本帖最后由 zjren1997 于 2014-5-23 15:37 编辑
买Leasehold房子，实际上买下的是一种介于买房和租房之间的居住方式。买家买入的是房子的长期居住权和土地租赁权，但房子所在土地的产权属于地主所有，买家需要定期向地主付地租。买房合同里对地租的计算、房屋的装修或改建等有具体规定。
现在媒体报道的奥克兰陈女士买Leasehold房子的案例，该房子的地租合同规定，土地租金每21年调整一次，每年的租金为租金调整时政府对土地估价的5%，房主必须维护房屋的正常使用状况。陈女士2005年花了40多万元买下房屋时，地租租金是按照1988年土地价格的5%计算，每年只有8300元。2009年，距离上次调整租金价格满21年，地主根据租赁合同调整租金。由于土地价格上涨了将近9倍，虽然新租金仍然是土地价格的5%，同样上涨了将近9倍，飙升到每年73750元。陈女士拒绝支付高额租金，被地主告上法庭。法庭判决陈女士支付地主租金及其它相关费用共计34.8万元。
有人说买Leasehold房子的房子不合算，风险太大；有人说Leasehold的房子便宜，很合算。买Leasehold的房子，到底合算不合算？多少钱买入才合算？
Leasehold房子的优点是永久租赁，没有普通租房经常搬家的烦恼。还有一个优点是租金低廉。现在奥克兰市的房租一般是房价的3~4%，而Leasehold房子的租金通常是21年调整一次，每次调整时的租金和当时的市场租金水平基本相当，但几年后租赁市场租金上涨，而Leasehold房的租金不变，低于市场正常租金。随着时间的推移，比正常租金低更多。比如陈女士的案例，陈女士在2005年至2009年的四年间，支付着1988年的固定租金。同时期同样房屋的租金已经上涨到每周一千多元，折合每年租金6~7万元，四年间陈女士节约了大约20万元的租金。当然这20万元也不是白白得来，是陈女士付出了40多万元，买来的长期租赁权的收益。
简单一句话，Leasehold房子适合打算长期租房子生活的人。
一套Leasehold房子，多少钱买入才合算？
由于Leasehold房子的租金合同时长期合同，必须考虑到利率的因素。仍拿陈女士的案例做例子，永久产权房子的房价大概200多万，陈女士的房子每年租金73750元，21年的租金大约总额为155万。但考虑到利息因素，买家根本不用准备155万。如果按照现在的年利率6%计算，只需要准备92万就够了。现在为每年存以下金额的本金，到期本金加利息刚好够房租：
第1年 73750
第2年 69575.47
... 65637.24
... 61921.92
... 58416.91
55110.29
51990.84
49047.96
46271.66
43652.51
41181.61
38850.58
36651.49
34576.88
32619.7
30773.3
29031.41
27388.13
25837.85
24375.33
第21年 22995.6
合计 919656.7
如果不买长期租赁权，租赁同样的房子，以过去21年的经验，房租每年上涨11.5%，今后每年的房租是：
第1年 73,750
第2年 82,231
... 91,688
... 102,232
... 113,989
127,097
141,714
158,011
176,182
196,443
219,034
244,222
272,308
303,623
338,540
377,472
420,882
469,283
523,250
583,424
第21年 650,518
合计 5,665,893
同样道理，考虑到利息的因素，不需要准备566万元，只需要准备269万元就可以了，现在只需要为每年存入下面金额的本金，到期本金加利息刚好够付房租
第1年 73,750
第2年 77,577
... 81,602
... 85,836
... 90,290
94,975
99,902
105,086
110,539
116,274
122,307
128,653
135,329
142,351
149,737
157,506
165,678
174,275
183,318
192,829
第21年 202,835
合计 2,690,647
买下长期租赁权，固定房租，需要支付92万的租金；不买长期租赁权，浮动房租，需要支付269万元的租金。两者的差别为177万元，就是长期租赁权的价值。假如177万元买入长期租赁权，等同于支付市场浮动房租，固定房租并不便宜，买家没任何好处；如果100万买入，就比市场浮动房租便宜了77万元。假如把这份价值177万元的长期租赁合同定价为88万元，买家、卖家各得一半好处，或许双方都能接受。
再拿陈女士的例子，陈女士2005年买Leasehold房子时付出了45万元。从2005年到现在，奥克兰的房价指数由2800上涨到了4900，房价上涨了1.8倍，45万元的房子现在大约可以卖78万元。如果考虑到房屋维护成本，和上面推算的88万元的价格相差不大。反过来也说明陈女士2005年买入时支付的45万元，确实是当时的市场行情，并不是被中介、卖家欺骗或误导，高价买入。
实际购买Leasehold房子时，不但要考虑到长期租赁权的价值，还要考虑到房屋的维护费用、利率变动的风险等多种因素，肯定比我们的理论计算更复杂。
购买Leasehold房子的最大缺点，是不能分享地价上涨带来的收益。
最后说一句，本文纯属笔者基于过去20多年来房价、地价、租金等的变化情况，结合现在的利率数据，综合计算、分析，不是投资建议。买房有风险，花钱需谨慎。 | 
发表于 2014-5-23 15:20:18
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