买房子做投资，傻瓜都能发财！

webb2

我是房地产投资的坚定拥护者，我认为：买房子做投资，永远不会亏本，傻瓜都能发财！

观点需要理论支撑，而不是空喊口号，只要算一下帐，就知道我说的是不是有道理。

为了说清楚道理，不至于混乱，我首先确定几个原则和锁定几个数字。

原则：
1）长线投资的原则。别用这个问题来反驳我：我买了房子2年后价格下跌了怎么办？我这里说的是长线投资。
2）必须有现金流支持。虽然最后的结果是盈利，但是在投资过程中，需要一定的现金流去支撑。
3）平均每年房价上涨7%，这是逾百年的新西兰房屋历史数据。不涨反跌怎么办？没办法，过去逾百年的历史数据就是这个涨幅，轮到你买房了就不涨了，就下跌了，只能怨你倒霉。

锁定的几个数字：
1）投资30年
2）贷款33万，首付10万
3）租金回报550
4）贷款利率8%
5）存款利率7%
6）首付款10万或以上

好，现在开始算账。

假如买一套43万的房子，首付10万，贷款33万，租金回报550每周，贷款利率8%，每月还利息（不还本金）近2200元，租金cover贷款，如果觉得租金达不到550，可以适当增加几万首付，这样就减少了贷款利息，我这里是为了计算上的方便。

地税2000，其它杂费2000，空租期和房屋维修等再加上6000，每年需要另外垫加1万。
你的首付10万元，如果不买房，存进银行，每年将会获得利息，扣除税之后，有5000元，这5千元的损失，加上垫加的1万，合计每年需要你另外添加1万5千，所以强调要有现金流支持。

按照每年平均（请注意，平均！所以强调长线投资）7%，

假如你坚持1年， 你的房子就价值460100元
假如你坚持2年， 你的房子就价值492307元
假如你坚持3年， 你的房子就价值526768.49元
假如你坚持4年， 你的房子就价值563642.28元
假如你坚持5年， 你的房子就价值603097.24元
假如你坚持6年， 你的房子就价值 645314.05元
假如你坚持7年， 你的房子就价值690486.03元
假如你坚持8年， 你的房子就价值738820.05元
假如你坚持9年， 你的房子就价值790537.45元
假如你坚持10年，你的房子就价值845875.07元
假如你坚持11年，你的房子就价值 905086.32元
假如你坚持12年，你的房子就价值968442.36元
假如你坚持13年，你的房子就价值1036233.3元
假如你坚持14年，你的房子就价值1108769.6元
假如你坚持15年，你的房子就价值1186383.5元


假如你坚持20年，你的房子就价值1663964.1元

假如你坚持30年，你的房子就价值3273269.2元

当你坚持了30年的时候，你的这栋房子已经价值327万！

327万-10万-33万-（1.5万X10年）=269万

30年你的净盈利是269万

269万/30年=8.967万

平均每年净盈利接近9万！


你一定会问：30年后，房子真的会涨到300多万吗？会的！你知道30年前的房子是多少钱吗？基本都在5万以下！


这个算数其实还没有算完，不过已经不需要再继续往下算了，现在就已经足够了。


哪位感兴趣，我们一起来探讨。

Inmate

??????????

阿海

楼主这分析是比较适合傻瓜的，比如那些只买１个投资房。

真正致富的是买５＋以上的房子，而且只用一个首付（谁有那么多１０万当首付呢？）

楼主不如帮大家分析下怎样做个ｎｏ　ｍｏｎｅｙ　ｄｏｗｎ　ｄｅａｌ吧？　这样才是致富的道路。

Apolo

LZ不知道有通货膨胀吗？那有这么简单就算利润的

xiaolu

5点质疑：

1、百年的数据？哪来的？

2、为什么没有考虑30年累积的通货膨胀率？

例如，1980年（30年前）一块钱能买到的东西，现在要花4.29元才能买到（历史数据，过去30年平均每年通胀率为5%. source：New Zealand Reserve Bank Inflation Calculator  http://www.rbnz.govt.nz/statistics/0135595.html）按照这个参数，现在花43万买的房子，30年后若低于184万，就是亏本。

