拜托大家想请教一个自住房，和投资房互转的问题

talentchen

想请教一个问题，如果把自住房卖了可以直接住进投资房吗？想着这样可以把投资房贷款直接结清了。投资房应该十年后可卖，但如果我喜欢住一直住没问题吧。不好意思小白一个。多谢回答。

zwanything

都是你的房子，当然可以。

英雄爱江山

我记得好像你自住时间大于出租时间就算是自住房了。这样10年明线也就不算了

talentchen

好的，多谢楼上二位！

王路

据我所知这里面可能还是有些税务问题的。

我听说是你不能把投资房租给自己。即便是用当时真实的市场价来租给自己也是不行的。

但是你如果就是不做出租了。直接搬进去。从那以后你不再去Claim 出租房的 Expenses，也没有继续的收入。这种税务上有没有问题。我就不知道了。


请明白人帮忙看看。我也学习学习。

hj_win_1

要么找律师要么找会计咨询一下吧。。。。

我真不是孙红雷

一切都应该看你的intention。。。能解释清楚就ok。。。你把自住卖了，然后住进一个投资，那投资就是自住了，根本都不用住很长时间。。。如果你没有其他投资房的话。。。如果你有两个以上投资房，那可能要考虑下欺诈问题，比如你住一个卖一个，有个pattern。。。反正一切都看你的intention和trading pattern。。。

talentchen

谢谢楼上几位的回复！

talentchen

请教不是孙红雷这位朋友：我现在的情况如何安排比较好。之前为搬去惠灵顿而买了期房（付了10%）年底交付。想现在卖了北帕的房子（无贷款）。但现在卖房不容易才想着索性贷点款年底先付了新房款。然后有机会再卖北帕的自住房去还清惠灵顿的贷款。不知这样可行吗？

talentchen

有明白的朋友能给个意见，万分感谢

混乱中...

你以为贷款说还就能还？摆着30年利息不满吃就放了你？银行都是傻逼？

Regards

如果房子2021年3月以后买的，你搬进出租房，不再claim expense 一直住到持有满十年（从购买出租房算起），然后再卖掉没问题。

如果持有没有到十年，之前出租超过12个月，那么Brightline仍旧有，要按出租和自住的时间比例缴资本利得税。也就是说一旦租过12个月，出租房的身份就定了，以后自住只能按比例扣减税额，不能改变brightline 的时限。原文如下：

If your main home was not used as your main home for any continuous period or periods of more than 12 months during the bright-line period, the main home exclusion will not apply to the period(s). You'll pay tax on the portion of the gain on sale that relates to the period(s).

举例，房子2021年5月购买，持有九年，其中两年出租，卖的增值部分2/9要缴税

但是…

2021年三月以前的按50%定性，租的超过50%算出租房，brightline以内 出售赢利100%缴税，低于50%就是自住房，没有Brightline。

还有…

更多complicated情况：
交易意图
交易重复模式
多个自住房或者度假屋

所以….

还是找个靠谱的会计吧！

我真不是孙红雷

talentchen 发表于 2022-7-29 20:31
请教不是孙红雷这位朋友：我现在的情况如何安排比较好。之前为搬去惠灵顿而买了期房（付了10%）年底交付。 ...

我都不知道这有啥不可行？哈哈。。。

我真不是孙红雷

混乱中... 发表于 2022-7-29 20:43
你以为贷款说还就能还？摆着30年利息不满吃就放了你？银行都是傻逼？

。。。本还了，可以再贷出去。。。银行吃啥亏了？

talentchen

我真不是孙红雷 发表于 2022-07-29 21:15
。。。本还了，可以再贷出去。。。银行吃啥亏了？

多谢

talentchen

谢谢大家的回复。

混乱中...

talentchen 发表于 2022-7-29 21:52
多谢

这都有人信就一个云买房的牛头㹴都忽悠多少人了找你的贷款经理上一课吧。

261874939

整个贴最靠谱就是6楼的回复。

talentchen

混乱中... 发表于 2022-07-29 22:40
这都有人信就一个云买房的牛头㹴都忽悠多少人了找你的贷款经理上一课吧。

请教：贷款其实不多，想大多放flexible 这样可以吗？

trdeyoualbert

talentchen 发表于 2022-7-30 09:24
请教：贷款其实不多，想大多放flexible 这样可以吗？

那个柠檬精你请教它？？？还是直接找银行贷款经理聊聊

talentchen

谢谢楼上的回复。那我问下贷款经理。

混乱中...

talentchen 发表于 2022-7-30 09:24
请教：贷款其实不多，想大多放flexible 这样可以吗？

flexible在贷款界公认的极品中的极品，不过现在很难申请到。

我真不是孙红雷

混乱中... 发表于 2022-7-29 22:40
这都有人信就一个云买房的牛头㹴都忽悠多少人了找你的贷款经理上一课吧。 ...

are you shabby?

我真不是孙红雷

talentchen 发表于 2022-7-30 09:24
请教：贷款其实不多，想大多放flexible 这样可以吗？

给你举个例子你就知道这事简单到屁股，而那个柠檬就是大撒币。。。
你转银行可以吗？如果你转银行都可以，那为什么还全款不可以？那个柠檬脑子是被驴踢了吗？

补充内容 (2022-7-30 20:42):
你转银行，refinance不就相当于你把从别的银行的全款给现在的银行了，然后你走了。。。你还了全款给现在银行有啥区别？不就是discharge掉了。。。

talentchen

谢谢你的回复哈。

混乱中...

talentchen 发表于 2022-7-30 21:30
谢谢你的回复哈。

哈哈，牛头㹴被识破急了住着廉租房的命，操着房市的心15年转银行很常见，当年贷款刚起步有的银行为了抢人头还有返利5000活动，不过就算转了一样要还满30年利息。找专业贷款人谈比听业余“大师”瞎摆呼靠谱多了。