都说高息环境下，高杠杆的药丸了

我要买车

到底什么情况算高杠杆？
自住
A. 95万买两房两卫，首付15万，贷款80万 84%贷款

B. 160万买五房六房，首付50万，贷款110万 68%贷款

自住+投资

A. 两套房，估值200万，贷款100万， 50%贷款

B. 三套房，估值350万， 贷款200万，57%贷款

C. 五套房，估值600万，贷款350万，58%贷款

D. 八套房，估值1000万，贷款550万，55%贷款

当利息涨到10%，哪一种先丸

鯇魚

其实都没关系，现金流断裂就会完。

越高杠杆自然现金流出问题几率越高。

老老妖刀

奥克兰永不倒。
凡是唱衰房价的。都是撸色儿


护法在路上

aragornknt

任何房产下跌的逻辑放在Albany区域都会自动失效

Regards

所有这些杠杆都太高了！

就说最低的1000万，8个房子贷款550万。利息现在6.5%，那就是将近36万。七个出租房每年租满51周，每周要租到1000块才刚刚够利息。7个平均价值125万的房子能租到1000一周吗？肯定租不到！自住房也租出去和租客挤着住，能平均租到900一周吗？够呛！然后八个房子的地税保险要至少6万吧？然后别忘了，房租要先交税再付利息，33%的税从哪里出？

剩下那几个算算也差不多。

现在的环境，尤其工党执政，要想撑下去，必须自住房没贷款，有稳定工资收入足够日用，然后贷款不能超过投资房价值的三分之一，就是最多33%贷款。注意，不包括自住房的33%。

其它的都投票国家党，然后自求多福吧

混乱中...

投资只要没利润必然马上出手，自住会死扛

20080428

数量越大几率越高， 进项有很多可能生变， 利息银行不多收你就谢天谢地了

pategao

我看我完了上面每一个都不会完

逛来逛去

这不算高杠杆，完不完主要看现金流...不过最近租金上天了，昨天看小红书有人出租一个房间都要$340，还不是主人套，我都有点想把自住房拿去出租了...

ronaldlu

逛来逛去 发表于 2023-5-21 19:32
这不算高杠杆，完不完主要看现金流...不过最近租金上天了，昨天看小红书有人出租一个房间都要$340，还不是 ...

我决定把租来的床位租出去还租金，抱着唯有的破棉被到昆街睡

我要买车

Regards 发表于 2023-5-21 18:26
所有这些杠杆都太高了！

就说最低的1000万，8个房子贷款550万。利息现在6.5%，那就是将近36万。七个出租房 ...

自住房没贷款，投资房贷三分之一最多？
这是什么家庭，富二代吗？哈哈哈

木头姐紫微

只要资金链断裂，ABCDE几个选项，不分先后统统完蛋。只要X党的作S租房政策不改变，就不会有大资金进入投资房市场，无论"新政"人为划红线的"新房旧房"。没有接盘韭菜，资金链断裂的人抛不掉房就会形成踩踏。
一年后再看吧 有的人一下子就从小资变成赤贫，资本主义社会不讲情面，大潮褪去那些没穿裤衩裸泳的，晾在岸上，非常难堪。

songinator

Regards 发表于 2023-5-21 18:26
所有这些杠杆都太高了！

就说最低的1000万，8个房子贷款550万。利息现在6.5%，那就是将近36万。七个出租房 ...

还是按百分比  因为贷款百分比低的如果扛不住可以卖部分房

Regards

我要买车 发表于 2023-5-21 21:27
自住房没贷款，投资房贷三分之一最多？
这是什么家庭，富二代吗？哈哈哈 ...

用不着富二代，在投资房市场时间长的理性投资者都可以做到,2015或者更早买投资房的，只要最近两年量力而行，贷款都还的差不多了。有认识两个朋友稍微紧张点的，也在2022上半年卖了一个房子求安心。更不要说老移民和住了几代的kiwi了。最近两年高杠杆入市的和存量相比，比例很少

Regards

我要买车 发表于 2023-5-21 21:27
自住房没贷款，投资房贷三分之一最多？
这是什么家庭，富二代吗？哈哈哈 ...

举个例子，2015买个50万的房子，贷款40万，现在房子值100万了，贷款这七八年还10万，不难吧？还剩30万，这不就是30%投资房的杠杆。我身边的工薪族这样投资房子的很多。

Regards

songinator 发表于 2023-5-21 22:33
还是按百分比  因为贷款百分比低的如果扛不住可以卖部分房

等ABCD都扛不住了都要卖的时候你猜会怎么着？

现金买家就像闻到腥味的鲨鱼，已经在绕圈儿了

鯇魚

Regards 发表于 2023-5-21 23:05
等ABCD都扛不住了都要卖的时候你猜会怎么着？

现金买家就像闻到腥味的鲨鱼，已经在绕圈儿了 ...

追涨杀跌是人类本性。

如果投资房子还是亏钱的，凭什么现金玩家要入场？

红叶疯了

Regards 发表于 2023-5-21 23:05
等ABCD都扛不住了都要卖的时候你猜会怎么着？

现金买家就像闻到腥味的鲨鱼，已经在绕圈儿了 ...

