[谈房] 关于贷款置换，请高人指教！ [复制链接]

NewLynnHse

〓超级ＶＩＰ〓

Rank: 18

升级 0.01%

UID: 280155
热情: 102519
人气: 126625
主题: 1740
帖子: 96446
精华: 18
积分: 164017
阅读权限: 30
注册时间: 2011-3-22

沙发

发表于 2014-8-26 19:29:30 |只看该作者 微信分享

直接找银行问或者问broker吧，等Robbie的回帖

Disclaimer: 本老鼠发的帖子内容都是在我的理解范围内的。没有误导网友的意思。如果是读者自己误解，不是本老鼠的责任。
我们应该鄙视他们，因为他们脑残
懂的人自然会懂，不懂的永远不会懂

Rank: 17

升级 20.86%

UID: 64074
热情: 17760
人气: 20248
主题: 141
帖子: 9995
精华: 0
积分: 24172
阅读权限: 30
注册时间: 2006-2-18

板凳

发表于 2014-8-26 19:52:07 |只看该作者 微信分享

they will link your property into the current mortgage. They will possibly require you to get a valuation from a registered valuer. Good luck.

6668210

老站友

Rank: 6 Rank: 6

升级 70.67%

UID: 283377
热情: 94
人气: 621
主题: 41
帖子: 54
精华: 0
积分: 412
阅读权限: 20
注册时间: 2011-4-24

地板

发表于 2014-8-26 20:25:50 |只看该作者 微信分享

samsung2006 发表于 2014-8-26 18:52
they will link your property into the current mortgage. They will possibly require you to get a valu ...

不知道会不会在税务方面产生什么影响？

Rank: 17

升级 20.86%

UID: 64074
热情: 17760
人气: 20248
主题: 141
帖子: 9995
精华: 0
积分: 24172
阅读权限: 30
注册时间: 2006-2-18

5#分享本帖地址

发表于 2014-8-26 20:36:28 |只看该作者 微信分享

6668210 发表于 2014-8-26 19:25
不知道会不会在税务方面产生什么影响？

It could possibly save your tax since the interests become expense of your investment property now, depending on the type of tax you are paying. You will need to consult with a tax professional.

Robbi

Rank: 13

升级 83.02%

UID: 96774
热情: 5284
人气: 9552
主题: 99
帖子: 3233
精华: 4
积分: 9151
阅读权限: 30
注册时间: 2006-11-10

6#分享本帖地址

发表于 2014-8-26 23:49:59 |只看该作者 微信分享

我自己几个月前刚做完。。乐意和楼主分享经验。欢迎咨询。
不过具体操作的话，我可以介绍几个会计给你。

真朋友，不需要解释，都在心里。

Robbi

Rank: 13

升级 83.02%

UID: 96774
热情: 5284
人气: 9552
主题: 99
帖子: 3233
精华: 4
积分: 9151
阅读权限: 30
注册时间: 2006-11-10

7#分享本帖地址

发表于 2014-8-26 23:50:30 |只看该作者 微信分享

NewLynnHse 发表于 2014-8-26 18:29
直接找银行问或者问broker吧，等Robbie的回帖

哈哈，谢谢提起我的名字啊。。

真朋友，不需要解释，都在心里。

rifle213

长老级

Rank: 8 Rank: 8

升级 38.6%

UID: 64467
热情: 273
人气: 748
主题: 23
帖子: 329
精华: 0
积分: 693
阅读权限: 20
注册时间: 2006-2-22

8#分享本帖地址

发表于 2014-8-27 00:36:10 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 rifle213 于 2014-8-26 23:37 编辑

要最大化的把贷款放在出租房上，这样利息是可以tax deduct的。
如何操作：把出租房转手到LTC里，然后让银行做个E Valuation，这样100％的E Value都可以算到投资房上的贷款，从而最大化的抵税
（当然具体要看整体Equity的情况，不过听起来应该是有足够可以操作的空间）
有需要欢迎来电咨询：）

Derek He／和心
指南针信贷
021 109 6663
we chat: derekhe213
derek@dhfs.co.nz

Myminimuffin

Rank: 13

升级 33.18%

UID: 310879
热情: 3959
人气: 5678
主题: 67
帖子: 3515
精华: 1
积分: 6659
阅读权限: 30
注册时间: 2012-2-10

9#分享本帖地址

发表于 2014-8-27 18:02:12 |只看该作者 微信分享

rifle213 发表于 2014-8-26 23:36
要最大化的把贷款放在出租房上，这样利息是可以tax deduct的。
如何操作：把出租房转手到LTC里，然后让银行 ...

