以分割了

mpsgen1

土地用途是可以由地主向council申请变更的， 不过过程比较复杂，也需要有经验的planner来做。

winny

学习了