估计E要出手了就

rzrljb

主要还是看现金流，如果是sky平均水平年薪40w的话，一个家庭80w呢，哪个都不会完

Regards

鯇魚 发表于 2023-5-22 10:12
追涨杀跌是人类本性。

如果投资房子还是亏钱的，凭什么现金玩家要入场？

你说呢？手里除了生意，自住房，股票以外，现在手里还有$2m现金，你打算怎么办？

马上快被mortgagee sale了，水电费地税都欠了好几个月了，孩子的学费还没着落，这时候收到了现金offer，就算低得像打劫，你接不接？

现金买家是正现金流的，不怕等；虽然现在回报率低，但是作为资产配置的一项，还是会买房产；对于现金买家，今后任何房租的增长都进入利润，不会被随之上涨的利率吞噬；

最后，也是最重要的，现金买家绝不会付市场价，现在的现金offer都是带着大砍刀的。所以工党一通神操作，有钱人愈发有钱了。

zzzzzz

Regards 发表于 2023-5-22 11:31
你说呢？手里除了生意，自住房，股票以外，现在手里还有$2m现金，你打算怎么办？

马上快被mortgagee sal ...

我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并没有想象中的强势

angelee123

zzzzzz 发表于 2023-5-22 11:34
我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并 ...

是的，现在的房价还是很坚挺的，我手上的钱已经拿了一年了，根本下不去手，论坛偶尔几个特别划算的，也不是很多，我最近看我家附近的房子，成交价基本上稳定在了2021年底的价位了，这波东区房价tmd太诡异了

vantasy0916

zzzzzz 发表于 2023-5-22 11:34
我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并 ...

对，除非大家都贷不到款，现金买家的砍刀才能挥出来。

对于卖家来说，拿着一麻袋现钞的买家和能拿到预批贷到款的买家，在offer上是没有区别的，都算现金买家

masschill2019

vantasy0916 发表于 2023-5-22 11:46
对，除非大家都贷不到款，现金买家的砍刀才能挥出来。

对于卖家来说，拿着一麻袋现钞的买家和能拿到预批 ...

确实，但是现金和预批款对于卖家来说没什么区别，但是大部分预批买家都是有subject to sell，如果房子卖不出去这会导致offer成为一张废纸，这种情况下现金买家的offer靠谱得多

anzbank

angelee123 发表于 2023-5-22 11:43
是的，现在的房价还是很坚挺的，我手上的钱已经拿了一年了，根本下不去手，论坛偶尔几个特别划算的，也不 ...

学区学区学区，重要原因说三遍。这年头考虑学区已经不是想出头要毛尖卷高分的初衷了，纯粹只是为了避开烂校烂区烂环境。所谓的中产下流其实也包括中等学校下流化，中等生意下流化。。。你不往顶级学校里钻就意味着土著垃圾化无脑无能化无耻无良化无赖堕落化越快。进去名校好校不代表你能出人头地，但是不进去大概率意味你不得不近墨者黑

angelee123

anzbank 发表于 2023-5-22 12:07
学区学区学区，重要原因说三遍。这年头考虑学区已经不是想出头要毛尖卷高分的初衷了，纯粹只是为了避开烂 ...

可是，我家附近也没啥特好的学区呀，无非就是地不算小而已，可能还是因为多数都是自住房，无所谓吧

zzzzzz

angelee123 发表于 2023-5-22 11:43
是的，现在的房价还是很坚挺的，我手上的钱已经拿了一年了，根本下不去手，论坛偶尔几个特别划算的，也不 ...

是的，东区的房源明显比北岸少得多，价钱也坚挺得多。我的猜测是北岸新移民多，很多要去澳洲，我认识的就有几个。东区的扎根深大部分不走了，最多把孩子送过去

zzzzzz

vantasy0916 发表于 2023-5-22 11:46
对，除非大家都贷不到款，现金买家的砍刀才能挥出来。

对于卖家来说，拿着一麻袋现钞的买家和能拿到预批 ...

是的，现金买家的最大优势要在银行惜贷和大量失业的时候才能发挥，而这两点目前都不存在，银行生怕没人贷加上历史最低失业率，所以基本没优势（这也是为什么破房和plaster暴跌，银行不贷且自住买家没兴趣）

zzzzzz

anzbank 发表于 2023-5-22 12:07
学区学区学区，重要原因说三遍。这年头考虑学区已经不是想出头要毛尖卷高分的初衷了，纯粹只是为了避开烂 ...

说的太对了，奥克蓝大部分区以后都会下流化，上中产阶级会往那几个好区进一步集中，区和区的价格会进一步拉开

anzbank

zzzzzz 发表于 2023-5-22 12:22
是的，东区的房源明显比北岸少得多，价钱也坚挺得多。我的猜测是北岸新移民多，很多要去澳洲，我认识的就 ...

记得多年以前接触一个从奥斯汀过来登录的移民，也是落脚北岸，结果待了不到半年就转战悉尼，心理落差太大