借这个帖子咨询一下啊，希望LZ不要介意。

如果我们之前已经把你说的步骤都做了，就是把出租房的所有EQUITY都转到自住房去了。当时我们是请的估价师给出租房估的价。几年后出租房的价值肯定要上去的，我们可以再估一次价然后把更多的EQUITY转走吗？谢谢了。

Evan.She Evan.She 当前离线 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 分享 0 记录 0 相册 0 好友 7 日志 0 在线时间 501 小时注册时间 2014-5-13 阅读权限 1 最后登录 2021-2-26 头像被屏蔽禁止发言 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 阅读权限 1 注册时间 2014-5-13 串个门加好友打招呼发消息	10#分享本帖地址发表于 2014-8-27 18:34:47 \|只看该作者微信分享提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
	签名被屏蔽
	使用道具举报

Rank: 17

升级 20.86%

UID: 64074
热情: 17760
人气: 20248
主题: 141
帖子: 9995
精华: 0
积分: 24172
阅读权限: 30
注册时间: 2006-2-18

11#分享本帖地址

发表于 2014-8-28 11:38:22 |只看该作者 微信分享

Evan.She 发表于 2014-8-27 17:34
你好，通过买卖方式，可以把出租房和贷款都转到公司。但有一点需要注意的是，贷款可抵税的额度，只是up to买 ...

Hi Evan, thanks for your sharing. Are you sure it is up to the selling price of the properties but not the loan amount associated with those properties? e.g. an apartment with selling price of $200K sold to LTC, which can normally secure $100K loan amount from the bank. In this case the deductible interests are calculated by $200K or $100K? Thanks in advanced.

阿海

Rank: 17

升级 49.63%

UID: 130468
热情: 17853
人气: 23091
主题: 320
帖子: 18199
精华: 13
积分: 29925
阅读权限: 30
注册时间: 2007-10-13

12#分享本帖地址

发表于 2014-8-28 11:42:11 |只看该作者 微信分享

把没贷款的投资房卖给自己建立的ＬＴＣ，前提是跟银行贷款，越多越好，然后把这贷款的钱还到自住房的贷款里。

Gary Lin
Mortgage Adviser
Opes Mortgages
021 534 381
Gary.lin@Opes.co.nz

Evan.She Evan.She 当前离线 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 分享 0 记录 0 相册 0 好友 7 日志 0 在线时间 501 小时注册时间 2014-5-13 阅读权限 1 最后登录 2021-2-26 头像被屏蔽禁止发言 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 阅读权限 1 注册时间 2014-5-13 串个门加好友打招呼发消息	13#分享本帖地址发表于 2014-8-28 11:50:40 \|只看该作者微信分享提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
	签名被屏蔽
	使用道具举报

Rank: 17

升级 20.86%

UID: 64074
热情: 17760
人气: 20248
主题: 141
帖子: 9995
精华: 0
积分: 24172
阅读权限: 30
注册时间: 2006-2-18

14#分享本帖地址

发表于 2014-8-28 12:07:58 |只看该作者 微信分享

Evan.She 发表于 2014-8-28 10:50
举个例子，如果现在把投资房以50万转到LTC，贷款也是50万，自住房无贷款。10年后投资房升值到100万，LTC贷 ...

Correct. I can see this making sense. Thanks Evan. But my question is indeed, say, if we have a rental apartment valued at $200K and then we purchase a new property to live (i.e. NOT rental property). In this case we sell the apartment to LTC for $200K. In this case, are the deductible interests calculated from $200K? or $100k (since the bank secure 50% of the value of the apartment)? Thanks. Hope I make myself understood and really sorry about not having the Chinese input.

