这个房子值得这样胡弄么,真是傻呀

newdream

　　最近在东区sunnyhills有一个房子。地800多平，目前CV地价是65万，问了city council可以分割为两块。从现在的旧房的二楼向外看，四周都有比较好的景，但看不到halfmoon bay的海，当然可以看到mt wellington山了，属于二线风景了。

　　现在房子可以出租，楼上楼下分开出租，租赁中介说收入应该900。贷款8成，本利一起还，30年，每周1000，自己还要贴100,感觉此投资还不错。

　　中介说这个地一定要做分割，旧房推倒，因为是个老房子，没几个钱，又在地的位置偏中心的地方。房子要价105万。现做如下假设推算：（请大家指点，以便行情好时作打算，呵呵）

　　房子成本105万　

　　推倒旧房费用5万

　　分割10万,做成两个freehold的地，除去driveway　50平方左右，剩下750平，可以分割为375平的两块地

　　房子设计费1.5万，如果要卖得起价，就要的设计感，包括花园

　　容积累不知道怎么计算，请高人指点。现按建成280平方的二层的房子，如果要有设计感，成本按1600/平方，总造价44.8万/幢；如果套别人的设计，按绿X房产1100/平，但不包花园driveway等，如果加了，可能1250/平方，总造价35万/幢，如果按绿X的，可能就不用花设计费了，呵呵。

   ----------------------------------------------------------------

     单幢的总成本＝（105+5+10+1.5+44.8*2）/2= 105.55万（按105.6万吧）（有设计感的房子）

　　或单幢的总成本＝（105+5+10+35*2）/2=95 万（按绿Ｘ的房子）

      如果建成220平一幢，单幢总成本分别是96万和87.5万

　　如果过一年后卖，贷款按８成，买的时候贷款80万，建的时候按再贷40万来（两个新建房按50%贷款），总贷款120万，一年的利息为8.4万左右（本利一起算），不知道正确与否。

　　

如果一年后，按有设计感的280平房子卖，卖到130万一幢，中介费按4万，利润＝130-4-8.4/2-105.6=16.2万，如果两个房子赚32.4万，感觉这个投入，利润不高。

如果按没有设计感的280平房子卖，卖到120万一幢，中介费3.5万,利润=120-3.5-8.4/2-95=17.3万，两个房子赚34.6万

如果一年后，按没有设计感的220平房子卖，卖到115万一幢，中介费按3.5万，利润＝115-3.5-8.4/2-87.5=19.8, 两个房子赚39.6万

不知道这样对不对？请高人指点。

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NewLynnHse

太复杂，太理智了。。。哈哈

ordragon

没见上市啊  这个价格可以  哪个公司的盘

猩猩都叫兽

捂着不懂就好，啥也不干没准过2年也能赚真么多，折腾这么多干吗？这是其一。其二，现在新房真心不讲究什么设计，除非豪宅，只要结构不是太不合理，一般没影响，所以真要改也不用那么折腾，这个级别的房子设计好真心不一定比一般的多卖出多少。

clam

我也讚同樓上, 按現在的租金, loan interest only, 兩年後賣掉可能更省事, 哈哈

Venox10111

买房还什么本？。。。。

sznz168

计算正确,如果单从项目本身的成本收益比,净利润率不算高.但这是一个有贷款杠杠的项目.你如果计算一下自有资金的投入和回报,最低的是30%.我不知道目前还有什么生意会有这么高的年回报率了.

ordragon

什么地址。哪个公司的

newdream

NewLynnHse 发表于 2015-3-28 15:50
太复杂，太理智了。。。哈哈

哈哈，可以搞个好几个思路的原因，写在一起，感觉确实挺复杂的。
理智一方面，不知道版主怎么理解。
谢谢指点

newdream

ordragon 发表于 2015-3-28 16:05
没见上市啊  这个价格可以  哪个公司的盘

已经上市了的，看来你对老东区不关注，肯定只关注Flat Bush的靓房去了。

newdream

phlip0813 发表于 2015-3-28 16:16
这么算来不划算 投资这么大 利润不高 还要交税 而且很折腾 并且还是在建筑成本算这么低的前提下 ...

如果这样的话，你看是不是不动比较好。

newdream

猩猩都叫兽 发表于 2015-3-28 16:22
捂着不懂就好，啥也不干没准过2年也能赚真么多，折腾这么多干吗？这是其一。其二，现在新房真心不讲究什么 ...

