话题：房产是否有泡沫

love_3_month

报纸上新闻里整天在讨论，不过都没有什么新意了，也就是两派人，一个说是贵，但没有泡沫。一个说很贵，泡沫很大。

一方A, 以政府，银行，房产投资者为主，和一些经济学家。比如昨天的新闻
westpac ceo 的看法
http://www.interest.co.nz/property/75299/westpac-ceo-david-mclean-happy-leave-it-rbnz-and-government-rein-rampant-auckland

President of the Auckland Property Investors' Association:
http://www.interest.co.nz/opinion/75333/andrew-bruce-says-tax-advantages-property-investment-may-be-more-fiction-fact-and

另外一方B呢，以反对党，人权组织，和一些经济学家为主。最有名的就是那位可爱的印度先生了，说房产是庞氏骗局。

双方开的药方也不同
A。 多造房子，快点造，供应上去就自然便宜了，至少不会涨的那么离谱。
B。 造房子是没有用的，要征税，要限制。

很多人说A是既得利益集团，B似乎是为民请愿似的。但似乎赞成A的人更多点，B的观点有一些是为了反对而反对。至于印度先生，呵呵他希望房子降价说不定是为了自己买房。。。。此外，B的政策可能会引起更多的连锁反应，比如征税限制之后，短期市场不活跃，开发商觉得无利可图了，不再造房子，或者申请破产，房子供应量更少，长期来看反而可能更贵。- 如果政策有用，悉尼的房价早就降下来了。


背景资料，每年新增移民人口5万（已经扣除离开的人数了），包括其他国家移民和之前出国的kiwi回国。大部分进入奥克兰。同时，截至3月，年度新房批准数25000左右，1/3（7000）在基督城，1/3（7900)在奥克兰，这些房子要1-2年才能造好，大家可以估算一下房子是否有缺口。 - 如果奥克兰有本事一年批准20000套，有那么多开发商+工人+土地+市政府配合快速批准，那估计就是房价放缓甚至回落的时候了。

carterdog

沒有...............

angelvan2012

根本问题还是供需问题。以静态的眼光来看，如果某个时间点供不应求，那就是A的会有效；如果是供需平衡或者已经产能过剩，但投机或者什么原因导致供应无效，则B的会有效，A只会更产能过剩。
事物是在发展的，今天的产能不足，明天就可能会是产能过剩。

coldblood

有沫子，会慢慢消化，没有大泡泡，破不了。
同意楼上，还是供需矛盾。

后文车妖

We constantly are talking about rising the quantity on the supply side. How about to cut off the demand side - A risky step that could permanently cease all drama in AKL housing matter.

AresHan

为什么一定要对立，双管齐下，标本兼治

love_3_month

后文车妖 发表于 2015-5-7 09:35
We constantly are talking about rising the quantity on the supply side. How about to cut off the dem ...

你觉得为了解决房子的问题，要改变整个移民政策？

quad5

房价高涨，绝不是供需矛盾。 房产短缺是房产投机逐利造成的假象。有房的握有大把投资房想赚钱， 租房的人也纷纷买房。

love_3_month

AresHan 发表于 2015-5-7 09:38
为什么一定要对立，双管齐下，标本兼治

分不清主次的话，最后可能南辕北辙

后文车妖

love_3_month 发表于 2015-5-7 09:41
你觉得为了解决房子的问题，要改变整个移民政策？

No.

Less central governmental supports in AKL could be beneficiary. Or saying, giving higher and better supports in CHC, WGTN and other major towns could redirect the flow of immigration, that equals of cutting of the regional demand in AKL.

楼主

1. 限制移民。
2. 限制非移民买房。

这两个分开实行没啥效果，一起实行就有效了。其它的如CGT啥的没什么用。

后文车妖

quad5 发表于 2015-5-7 09:42
房价高涨，绝不是供需矛盾。 房产短缺是房产投机逐利造成的假象。有房的握有大把投资房想赚钱， 租房的人也 ...

Good saying. I believe neither increasing supply or cutting of demand could yield a rocket AKL housing cost. I call current status as a panicky rally, of course, combining with the factor of real-estate speculators.

quad5

quad5 发表于 2015-5-7 09:42
房价高涨，绝不是供需矛盾。 房产短缺是房产投机逐利造成的假象。有房的握有大把投资房想赚钱， 租房的人也 ...

供需矛盾一直存在，如果说投资的需要也是一种需的话，  那奥克兰的“需”不是自住的需要， 而是投资的需要。一有风吹草动， 这个“需”立马变成“虚”胖，　“虚”高的虚。　

love_3_month

quad5 发表于 2015-5-7 09:42
房价高涨，绝不是供需矛盾。 房产短缺是房产投机逐利造成的假象。有房的握有大把投资房想赚钱， 租房的人也 ...

这是感觉还是数据？

love_3_month

后文车妖 发表于 2015-5-7 09:45
No.

Less central governmental supports in AKL could be beneficiary. Or saying, giving higher and ...

事实上，惠灵顿没有真正的国际机场，基督城有几条国际航线，但地震之后吸引力大减。。。。。。再扶持一个有吸引力的大都市每那么简单吧。这个国策基本不会变，我记得akl以后的目标是全国人口的40%

love_3_month

quad5 发表于 2015-5-7 10:03
供需矛盾一直存在，如果说投资的需要也是一种需的话，  那奥克兰的“需”不是自住的需要， 而是投资的需 ...

投机等于是火上浇油，但没有他们火还是在的。

后文车妖

love_3_month 发表于 2015-5-7 10:37
事实上，惠灵顿没有真正的国际机场，基督城有几条国际航线，但地震之后吸引力大减。。。。。。再扶持一个 ...

The policy? All policies are based on the interests of capital.

