北岛小镇回报率11%，怎么样？

77only

北岛中部小镇，三房90年代weatherboard, 屋况良好，600多全副地，低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ，回报率11%多点。可否入手？

love_3_month

太好了，求链接

无尽的痛苦

基本HNZ的房子将来卖不出价格。。。不要看眼前这点回报

77only

love_3_month 发表于 2015-6-1 15:34
太好了，求链接

https://trademe.co.nz/862135491  朋友转手，没有上市，类似这个，租金比这个高点，地600多

77only

无尽的痛苦 发表于 2015-6-1 15:42
基本HNZ的房子将来卖不出价格。。。不要看眼前这点回报

可以不租给HNZ，交给中介管理也可以。不过这条街上住的都是福利人士，收入很低的区。

阿海

"低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ”

想变穷的请买吧

77only

阿海 发表于 2015-6-1 15:56
"低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ”

想变穷的请买吧

意思就是不建议买？

阿木

风险太高了

JSPMachine

这些地区就按全国平均水平还低点涨，只是回报率稳定， 借银行的钱，11%-5%=6%， 3-4年可以再套现一套，再过4年，变成4套，再过4年变成8套。  要经得住 时间10多年的考验。  比如25万买的。 总计投入了5万， 12年后 8套。  按照12年涨 70%算是340万-160万贷款=180万。 也就是说现在投入5万，如果 能稳定 回报12年租金11%回报率，等你老了卖掉还了银行还有180万现金-税收。

77only

如果价格降到回报率大概15%左右怎么样？不求升值，就看在7年回本的回报率上值得吗？

CyberEvo

阿海 发表于 2015-6-1 15:56
"低收入街区，大部分福利人士，可租给HNZ”

想变穷的请买吧

什么叫想变穷的请买吧 想回应的就请明示 不是每个人都有一样的想法的 或看不起这样低级的问题的请直接无视 为什么要搞到想认真得到不错建议的人一头雾水呢
没想要挑战任何人 别攻击我

CyberEvo

JSPMachine 发表于 2015-6-1 16:30
这些地区就按全国平均水平还低点涨，只是回报率稳定， 借银行的钱，11%-5%=6%， 3-4年可以再套现一套，再过 ...

最近都在看回复的 感觉这人还是有用心去回答问题的 只是有些领域可能一知半解的 解说的不够专业

love_3_month

JSPMachine 发表于 2015-6-1 16:30
这些地区就按全国平均水平还低点涨，只是回报率稳定， 借银行的钱，11%-5%=6%， 3-4年可以再套现一套，再过 ...

算高了，假设12年完全不涨，盈利多少？够不够12年内的维修和地税？你的算是最理想情况，但也要算个最差可能性吧。

winny

                    {:8_384:}

NewLynnHse

CyberEvo 发表于 2015-6-1 17:38
最近都在看回复的 感觉这人还是有用心去回答问题的 只是有些领域可能一知半解的 解说的不够专业 ...

论坛里不是没有专业的，可是多数是在潜水，或者是不原意分享。所以大家就随便聊聊吧，专业也好不专业也好，起码人家也为这个话题做出了一点贡献。

严重点的事就找真正专业的，比如律师，会计师，builder什么的。在论坛法帖就不要太认真。

77only

论坛嘛，各抒己见，百花齐放嘛。对的就学习学习，不对的一笑而过

阿海

CyberEvo 发表于 2015-6-1 17:35
什么叫想变穷的请买吧 想回应的就请明示 不是每个人都有一样的想法的 或看不起这样低级的问题的请直接无 ...

呵呵有时候就不能说得太明白，要让lz自己动动脑筋，这样lz才会长知识。

clam

不一定會變窮, 只是有機會會完全沒有capital gain

但你有想過你朋友為什麼轉手嗎...

keepower

HNZ物业不是楼上那个谁扔几个理想数据就说清楚了。给楼主个bone，后面自己研究去：HNZ4月份刚检查了196个物业...

love_3_month

稍微仔细算了一下

250k, 50K downpayment, 200k loan
interest 5% * 200K, 10K
rent 11% *250K = 27.5K
other expense (insurance, rate, etc) 2500
total = 27.5-10-2.5 = 15K

rental income tax rate (assuming 33%), then net income = 10K.

