关于储备银行最近颁布条文的一些个人看法

Robbi

过去两周一直在忙, 现在终于有时间坐下来整理一下思路,和大家分享一下我自己储备银行最近推出来的重磅炸弹了. (关于政府税收的文章, 不在此讨论.)

总的来说储备银行这次的基调有几个:

第一, 把投资者和低首付买家往奥市以外赶. 可以预见的是,奥市以外的主要城市,如基督城, 惠灵顿,哈米耳顿, 都应该从中受利. 其中我推测哈米耳顿应该首当其冲, 因为地理位置, 它就在奥市周边.

第二, 这个也是一直长期强调的, 把一些相对风险系数较高的投资者赶出场,留下相对优质的投资客继续操作 – 优胜劣汰, 自然定律. 这样一来, 为下次金融危机做好充分的软着落的准备. 从这点看来, 选择投资房的时候, 现在的大方向,在资金流允许的前提下, 选择升值潜力大的投资目标, 才能继续这个游戏.

第三, 这也是我觉得影响最大,且不定性最多的一点: 储备银行即将怎么去定性投资类型贷款; 将会对投资类型贷款作什么样的具体要求? 这些都是未知.

a)      文中提到, 在奥市的投资房贷款, LVR不能超过70%, 那么,问题来了, 怎么定性投资贷款? 举个例子. 先有自主房, 市价 100万. 没贷款. 然后用这个房子抵押, 买一个50万的投资房. 贷款50万. 以现在商业银行的看法,这时候的贷款比例是 33%. (50/150). 但如果从会计及退税角度来看投资房的话, 这个是100%的贷款. 储备银行怎么定义这种情况?

根据文中另外一段话, 这就是定义投资贷款的依据:

“Following a lengthy consultation process, we have decided that a residential property investor loan will be defined as any retail mortgage secured on a residential property that is not owner-occupied”

b)      如果, 笔者对上面那段话理解正确,跟着上面的例子走, 在贷款角度上来说, 可以把贷款组合改为: 自住房, 100万市价, 15万贷款, 15%贷款比例; 投资房, 50万市价, 35万贷款, 70%贷款比例. 那这样一来, 是不是符合了储备银行的要求呢? 答案是肯定的.

但是, 这就能解决所有问题? 如果细心阅读5月13号储备银行发出的通告的话, (打印版)文中第一页, 倒数第二段, 原文如下:

“Consistent with the LVR measures, the Reserve Bank is establishing a new asset class for bank loans to residential property investors. Banks will be expected to hold more capital against this asset class to reflect the higher risks inherent in such lending”

这里引起笔者注意的, 是黑体字部分, “hold more capital”, 这里, 储备银行究竟对投资贷款的”more capital”要求是什么? More much more 才算 more? 怎么从细节上去定性投资贷款,这些都是此次文中所没有提及的.  从这次出台的条文里, 隐约闻到要对投资贷款提价的一点点味道?如果真的是这样, 估计受影响的除了投资者以外, 还有在金字塔最底层的租房一族.

那究竟最后会有什么政策出台呢? 再根据文中所提及的:

“A summary of submissions received in response to the consultation will be released later this month, and details will be provided on the implementation of the new asset class, including on the proposed capital treatment of residential investor loans.”

所有的猜测,在过几天应该就会尘埃落定.到时候也会有这次政策的初型. 至于何时实施, 文中也有提到:

“The new asset class will take effect from 1 October 2015 for new lending, with a further phase-in period of nine months for the reclassification of existing loans.”

所以说, 再过几天,等初型出台之后,各位投资的朋友大概都会对此次新政策对自己的影响有所评估. 如果觉得现有贷款或者投资组合有调整空间的话, 从10月份开始的接下来9个月里头, 应该是时候抓紧时间调整, 把投资和贷款组合优化整合了.

总结

·         储备银行正在积极配合政府准备下一次经济危机的到来, 努力营造软着陆的条件.

·         储备银行积极鼓励在奥市以外的投资及置业.

·         现在一切对银行政策都只是猜测(包括笔者的猜测), 银行对投资贷款的具体要求会在月底出台初步计划.

·         新政策会在10月1号实施. 现有投资者应在2016年7月之前根据新政策调整现有投资物业及贷款组合

欢迎各种探讨交流,  请email 到: robbi.zeng@gmail.com或者 robbi_zeng@westpac.co.nz

请注意, 文中都是我自己的观点, 和银行立场无关, 也不涉及到任何银行以后政策的走势. 仅供讨论娱乐.

