著名房地产投资者Andrew King在APIA 5月演讲的总结

阿海

转自同学Joshua Fang在Ronovationz学生讨论里总结和分享。（中文由我所提供）

加入了APIA的估计很快就能在APIA TV看视频了。

Auckland Property Investors Association/APIA 13 May Keynote Summary:

奥克兰房地产投资协会5月13号讲座总结

By Andrew King (President of NZPIF 新西兰房地产投资协会主席) - mp3 link here -http://goo.gl/hOq9np

Key points总结：

1) Tenancy Tribunal is terribly backlogged & inefficient. NZPIF pushing for easier access to tribunal & online tribunals (web conferencing) if local tribunal not available. 租庭现在效率非常低，有些地方8-10周才能上庭。NZPIF会尽力跟政府沟通试图改善和加快上庭程序。

2) Labour Policies: Rental property WOF - only looks at insulation & whether properties have a working toilet, shower, kitchen etc. NZPIF is against this, proposes power vouchers to encourage heating + others options as alternative. 工党想要所有投资房都过wof，NZPIF是反对的。 目前不少地方政府包括奥克兰市政府和Housing New Zealand都在测试不同的wof规范。将来如果真的实施了，最终倒霉的是租客。

3) Labour Policies: CGT at 15% not only sale of rentals, but businesses, finance company gains e.g. shares, currently excl sale of family home

工党如果上台，很可能会推出15%财产增值税。但是CGT将会影响所有财产，包括生意，股票，房产等等。自住房应该不受影响。PS 千万别投工党。

4) Ring Fencing - Making losses not attributable to reduce personal income tax.

IRD税务局很可能今年推出新政策让出租房亏损不能抵掉个人所得税。这会影响新的投资者，对大部分老手来说没什么影响。

5) 5+ Rentals = corporate lending policy to be effective July 2014 - Applies regardless of which entity the properties are under. However RBNZ has no further clarification, Banks don't either. Best to ask your bank for scenario comparison. Andrew hoping Banks will in turn offer favourable deals to attract investors rather than increase interest & bigger equity requirements.

新西兰储备银行RBNZ听说今年7月1号会推出新政策，任何投资者超过5个房产的，会在银行眼里从residential/business客人变成corperate高商客人。 有可能变成corperate customer后会导致利息提高，但Andrew King觉得银行估计会抢这些客人，反而利息不会变，甚至会降低。 目前RBNZ对这新政策还没下定明确的规范，银行也不知道怎么回事。个人推荐坐定观察，该干啥还干啥，不用担心。

6) Market Updates: We're still on the cusp of a boom according andrew will go for at least a few years yet. if you think property prices are high now, you ain't seen nothing yet. This is supported by previous cycle stats, including sales stats, affordability comparison, interest rate graphs.

市场状况： 从Andrew King收集多年的市场数据来看，这次牛市还没完呢，还会持续升几年。

8) Net migration into main centres + natural population growth (AKL & CHCH), supply vs demand, consent approval rate main contributors to property increases.

大量移民进入大城市（奥克兰和基督城为主），加上本地生育率多过死亡，再加上房产建造速度慢，会导致需求高挺，这些因素将是房地产价格持续上升的主要原因。

9) Currently Tremendously cheaper to rent than to own in current market.

从Andrew King收集多年的市场数据来看，目前租房比买房便宜太多了（奥克兰租房每周便宜$200刀），所以租金应该会更高。

10) What NZPIF & APIA will keep doing, political lobbying & generating favourable news articles in the media & debunking the myth that property investors are pushing up prices.

NZPIF和APIA会努力跟媒体和政坛宣传和改善他们对房地产投资者的看法。

11) Action points: keep monitoring rents, current averages are $30 below what Andrew thinks it should be.

Andrew King觉得现在租金普遍便宜30刀，也希望广大房地产投资者们努力提升租金。

阿海

沙发

walker123

very useful. thanks 阿海 and your friends.

contractor

谢谢分享！

Lease

"4) Ring Fencing - Making losses not attributable to reduce personal income tax.

新西兰储备银行RBNZ很可能今年推出新政策让出租房亏损不能抵掉个人所得税。这会影响新的投资者，对大部分老手来说没什么影响。"

这一招真的实行， 对在这一波里投资房产的人都会产生很大影响， 因为即使在2011年买投资房得到Positive Cash Flow, 一旦利率升高到8%, 那是不可避免账面上会出现亏损， 这亏损不能抵税的话， 对投资者而言损失真不小。

cizzzzk

感谢分享，诸位房东抓紧涨房租

肉肉妈

第八第九两条太合心了哈哈。

not419

肉肉妈 发表于 2014-5-14 19:31
第八第九两条太合心了哈哈。

同感同感。。。。。房东们都入 新西兰房地产投资协会吧，联合起来提高房租，影响政府的政策制定

winny

{:8_496:}

onetreehill1

“这次牛市还没完呢，还会持续升几年”

和我的预测一样

lily1a2b3c

谢谢分享。。。。

Annie911

谢谢阿海的分享。我刚换了个租客，涨了40刀。反正这些穷人有住房补贴，房租越高他们拿的补贴越多，反正不是他们出，所以他们也无所谓。我一个华人同事的投资房长期以低于市场价100多刀的租金租给一家华人，为了省事几年了一直不涨租，在我鼓动下刚刚把租客赶走，准备换个地毯稍微Do Up下，然后加租150刀。作为房东我们有权利保护我们的投资，强烈建议各位房东赶紧涨租！

x-ray

   Good!!