3、43万变成327万使用了复利计算，那么每年1万的开支和10万的首付是否也应以复利计算？

例如，10万首付，假如用作存款 @ 你假定的7%的利率 ,  放30年后 = 错过的机会成本76万
每年1万元的开支，假如用作存款 @你假定的 7%的利率 / 连续投入 30年 = 错过的机会成本94万

4、327万 - 76万首付机会成本 - 94万开支机会成本 - 30万贷款 =  30年后盈利127万。30年后的127万扣除通胀相当于现在的29万。

作为对比，假如你从现在开始每年存3000元，按照你假定的7%利率，30年后，扣除通胀也差不多是29万—— 也就是说，按照你设定的参数，在30年间投入了这么多时间精力之后所取得的收益，扣除通胀之后，差不多只相当于每年盈利3000元。

5、哪家银行现在可以申请到只还利息的房屋贷款？

webb2

LZ不知道有通货膨胀吗？那有这么简单就算利润的
Apolo 发表于 2010-8-2 11:02

我当然知道有通货膨胀，并且通货膨胀恰恰是要投资房地产的重要原因。

假如你没有投资房地产，通货膨胀也同样存在，面对通货膨胀，你买了房地产，就能享受到通货膨胀给你带了的益处，假定你30年后卖房子，就把所有的通货膨胀都体现出来了。如果你不买房地产，就只能眼睁睁地看着通货膨胀，除了加重你的生活负担，你没有任何办法，30年后，你也就是感叹而已：那时候，1公升汽油才。。。。。。

CWF895

5点质疑：

1、百年的数据？哪来的？

2、为什么没有考虑30年累积的通货膨胀率？

例如，1980年（30年前）一块钱能买到的东西，现在要花4.29元才能买到（历史数据，过去30年平均每年通胀率为5%. source：New Z ...
xiaolu 发表于 2010-8-2 11:07

很多银行都可以只还利息，只不过审批的条件比以前严格了而已

天职

看着像是托~~~~~~~太夸张了

日蚀

真按楼主这算法，世界上就没穷人了。

winnie_211

楼主这分析是比较适合傻瓜的，比如那些只买１个投资房。

真正致富的是买５＋以上的房子，而且只用一个首付（谁有那么多１０万当首付呢？）

楼主不如帮大家分析下怎样做个ｎｏ　ｍｏｎｅｙ　ｄｏｗｎ　ｄｅａｌ ...
阿海 发表于 2010-8-2 10:55

通过这种方式破产的也大有人在吧

webb2

看着像是托~~~~~~~太夸张了
天职 发表于 2010-8-2 17:24

托是肯定了，只是我还没有想好托谁呢。

webb2

真按楼主这算法，世界上就没穷人了。
日蚀 发表于 2010-8-2 17:25

穷人还是有啊，还不少呢。
1）没有胆量采用这种投资方式或者选择了其它的错误投资方式，结果血本无还
2）没有首付
3）没有现金流
4）比傻瓜还傻，不明白这个道理

webb2

通过这种方式破产的也大有人在吧
winnie_211 发表于 2010-8-2 17:35

有，原因如下：
1）没有现金流支持
2）没有坚持长线投资
3）管理不善，比如租金没有全额收到，房产损坏严重，操作时出现其它的无谓重大失误

milestone

这....
有点夸张...

ihaveacoolhouse

同意楼主，投资房子可能是笨人致富的最聪明的方式了。聪明人可以在职场，赌场，股市，生意赚， 笨人却总在职场，赌场，股市，生意赔。唯一不辜负笨人（本人）的也就是房子了。以上是笨了多年的肺腑之言。

