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bigcherry

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电梯直达

楼主

发表于 2015-8-26 18:39:15 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

本帖最后由 bigcherry 于 2015-8-26 17:56 编辑

前段时间刚刚买了第一套房子（自住），上来分享一下心得体会，希望能帮到一些还在市场上寻觅房子的朋友们（首次置业者）。

想买房，第一件事就是去做贷款预批，并且问问贷款经理，什么样的房子，即使有预批，银行也不会贷款给你（多为违建改建）。全款买房的土豪可以右上角点X

有的人去找broker做，有的人自己跟银行申，这个就依个人情况而定。很多想买房的朋友，都是萌生一个要买房的念头，具体什么流程，需要做哪些东西都处于一个模糊的阶段，甚至很多人对于自己能不能贷款（刚刚参加工作，拿的是工签，能贷款么？不是PR能贷款么？等等问题），能贷多少款都不了解。很多人往往因为忙，没时间，拖着没去做贷款预批，真正看到心仪的房子，而贷款没有下来，实在遗憾。所以第一件事，一定是联系贷款经理，联系银行去询问自己是否能够贷款，要去申请预批。

贷款预批申请交上去了，在审核过程中，现在是不是就可以去看open home 看房选房了呢？

错。

买房，尤其是第一套自住房，一定是一个仔细谋划而后快速付诸行动的过程。急于看open home 看到哪个都想去看，这只会浪费很多时间。有些人觉得很急，买房确实是个很急的事情，慢了，可能你看到的那套就不在了，可能房价上涨你想买的区买不到了。

不过我个人觉得，买房要急，但是又急不得。急，是说你一切都准备好了之后，行动要快，不能拖沓。急不得，是说在真正确定一个房子之前，准备工作一定要做好做全。

说得有点偏了。

在贷款预批申请交上去之后，等待具体预批贷款额度的过程中，我们可以开始进行看房之前的准备工作了。

对于房市完全不了解的首次购房者，下面几点还是要先搞清楚

一。你的预算有多少？
根据贷款额度，自己的首付多少，需要留多少钱供日常应急，需要多少钱买家具，装修等等。来限定一个买房的最高预算额度。这个预算额度也是你的底线，是一个最多最多的底线，多了你就掏不出来钱交割了。

二。了解市场行情，大体确定自己想要买房的具体区域。具体的区域价格，从每周拍卖结果上大体就能看出个端倪来了（论坛里有数据帖，翻一翻就能找到）。看看最近一个月拍卖的结果，看看不同地区的大概价格，心里就应该有个数了。对于市场的定位，如果不准确，一定会出现我只有100万预算，偏要去看90万CV的情况。明明预算不够，偏要去看好房，最终只能是浪费时间，垂头丧气心灰意泠。客观准确的市场定位，能让你在后续的准备过程中游刃有余。

三。对于房子的要求。是三房一卫，四房两卫？全幅地还是半幅地？townhouse和unit要不要考虑呢？等等
这些要求会成为我们筛选房子的条件。

好，这几点看完了，终于可以打开网站搜房子了！  各大主要房地产公司的网站我就不罗列了。

选好几房几卫，选好区域，选好价格范围。Search！

一般来说筛选出来的这些结果，少则几个，多达几十上百。

初步的筛选就是打开网页，看房子的照片，地理位置，土地面积等信息，一定务必每一个搜索出的结果都确保打开看过一遍。把不喜欢的排除掉（如果你看照片都不喜欢的房子，就别去看实地了），剩下的进入下一步筛选，并且用笔记记录下来各种信息，例如房源编号，土地面积，房子地址，售卖方式（拍卖时间），CV价格(GIS网站可查，不知道的论坛搜搜帖子，如何使用GIS查询高压电塔）等等  excel之类的工具很好用。

这些信息确定之后，经过了初步筛选得到的所有结果，一个一个打电话去问中介吧。主要是让中介帮你查询，房屋是否有违建改建情况，问问中介大概的价格（关于价格，这个如果之前仔细看过近两月拍卖结果的朋友，心里应该对房子有个自己的估计了），对每个房子的问题，都进行记录汇总。违建改建的房子，很多会对贷款产生影响，这个在做贷款预批的时候，可以问问贷款经理什么样的房子，银行会拒绝贷款给你。中介告诉你的肯定超预算的，基本也不用去看了（很多可土地分割的房子，并不适合首次置业自住者）。这样一来，又可以筛掉一大批了。

公屋，高压电塔，这两个在论坛里面有讲如何查询。可以按照公屋有无，密集程度，高压电塔远近，来对筛选出来的结果进行标注。

好了，上面这些都做完了。筛选出来的这些结果（如果一个都没有，建议在某些要求方面妥协，没有十全十美的房子），联系中介带你去实地看房，没错，现在才是去实地看房的时候（一般这个时候你的贷款预批应该已经下来了）。有人说会不会太晚了，其实做上面这些工作，真的花不了你多少时间。这个都嫌麻烦的话，右上角点X吧。。。

