像我这种情况，rental income如何避税

buddyyuan

两人都是工薪，两套房：一套四室的自住有贷款，一套三室的没贷款用来出租，租金用来cover自住的房贷。把rental income加在我俩的总收入后要交33%的所得税，因为出租房没贷款所以没法抵税，就算加上地税保险维修什么的也抵不了多少税。请问这种情况如何避税？因为工作单位和性质的关系，没法隐瞒自己额外的income，所以不能不报。

walker123

swap these two properies.                  

love_3_month

跟银行谈，把贷款尽量转到出租房名下

buddyyuan

walker123 发表于 2015-6-3 10:20
swap these two properies.

你说的是资产重组吗？还是什么？四房必须自住因为学区，而且三房太小不够住。

buddyyuan

love_3_month 发表于 2015-6-3 10:22
跟银行谈，把贷款尽量转到出租房名下

可以这样吗？

微苦蓝山

和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处
1 贷款利息可以计入成本，实际租房收入减少，相应税收就少
2 如果贷款利息高于出租收入，则可以退税
此外，如果出租收入高于贷款利息及其他成本的（也就是说盈利的），还要根据你夫妻的收入情况，综合考虑采取出租房的主体用什么最合适：个人？信托？合伙？还是公司？

希望帮到你

buddyyuan

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

谢谢，之前不知道银行可以这样做。只是不知道这样refinance麻烦不麻烦

微苦蓝山

buddyyuan 发表于 2015-6-3 10:53
谢谢，之前不知道银行可以这样做。只是不知道这样refinance麻烦不麻烦

一点都不麻烦，你先和你银行说，如果他们不同意就告诉他们你要refinance，大部分银行这时候就同意了。。。呵呵
真要refinance也很简单，随便找个Broker就行，当然涉及律师费，但一般refinance的银行都会给你cash回报，付律师费也就差不多了，如果你贷款数字大的话，搞不好还能富裕几百。。。

not419

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

老九同意楼上的意见，老九一直致力于合法避税，而不是逃税，更不能隐瞒收入造假账呀

iamhugh20

最好做到rental 的投资房100%贷款， 这样你的租金收入就cover不了你额开销了， 这样你就可以claim loss了， 这样你就可以把loss的部分放在你自己头上， 这样你就可以refund 一部分你交的PAYE了

walker123

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 11:06
一点都不麻烦，你先和你银行说，如果他们不同意就告诉他们你要refinance，大部分银行这时候就同意了。。 ...

looks like need to go through a deal.

unitecnz

你以为税务局是傻的呀。

微苦蓝山

unitecnz 发表于 2015-6-3 11:41
你以为税务局是傻的呀。

税务局不傻，人门清着呢
但合法避税是允许的。

JSPMachine

合法避税，向基 看齐， 基的房产很多，他以前惠灵顿一处豪宅就是我朋友租的。富人区的那个标志房就是他的， 但是 其他人都不知道。 因为放trust下。

sammy1112

重组贷款或者放信托

LU99

不用那么麻烦， 你不需要refinance ， 只需要跟你现在的银行说。 我需要改变我的loan structure . 前提是你的两个房子是绑在一起同时抵押给银行 。 你让他把贷款挪到投资房上面。 这样投资房的利息就可以抵税。

quad5

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

同意， 专业。                       

adele

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 10:47
和银行谈 或者找其他银行refinace
把自住的那套变成没有贷款，所有的贷款都压到出租的那套上
好处

＋111111111111111111

enningtang

有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不是都要交资本所得税？10年间的房价增幅可真不少哦。不太懂，求高手指点。

JSPMachine

enningtang 发表于 2015-6-3 12:59
有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不 ...

这种想法很危险
合法避税，不包括合理避税和找规则漏洞避税。

后二者在新西兰都是犯法行为。

微苦蓝山

enningtang 发表于 2015-6-3 12:59
有个问题，如果这样把全部贷款压在一个房子然后退税赚点零花钱，是不是就是明确的投资行为，10年内卖房是不 ...

错，只有在买入的时候以转售牟利的，才适用所谓房产投资转售获利的所得税
买入时，以出租获取租金回报为目的的，至少在现有体系下，没有所得税的问题。。。。
工党去年大选的时候，要求的正是所有投资房（不论购入时目的如何）都开征资本利得税，但工党大选失利了。
现在的国家党，其实一定程度上是用了工党的办法，但嘴硬，说自己实施的不是资本利得税，而是在原有的所得税规定上进行了完善。强制性要求所有在购入两年之内转售的非自住房，都被“推断”为以转售牟利为目的。。
这和本帖讨论的不是同一个问题

希望我说明白了

buddyyuan

谢谢大家，我找时间去银行问问

quad5

buddyyuan 发表于 2015-6-3 13:40
谢谢大家，我找时间去银行问问

问会计更好些

stonecold

最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷款做到比你当年买出租房的价格还高，因为奥克兰现在房价涨很多了。你卖给ltc就按现在市场价卖，贷款也可以按新的valuation从新弄。
这个是最正规的做法，而且可能会比你直接转贷款更划算。非专业人士，都是自己的经验总结，并且最近刚被ird电话审问了。lz最好找个会计咨询下。

花香满屋

stonecold 发表于 2015-6-3 17:53
最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷 ...

确实重新按照新的价格贷款，贷款更多，也就成本更高，这样足以抵掉租金收入了

weifengshangyu

微苦蓝山 发表于 2015-6-3 13:39
错，只有在买入的时候以转售牟利的，才适用所谓房产投资转售获利的所得税
买入时，以出租获取租金回报为 ...

那购入时以出租盈利为目的非自主的投资房 在两年之后或更长时间以后卖 它的tax和自住房有区别吗

homealone

stonecold 发表于 2015-6-3 17:53
最保险的做法是搞个ltc，然后把现有出租房卖给你的ltc，同时贷款也从个人名下转去ltc了。这样很有可能把贷 ...

好奇ird怎么会找上你的？你有很多投资房吗？还是交易太平凡

stonecold

homealone 发表于 2015-6-3 22:15
好奇ird怎么会找上你的？你有很多投资房吗？还是交易太平凡

没有卖过房子，也没有很多投资房，就是claim的refund比去年多了很多，把房子都卖给了ltc从新resturcture了贷款。我打电话去问ird我的ir3的status，因为等了好几周了，然后就让我解释一下什么比去年loss多这么多。我就直接说因为ltc restructure了＋rental property多了，ird就说ok没有问题了。两天后收到refund了。

ldon2003

Sorrry, what is Itc

JSPMachine

stonecold 发表于 2015-6-4 19:57
没有卖过房子，也没有很多投资房，就是claim的refund比去年多了很多，把房子都卖给了ltc从新resturcture ...

变成商业后，以后卖就难了，这GST 总价15% 到底谁出？买房人 加价15%，很难吧， 只能自己出这15%。
最近划分里很明确了交税范围，包括trust, truste,trustee.   说明要收紧政策，打击避税群体。