LeetheFIRST

双刃剑啊。。。。。。。

芝麻

问题的关键是才开始的那10万！

XIE.PLANS

呵呵。。。。。。。

八月的威士忌

你知道30年后269万还能买几斤猪肉吗？

webb

你知道30年后269万还能买几斤猪肉吗？
八月的威士忌 发表于 2010-8-3 13:41

能买几斤猪肉不知道，但是我知道，这些猪肉的万分之一就能砸死你。;lol;

那你告诉我，一栋房子的钱能买几斤猪肉？30年前的一栋房子钱能买多少肉？今天一栋房子的钱能买多少猪肉？你就能知道30年后，一栋房子能买多少猪肉了。

有一点是肯定的，假如你没有这个投资，你只能买0斤猪肉。

webb

这....
有点夸张...
milestone 发表于 2010-8-2 21:12

30年前的房子平均价格是3万5，当有人说投资30年之后会涨到35万的时候（10倍），也有和你一样的人说“太夸张了”，30年后的今天，房子的实际价格远远超过了35万。

现在你投资一个43万的房子，30年之后涨到327万已经是保守计算了，按照10倍的计算标准，应该是430万以上。

因为这里还有其它因素，比如，时机因素。

买房时你可以尽你所能挑选低价的时候，卖房的时候可以选择高价的时候，不过我们今天不讨论这个因素。

xuyangliwei

新西兰的房地产市场没有国内那么活跃

tenniscindy

很有意思的帖子

曲珞

开始无聊了。。。

SKYGIRLE

赶紧都来投资房地产吧~以后想投资都晚了~哈哈哈哈~
这是楼主的中心思想吗？？

webb2

赶紧都来投资房地产吧~以后想投资都晚了~哈哈哈哈~
这是楼主的中心思想吗？？
SKYGIRLE 发表于 2010-8-3 23:46

碰到严厉的老师，你的回答就是0分。

我的中心思想，就是告诉有能力的，又想投资，苦于找不到合适的投资方式的人，投资房地产是一个可以考虑的方式。

投资的渠道有很多，每种投资方式各有其特点，选择最适合自己的。

并且，投资房地产，永远不晚，华人成规模的来新西兰的，也就是最近10来年的事情，在我的故事库里，已经投资房地产并取得巨大成功的故事，已经很多，未来，走房地产投资之路的人肯定还是大有人在，现在不具备条件的，可以慢慢积累，现在没想明白的，可以慢慢想。

RW22

我关心的是现在40几万的房子能租到550这个价位吗？

八月的威士忌

能买几斤猪肉不知道，但是我知道，这些猪肉的万分之一就能砸死你。;lol;

那你告诉我，一栋房子的钱能买几斤猪肉？30年前的一栋房子钱能买多少肉？今天一栋房子的钱能买多少猪肉？你就能知道30年后，一栋房子能 ...
webb 发表于 2010-8-3 15:51

1. 不投资房地产  兄弟一定还能吃上猪肉  相反  投资房地产  也许能大鱼大肉  但跳楼的也不是没有

2. 不论30年还是100年  房子升值再多  也就是一套房子的钱  卖了再买  也变不成两套房子

3.投资房地产  不是你这么投的  你根本不懂房地产 随便举个例子  你这个房子都几百万了  地税还是2000？ 43W现在能买几年新的房？ 30年后这个房子会破旧到什么程度？ 不过真正投机房地产的人是喜欢你的  长期套牢

4.说白了你这个话题无非是一个简单的金融学概念：现在价值/未来价值

mw1984

继续关注论战

webb2

我关心的是现在40几万的房子能租到550这个价位吗？
RW22 发表于 2010-8-4 02:15

不是花40几万随便买个房子就能有550的租金，但是稍加钻研，买个能达到550租金的房子不是太难。

1）地不必太大，不太小就好。400多平方就很不错，避免坡地和梯田地，白白浪费地税，利用率却不高。
2）房子不必太新，结实就好。你只是投资，新旧与你何干？
3）注重面积和可利用空间，4个卧室或者3个卧室2个厅的房子容易有高租金。
4）交通方便，容易出租。

关键是着眼于高租金，不要管自己喜欢不喜欢。不是自住，是投资。