Myminimuffin

Rank: 13

升级 33.18%

UID: 310879
热情: 3959
人气: 5678
主题: 67
帖子: 3515
精华: 1
积分: 6659
阅读权限: 30
注册时间: 2012-2-10

15#分享本帖地址

发表于 2014-8-28 12:30:28 |只看该作者 微信分享

Evan.She 发表于 2014-8-28 10:50
举个例子，如果现在把投资房以50万转到LTC，贷款也是50万，自住房无贷款。10年后投资房升值到100万，LTC贷 ...

谢谢你举的这个例子，因为间接地回答了我的问题。如果我们打算再从投资房里TOP UP的话，是不是要等到贷款差不多要到期之前才开始做呢？

Evan.She Evan.She 当前离线 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 分享 0 记录 0 相册 0 好友 7 日志 0 在线时间 501 小时注册时间 2014-5-13 阅读权限 1 最后登录 2021-2-26 头像被屏蔽禁止发言 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 阅读权限 1 注册时间 2014-5-13 串个门加好友打招呼发消息	16#分享本帖地址发表于 2014-8-28 12:33:56 \|只看该作者微信分享提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
	签名被屏蔽
	使用道具举报

Rank: 17

升级 20.86%

UID: 64074
热情: 17760
人气: 20248
主题: 141
帖子: 9995
精华: 0
积分: 24172
阅读权限: 30
注册时间: 2006-2-18

17#分享本帖地址

发表于 2014-8-28 12:40:55 |只看该作者 微信分享

Evan.She 发表于 2014-8-28 11:33
取决于LTC名下的贷款额，但不超过20万。

Sweet. Thanks a lot.

Evan.She Evan.She 当前离线 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 分享 0 记录 0 相册 0 好友 7 日志 0 在线时间 501 小时注册时间 2014-5-13 阅读权限 1 最后登录 2021-2-26 头像被屏蔽禁止发言 UID 380139 热情 209 人气 623 主题 3 帖子 210 精华 0 积分 528 阅读权限 1 注册时间 2014-5-13 串个门加好友打招呼发消息	18#分享本帖地址发表于 2014-8-28 12:49:19 \|只看该作者微信分享提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
	签名被屏蔽
	使用道具举报

Rank: 17

升级 20.86%

UID: 64074
热情: 17760
人气: 20248
主题: 141
帖子: 9995
精华: 0
积分: 24172
阅读权限: 30
注册时间: 2006-2-18

19#分享本帖地址

发表于 2014-8-28 15:19:49 |只看该作者 微信分享

rifle213 发表于 2014-8-26 23:36
要最大化的把贷款放在出租房上，这样利息是可以tax deduct的。
如何操作：把出租房转手到LTC里，然后让银行 ...

"然后让银行做个E Valuation，这样100％的E Value都可以算到投资房上的贷款"

It seems this is different from Evan's opinion? I'm sorry if I get you wrong here.

rifle213

长老级

Rank: 8 Rank: 8

升级 38.6%

UID: 64467
热情: 273
人气: 748
主题: 23
帖子: 329
精华: 0
积分: 693
阅读权限: 20
注册时间: 2006-2-22

20#分享本帖地址

发表于 2014-8-29 15:30:38 |只看该作者 微信分享

本帖最后由 rifle213 于 2014-8-31 13:00 编辑

samsung2006 发表于 2014-8-28 14:19
"然后让银行做个E Valuation，这样100％的E Value都可以算到投资房上的贷款"

It seems this is differ ...

做Valuation是为了证明投资房的价值，如果valuation做出来是$200k, 你LTC最大化的贷款也就是$200k,但如果贷款不到$200k当然不能抵$200k的利息。make sense?

Derek He／和心
指南针信贷
021 109 6663
we chat: derekhe213
derek@dhfs.co.nz

sznz168

Rank: 13

升级 14.48%

UID: 122800
热情: 4555
人气: 6583
主题: 2
帖子: 250
精华: 0
积分: 5724
阅读权限: 30
注册时间: 2007-7-18

21#分享本帖地址

发表于 2014-8-31 00:10:12 |只看该作者 微信分享

Evan.She 发表于 2014-8-28 10:50
举个例子，如果现在把投资房以50万转到LTC，贷款也是50万，自住房无贷款。10年后投资房升值到100万，LTC贷 ...

那到时候可否把房子再卖给另外一个LTC，这样这100万的利息又能抵费用了？还有在这样自己之间的转卖房屋过程和费用与正常买卖房屋一样吗？