捂着不动肯定可以，主要是那种利益更高一些，当然寻找更高，付入也更多，从目前来看还不能感觉出来那种更好，应该看今年的走势了。

最近去看过一些open home和拍卖。老房子有没有装修导致成功交易或流拍影响很大。如果不谈地可以不可以分割，只是从装修看：花园搞得漂亮和室内装修得不错的，往往都有人抢，毕竟买房的同胞很多都是年轻夫妻等，他们没这个时间去装修，消费更直接。装修差或没装修的，往往都是流掉，因为看房时，很多人都过滤了。

所以从上面这一点来看，老房子一定要装修。

如果新房，从FB那边来看，套用模板建的房子，如果上下楼没有分租潜力的，往往都流了。设计好的房子，一走进去就有不想出来的感受，即使没有分租潜力，往往也抢掉，更不要说有分租潜力的了。　

前一个月在Mission Height看中一个房，名字就叫做express of seperation,好像这样叫的，建在一个坡地上的虽然带一个小泳池，但设计得非常好，400多一点平方的地，设计成了接近6房，上下可分租，互相不影响，特别是kithcen room，２.７米高的顶，左右可推门进出。立刻被pre-auction offered了，CV价80万吧，好像，拍到98.5万。室内我记得是230平方，二楼，一楼brick，二楼cedar.

newdream

clam 发表于 2015-3-28 16:25
我也讚同樓上, 按現在的租金, loan interest only, 兩年後賣掉可能更省事, 哈哈

是，付个本金，可以拿出更多的钱来做其它的首付。你说得正确的可能性更大一些。毕竟只有800平方的地，稍微小了点。

newdream

Venox10111 发表于 2015-3-28 17:30
买房还什么本？。。。。

是不是自住房尽量还本？投资房就不必了？

newdream

sznz168 发表于 2015-3-28 20:52
计算正确,如果单从项目本身的成本收益比,净利润率不算高.但这是一个有贷款杠杠的项目.你如果计算一下自有资 ...

哈哈，我只是这边听一点，那边听一点，自己综合出来的，反而正确呀。哈哈。

newdream

ordragon 发表于 2015-3-28 22:57
什么地址。哪个公司的

在sunnyhills，好像已经议走了。

Venox10111

newdream 发表于 2015-3-30 10:46
是不是自住房尽量还本？投资房就不必了？

不知道别人怎么操作，反正我就把自住贷款降到随便就能供，投资最大化。

newdream

Venox10111 发表于 2015-3-30 09:51
不知道别人怎么操作，反正我就把自住贷款降到随便就能供，投资最大化。 ...

我看过阿海的帖子。如果作投资房的话，是做为生意来处理的，生意就有成本和收入。现在买的投资房，估计都是亏本的，房租cover不了mortage。反正是cover不了，成本是不是越多越好，这样可以退税，如果按这种思路，首付越少越好，本息一起还，成本最高。

如果作为自住房，尽量多还，成本越低越好，那就首付尽量多一些，本利也可一起还。如果每周负担重，就只还利息先。我是这样理解的，不知道正确与否。

最近才知道银行设立贷款帐户时，同时可以设立对冲帐户。也就是你首付可以少一些，同时平时多余的现金，比方工资，零钱等都可以打到对冲帐户里，对冲帐户是与贷款帐户抵消利息用的。对冲帐户里抵消的利息等同与贷款利息。如果你要用钱，对冲帐户里的钱可以取出用。非常灵活，好像有人叫它为活动帐户什么的。

Venox10111

newdream 发表于 2015-3-30 13:53
我看过阿海的帖子。如果作投资房的话，是做为生意来处理的，生意就有成本和收入。现在买的投资房，估计都 ...

非常正确，对冲账户叫orbit, 是杠杆的一个很好体现。

newdream

自顶一下哦

enningtang

newdream 发表于 2015-3-30 13:53
我看过阿海的帖子。如果作投资房的话，是做为生意来处理的，生意就有成本和收入。现在买的投资房，估计都 ...

对冲账户的利息会不会很少呢？

enningtang

Venox10111 发表于 2015-3-30 10:51
不知道别人怎么操作，反正我就把自住贷款降到随便就能供，投资最大化。 ...

非常赞同。我也是觉得把自住房贷款清了最好，但以后如果换自住房，其他贷款是否转到原先的自住房呢？

可爱的小猪猪

如果是我，就不折腾了。。。先出租2年再算了。。

newdream

enningtang 发表于 2015-3-30 14:34
对冲账户的利息会不会很少呢？

对冲利息＝贷款利息（按比例），比方你贷款共100万，对冲帐户里有20万，那贷款的20万就不用付利息了，当然对冲帐户里的20万也没有利息收入了。但对冲帐户相当于特殊的存款，利息本来就只有3%左右，但贷款的利息却要5%，只要对冲帐户里有钱，是相当划算的。对吧？

newdream

enningtang 发表于 2015-3-30 14:45
非常赞同。我也是觉得把自住房贷款清了最好，但以后如果换自住房，其他贷款是否转到原先的自住房呢？ ...

不明白你的意思。

newdream

phlip0813 发表于 2015-3-30 14:49
未来一两年都还是猛涨 个人觉得没有盖房的必要

还猛涨呀，希望吧，哈哈。

newdream

可爱的小猪猪 发表于 2015-3-30 14:56
如果是我，就不折腾了。。。先出租2年再算了。。

看来，大家都是看这两年。正如阿海说的11点半还可以跑个２－３年，哈哈。希望吧。

enningtang

newdream 发表于 2015-3-30 16:01
对冲利息＝贷款利息（按比例），比方你贷款共100万，对冲帐户里有20万，那贷款的20万就不用付利息了，当 ...

那真不错，我得去问问银行开一个。多谢指点！