所以首付50k, 每年可以收回10k, 20%的利润，很不错了。

不过就要考虑，很有可能10年内没有升值，如果hnz决定几年后不租了，能否找到租客，以及如果利率上升，怎么办，要卖的时候，会不会卖不出价钱甚至要倒贴。但至少在开始的几年，每年20%的回报很不错啊。

后文车妖

15%的回报率属于投infrastructure的回报了。实际上你出租给HNZ就相当于小型PPP项目，主要考验的是政府信用。你可以查查过去30年那个地方的所有新闻。

JSPMachine

CyberEvo 发表于 2015-6-1 17:38
最近都在看回复的 感觉这人还是有用心去回答问题的 只是有些领域可能一知半解的 解说的不够专业 ...

随便算下， 谁都会，需要专业？

你也可以算你自己的投资方式

JSPMachine

love_3_month 发表于 2015-6-2 09:57
稍微仔细算了一下

250k, 50K downpayment, 200k loan

你的算法很合理

15K 也可以放银行里抵消，等4年，提取50K，再买一个

类似推断 8年后可以买4个， 12年后买8个

这只对 有恒心 的人， 钱盈余 没其他用处的，比如 老人或全职带孩子的家人 一种安逸的方式， 毕竟没精力 去折腾 新西兰半死不活的事业。  
心急回报的就不要弄了，没个10年，半途而废，效益不大

bubugu

AKL 南区低收入街区，大部分福利人士，租给HNZ 11 个unit, 回报率双位數字. 平常只得五至六个unit有住客。那些沒人住的unit 時常給人break in, 非常麻煩。break in 后还可以找幾个男人跟著去看看unit怎样。你的那麼遠有時也很難搞定！
假如HKNZ 不租，就不知怎样找租客。找到租客也不一定準時交租又搞破壞。頭疼!

bubugu

AKL 南区低收入街区，大部分福利人士，租给HNZ 11 个unit, 回报率双位數字. 平常只得五至六个unit有住客。那些沒人住的unit 時常給人break in, 非常麻煩。break in 后还可以找幾个男人跟著去看看unit怎样。你的那麼遠有時發生也很難搞定！
假如HKNZ 不租，就不知怎样找租客。找到租客也不一定準時交租又搞破壞。更頭疼!

JSPMachine

bubugu 发表于 2015-6-2 12:59
AKL 南区低收入街区，大部分福利人士，租给HNZ 11 个unit, 回报率双位數字. 平常只得五至六个unit有住客。 ...

要投资 奥克兰以外的城市。

奥克兰以外的城市 没岛民，就算是毛利人，还是很硬气的，很少干这些下三滥的。

新西兰其他城市奥克兰以外的租客，交租金方面很少出现操心的地方。 甚至一些城市根本就没这个概念和念头。   

无尽的痛苦

77only 发表于 2015-6-1 15:56
可以不租给HNZ，交给中介管理也可以。不过这条街上住的都是福利人士，收入很低的区。 ...

那这种区的房子基本不升值啊，慎重啊

无尽的痛苦

阿海 发表于 2015-6-1 22:18
呵呵有时候就不能说得太明白，要让lz自己动动脑筋，这样lz才会长知识。

用俯视的眼光看楼主，你一上来就是自己必定比楼主强很多的姿态。。。

GreatCursER

要我的话，就不买，还不如汉弥尔顿呢。

77only

我买了，朋友急用钱。回报率20%左右。长期租客已经租了10多年了，很好的一家人。
其实最主要是想要增加一下自己的现金流，等下个circle才能弄出更多的子弹。