实地看房，要看哪些东西呢？

1命2运3风水，如果你不信这些，那都无所谓。不过很多风水上讲的东西，你可以不信，但是它确实会某种程度上影响住在房子里面人的情绪，属于潜移默化的作用。下面我说不好的这些条，都是我的个人理解，这个如果不适用于你，可自行调整。（有人说，这么选可能我预算内就买不到房子了，那只能放低要求，看你在哪方面可以进行妥协了，因人而异）
路冲的房子不好。（最初看地图时候就可以筛选掉）
光煞的房子不好。
三角形土地的房子不好。（最初看地图时候就可以筛选掉）
周围都高，你的房子在洼地的，不好。（最初看地图时候就可以筛选掉，用gis可以查看等高线，可以确定地势）
房屋外墙是Plaster的，不好（懂行的人可能说plaster带cavity的没事，这个我没有过多了解，所以全盘否定了plaster的）

华人还是喜欢卧室有阳光的多一些，至少我是这样的。进一个屋子，一定要看房子的朝向，阳光的走势等等。实地考察能够给你一个直观的感受，在你筛选出来的这些房子，都考察过之后（同一家中介公司的房子，尽量让一个中介带你一天都看完），大体上你喜欢哪个，最想买哪个，心里应该有个数了。很多时候是，这个房子可能存在一点这个问题，另一个房子有另一个问题，这些该如何选呢？  看你自己的需求，需不需要出租啊？哪个好租一些，以后如果想卖掉这个房子，升级到另一个房子，哪个地方好卖一些啊？  根据这些去排一个先后顺序。

相信现在，你应该对最最最想买哪套房子，有个清晰的结果了。是不是要去进行拍卖了？别急，还有一些事情，你需要去做。（一二三的顺序因人而异，自我定夺）

一。把合同文件，lim report，title发给你的律师，让律师帮你查看是否有问题  （律师收费因人而异，大约100块左右看一个房子的文件）。
二。合同发给贷款经理或者询问给你预批的银行。他们过目之后，你会得到一个确认，这个房子银行会不会贷款给你。
三。找builder，做房屋检测。市场火爆，很多人都选择不做building inspection，觉得做不做这个无所谓；也有很多人做了很多次，结果房子没拍到，就不想做了。不过我是第一次买房，懂的也比较少，还是觉得花几百块做个检测，对于房子有什么问题，以及房屋检测都检测了什么，有什么用，能够有个清晰的了解，同时和做检测的师傅聊天，也是一个学习知识的过程。哪怕这个房子我没拍到，下一个想要拍的房子，还是要做。几十上百万都拿出来买房了，不差这点检测的钱。

上面三条都OK，没有问题了。议价的房子不了解，我仅说拍卖的房子。你可以联系你的中介，可以试着出pre auction offer了，目的是把拍卖提前，消灭那些潜在的，还没准备好的买家。另外有很多时候，你觉得好几个房都不错，可是他们在同一天拍卖，pre auction 可以将这些你看好的房子分开拍卖时间，一旦这个没成，你还可以去准备下一个。
pre auction offer出多少钱，这个没有定论，论坛也有介绍经验的我就不多说了。要注意的是，pre auction offer一旦卖家接受了，拍卖当天，要做好有人和你一起抢拍这个房子的准备，所以在你的预算里，也要留上一些，不然人家一加价，你就加不起了。

下一步就是去参加拍卖了，拍卖是讲究心理学技巧的，拍卖技巧阿海哥的帖子有说，可以论坛自行搜索。最重要的是不能让其他出价竞拍的人猜到你的预算上限。举个简单的例子，  两伙人一起竞价拍卖，双方叫价很激烈，都是这边加5000另一边立刻举牌加5000，这种情况下，第一个放缓加价速度的，基本上就是因为预算差不多到了（不绝对），可能再往上加，都是超预算了，咬紧牙关加出来一些，就放弃了。

我在这儿提两种出价技巧。一种是勇往直前的出价，就是不管谁加价，你都不停的举牌，1秒都不犹豫，直到加价超过你最大能够承受的预算为止（这种情况比较适用于你的预算充分，例如你有90万的预算，拍的房子正常应该最多80万出头就成交的）。这种气势如虹的出价方式，别人不会知道你的预算上限是多少的，你的气势也会吓跑很多加价的人的。

另一种就是 2nd call或者3rd call出价，就是你永远都等到auctioneer喊 2nd call或者3rd call 时候出价，不早也不晚。保持同一个节奏，其他人也是不知道你的上限是多少。
很难讲两种拍卖方式具体哪种更合适，其中影响因素太多。

如果你拍到了房子，恭喜你！成为有产阶级。
如果你没拍到房子，不要灰心，保持一个良好的心态，要分析失败的原因，是否是自己对市场的定位不准确，房屋最终成交价超过自己预算太多。调整好心态，把目光放在下一套房子上面（按照排序你输掉了你最想买的，但是还有其他可行的选择不是？）重复上面三条律师，贷款经理，builder report。
相信如此系统的全盘考虑，你一定能买到心仪的房子的。

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