J_chn

挺有道理的…就是不清楚具体如何实施

x-ray

Mark~                 tkx

hc1989

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songinator

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后文车妖

我和你有点儿不同意见。

第一，央行不是要把谁往哪里赶，央行不是政府，他本意不是管理七大姑八大姨。央行最高的核心使命是维持金融稳定。央行放开其他地方LVR的本意是没有必要限制非奥克兰地区，因为其他地方的房价合理的不得了。就这么简单。

第二，所以“expect hold more capital"，实际上也是对第一点的注解。央行的意思就是，商业银行想想办法多持有点儿现货，不是一味放贷。央行只关注金融稳定。"hold more capital"，举个例子，多简单啊，市价100万的，你去抵押，给你按50万算，就算腰斩了，银行肯定不亏。银行是银行，不是buyer，不关心你房子好坏大小，就是个银行自己认定价值。

第三，”hold more capital", 也是给商业银行一个缓冲期。我估计CET1法定比率肯定会提高。后面请各位自行脑补。市面上最大的炒家是谁？真以为是华人啊，错！是银行。银行贷不出来款，你看房价腰斩不腰斩。

angelvan2012

后文车妖 发表于 2015-5-26 09:48
我和你有点儿不同意见。

第一，央行不是要把谁往哪里赶，央行不是政府，他本意不是管理七大姑八大姨。央行 ...

在这个热气腾腾的世界，大家纷纷脱衣泡澡。而央行闻到了冰雪的味道。

后文车妖

angelvan2012 发表于 2015-5-26 10:31
在这个热气腾腾的世界，大家纷纷脱衣泡澡。而央行闻到了冰雪的味道。

这些都是公开数据和消息。你都不用跑NZ herald看新闻，Skykiwi头条就是，除奥克兰地区以外，其他地区房屋可负担率得到极大改善。那又什么理由限制奥克兰以外地区。

至于第二，第三点。央行现在开始试公布个商业银行房贷的的贷出总Case数量和贷款总额的数据。一目了然，总量在两位百分比率的下降，总贷款额在两位百分比率数的提高。各个商业银行拼命减利率是为什么?就是为了提高贷款的Case数量。二来，经济形势不好，银行必须想办法从房贷上卡钱出来，没办法，只能狂放房贷。这也是为什么商业银行CET1很低的原因。也是我说，从技术上讲，银行没什么钱了。最后，这数字说明一个简单的事实，房价猛涨，贷款的人的数量在下降。央行是从03年的数字一直公布到现在，有兴趣的可以拿现在的数字和08年的数字比比。

JSPMachine

按照你的说法， 被定义为投资贷款的话。

利率 就会至少比 普通贷款高1个点。

是不是可以理解为 第二套 贷款利率 按照 投资的利率算，都加1%-1.5%。

后文车妖

JSPMachine 发表于 2015-5-26 12:24
按照你的说法， 被定义为投资贷款的话。

利率 就会至少比 普通贷款高1个点。

我个人认为是这样的，收紧贷款，提高投资类的利率。

love_3_month

提高利率就热闹了。。。房租肯定涨的更厉害。。。

angelvan2012

love_3_month 发表于 2015-5-26 12:50
提高利率就热闹了。。。房租肯定涨的更厉害。。。

多涨一点吧，涨一倍好了，两倍也行

黑子

央行这次的公告需要与之前已经公布的housing review stage 2 一起看。这次所说的是类似于LVR speed limit的细化，主要针对auckland可能过热的房市，把投资房的比例降低以至于达到调控的作用。asset classing指的是银行需要预留更多的储备金。两者相关但不一样。30%首付志在打压需求，同时更多的储备金意味着银行在新的segment费用的增加。如你所说太多的未知数了，还有很多的scenario都要等consultation paper出来才见分晓。而且根据贷款原因去定lvr相当大程度上增加的实际运作的难度也提供了钻空子的机会。比如说客户已有自主房，新买一个搬去自主旧的出租。还有地域性的差异。感觉上央行没有充分考虑这样的条纹对现有流程和客户的影响。

nanjifeng

请问新政策下除去自住房，第二套房子就算投资房吗？

JSPMachine

黑子 发表于 2015-5-26 13:16
央行这次的公告需要与之前已经公布的housing review stage 2 一起看。这次所说的是类似于LVR speed limit的 ...

这就出现了，第二套 是否一定要老房子先卖掉为前提。

卖了 再买，增加了 操作的难度，让很多人 就不折腾了

talkaboutvision

love_3_month 发表于 2015-5-26 12:50
提高利率就热闹了。。。房租肯定涨的更厉害。。。

房租不简简单单是持有成本决定的，更和租房群体的收入相关

收入不增加，他们只会搬到更小更差的便宜的房子，而不会多付房租

这也是为什么目前奥村租售比很差的原因，穷人收入上不来

YRH

mark...........

winny

       学习中   

love_3_month

talkaboutvision 发表于 2015-5-26 16:22
房租不简简单单是持有成本决定的，更和租房群体的收入相关

收入不增加，他们只会搬到更小更差的便宜的房 ...

房租不是不涨，而是涨得没有房价快

一样的金额，如果利率一下子上去1个点，房东都会挖空心思涨房租吧

walker123

学习中。。。。。。。。。。。。。。

nanjingwy

love_3_month 发表于 2015-5-26 20:32
房租不是不涨，而是涨得没有房价快

一样的金额，如果利率一下子上去1个点，房东都会挖空心思涨房租吧 ...

不一定，看你想不想空。
好房客尽量不想涨的，毕竟招好房客不易。