One question, what is the linkage between Wellington Airport and the buses in AKL.

微苦蓝山

你就看看周围华人最近买了多少套投资房,就知道这个缺房缺的是什么房了!!!
CGT是没有根本作用的,顶多起到一定阻喝作用,但是限制外国人买房,给第二套\第三套房征税,或者提高房贷成本就一定有用!!
没用才怪!国家党为了保住自己基本盘,为了自己金主的利益,不敢用罢了!

房价涨成这样,说一句穷人没钱没眼光活该,也就算了,还说没有泡沫真是醉了,
揣测印度学者唱衰房价是为了自己买房, 那也可以揣测高唱房价没有泡沫的,是为了忽悠下一个接盘者,击鼓传花最后一个傻比!
呵呵

AresHan

love_3_month 发表于 2015-5-7 09:43
分不清主次的话，最后可能南辕北辙

有主次之分和双管齐下并不矛盾，两条腿走路才健康，既得利益者和搞政治的为了作秀才需要把一个观点表达到极端

quad5

love_3_month 发表于 2015-5-7 10:35
这是感觉还是数据？

感觉， 这个数据媒体从来没有提过。。。  投资房的比例是多少。 我只能管中窥豹，我周围 的同事， 接触的朋友， 中国人， 洋人， 大部分有投资房的。 而且大部分人都还在对买投资房比较热衷。

quad5

love_3_month 发表于 2015-5-7 10:40
投机等于是火上浇油，但没有他们火还是在的。

“事物的性质是由矛盾主要方面决定的。 ”　主要矛盾是投机，　不是自住。　

JSPMachine

我们不能中了 洋人的 计策： 限制移民
谁提出后，以后会被引用，就成了华人提出的了，而洋人脱离了关系，还把罪名弄到华人头上，自相残杀。

我们就说 密度政策吧，密度政策的过程 肯定是 升值， 结果也肯定是贬值。  目前处在升值阶段而已。

升值是相对于奥克兰内部的竞争一段时间，只到供需平衡。  一旦平衡好了，奥克兰就会放到整个新西兰来对比。   

我们说每年二月三月是洋人搬家置业的时期，奥克兰的房间把洋人拖延到甚至4月5月，但是如果超过5月，洋人宁愿去其他城市工作，因为其他城市的工资都比奥克兰高

关于创业移民虽然奥克兰 减10分，但是奥克兰容易找店面，不像其他城市很难有店铺找。

关于50万担保父母速批，这是炒房的主力，很多人把这个钱直接买房，毕竟很多华人身份拿了5年没房的还占半数以上。   望子成龙的父母也是放手一搏，最主要是解决子女的问题，至于来不来领钱，心里多数是不愿意，但是为了子女，为了领钱给子女就把自己的生活给毁了。

50万担保带来的华人置业期 是 合理的。  但是炒高房价 置业 是愚蠢的。 等于用双倍的财富 买了 一倍的财富。 如果不炒，可以买出双倍的财富， 完全可以分一半钱出来，买其他城市8%以上回报率的，然后奥克兰整租，就和出去不同城市工作的新西兰洋人一样。 不但其他城市的回报率能还上银行，还有多余可以付奥克兰的租金。
从经济学上说， 房价上涨是经济衰退的产物。  经济差到 连 10%以下的投资回报率都看的程度。 要是以前，15%以下的回报率洋人碰都不碰。

Lease

LZ是换工作了吗？ 我记得你以前上班是不能用中文发帖的.

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2015-5-7 11:41
LZ是换工作了吗？ 我记得你以前上班是不能用中文发帖的.

给你的洞察力点个赞！

love_3_month

Lease 发表于 2015-5-7 11:41
LZ是换工作了吗？ 我记得你以前上班是不能用中文发帖的.

哈哈换电脑了。。。

love_3_month

quad5 发表于 2015-5-7 11:12
“事物的性质是由矛盾主要方面决定的。 ”　主要矛盾是投机，　不是自住。　 ...

如果是投机占大头，那会有大把的空房子租不出去吧

hudson

如果是自住占大头，等于租房需求减少了，那才会有大把空房子租不出去吧。哎，有点乱。。。。预测房价是很傻的。。。

quad5

love_3_month 发表于 2015-5-7 13:24
如果是投机占大头，那会有大把的空房子租不出去吧

可是租出去的房子， 也充斥在市场里for sale， 被频繁转手吧？ 不是说住着人了，就从市场上拿下去了。

GreatCursER

没啥泡沫啊

holoman

引用一个2005年美联储主席的采访

July 2005

INTERVIEWER: Ben, there's been a lot of talk about a housing bubble, particularly, you know [inaudible] from all sorts of places. Can you give us your view as to whether or not there is a housing bubble out there?

BERNANKE: Well, unquestionably, housing prices are up quite a bit; I think it's important to note that fundamentals are also very strong. We've got a growing economy, jobs, incomes. We've got very low mortgage rates. We've got demographics supporting housing growth. We've got restricted supply in some places. So it's certainly understandable that prices would go up some. I don't know whether prices are exactly where they should be, but I think it's fair to say that much of what's happened is supported by the strength of the economy.

INTERVIEWER: Tell me, what is the worst-case scenario? Sir, we have so many economists coming on our air and saying, "Oh, this is a bubble, and it's going to burst, and this is going to be a real issue for the economy." Some say it could even cause a recession at some point. What is the worst-case scenario, if in fact we were to see prices come down substantially across the country?

BERNANKE: Well, I guess I don't buy your premise. It's a pretty unlikely possibility. We've never had a decline in house prices on a nationwide basis. So what I think is more likely is that house prices will slow, maybe stabilize: might slow consumption spending a bit. I don't think it's going to drive the economy too far from its full employment path, though.