阿海

Annie911 发表于 2014-5-15 01:26
谢谢阿海的分享。我刚换了个租客，涨了40刀。反正这些穷人有住房补贴，房租越高他们拿的补贴越多，反正不是 ...

恩，房子租便宜了真对不起自己啊。

ucol

4) Ring Fencing - Making losses not attributable to reduce personal income tax.
新西兰储备银行RBNZ很可能今年推出新政策让出租房亏损不能抵掉个人所得税。这会影响新的投资者，对大部分老手来说没什么影响。


阿海，为什么对老手没什么影响？

womb

Thanks mate

阿海

ucol 发表于 2014-5-15 10:41
4) Ring Fencing - Making losses not attributable to reduce personal income tax.
新西兰储备银行RBNZ很 ...

老手的投资房租金都是赚钱的（positive cashflow），所以没有loss怎会受影响呢？

songinator

ucol 发表于 2014-5-15 10:41
4) Ring Fencing - Making losses not attributable to reduce personal income tax.
新西兰储备银行RBNZ很 ...

很难这样弄吧  这不是IRD的事情么 RBNZ什么时候能做这个？
国家党会让他们这么搞？   
首先房价现在已经有所收敛 靠OCR和LVR就够了  都讨论要remove LVR restriction了 还用这一手干嘛？
另外国家党又不是劳工党 政策都是穷人越穷富人越富的政策
第三国家党现在又不缺税 光是香烟税就赚了不少了吧 各种福利缩减

这政策一出还不怨声载道 房价应声下跌 和RBNZ说的房市求稳背道而驰？

ucol

阿海 发表于 2014-5-15 10:51
老手的投资房租金都是赚钱的（positive cashflow），所以没有loss怎会受影响呢？

但老手也不能总吃老本，也要入新房啊

ucol

songinator 发表于 2014-5-15 10:51
很难这样弄吧  这不是IRD的事情么 RBNZ什么时候能做这个？
国家党会让他们这么搞？   
首先房价现在已 ...

前两年开始的旧屋不能折旧不知是谁的主意

阿海

ucol 发表于 2014-5-15 10:55
但老手也不能总吃老本，也要入新房啊

比如老手有10个投资房，每年一共纯收入1万（一般比这数目高）。

那如果新入的房每年亏5千，那还赚5千。没影响。

阿海

songinator 发表于 2014-5-15 10:51
很难这样弄吧  这不是IRD的事情么 RBNZ什么时候能做这个？
国家党会让他们这么搞？   
首先房价现在已 ...

恩，ring fencing应该是IRD想出来的，不是RBNZ，谢谢纠正。
没什么分别啦，都是政府机构，他们想做啥就做啥，我们投资者/生意人只能随机应变。

songinator

阿海 发表于 2014-5-15 11:11
恩，ring fencing应该是IRD想出来的，不是RBNZ，谢谢纠正。
没什么分别啦，都是政府机构，他们想做啥就做 ...

其实这还是小事      如果不让退税了  不知道有多少个做LTC退税的accountant失业？

Bourson

第四条，希望楼主把老手改成有钱人更贴切些～

有钱人直接现金投资，或者首付多付些，当然positive cashflow。从11年开始，你想找个房租顶80%房贷的房子，根本就不可能。

而且做亏损合理避税很正常，老手就不那么做了么。这条如果出台，对每个人都有影响。和是不是老手没一毛钱的关系

drdeer

Bourson 发表于 2014-5-15 11:33
第四条，希望楼主把老手改成有钱人更贴切些～

有钱人直接现金投资，或者首付多付些，当然positive cashf ...

是呀，土豪都是新手 cash buy 一条街，也不care退税，有的都没在这里缴税

Lease

个人觉得ring fencing很难实行。

如果真的实行， 那么带来的直接后果就是： 房租大幅度上升。因为反正账面亏损不能抵税了， 那房东们为什么还要忍受亏损？ 把房租加到至少做到breakeven。让租客也承担一部分房东不能退税的损失。

songinator

Lease 发表于 2014-5-15 12:02
个人觉得ring fencing很难实行。

如果真的实行， 那么带来的直接后果就是： 房租大幅度上升。因为反正账 ...

恩 lease哥又出来说话了      然后房客疯狂要买房 然后房价又上去了 然后银行涨息 然后贷款利息更高 然后房东涨息 然后房客买房 然后 就没有然后了。。。。。。。

阿海

Lease 发表于 2014-5-15 12:02
个人觉得ring fencing很难实行。

如果真的实行， 那么带来的直接后果就是： 房租大幅度上升。因为反正账 ...

恩，对啊，没什么影响。

阿海

songinator 发表于 2014-5-15 12:06
恩 lease哥又出来说话了      然后房客疯狂要买房 然后房价又上去了 然后银行涨息 然后贷款利息更高 然后 ...

然后就能退休了。