纽币跌了，是好事还是坏事

Eastpark

去年9月汇率大约5.1，现在差不多4.5，半年时间多一点下来差不多10%。看上去到今年年底，纽币还要继续下跌。
我闲着没事计算一下收益和损失，大家看看计算是否准确


咱们假定去年9月，一个中国购房者首付30%买了一个1M NZD（相当于510万RMB）的房子，也就是说自己出了30万NZD=153万RMB，贷款了70万NZD=357万RMB。再假定8个月时间房子升值了10%，贷款利息是5.5%。


现在的房价是110万NZD=495万RMB，贬值了15万

贷款再假设只换利息（利息另算），70万NZD贷款现在只相当于315万RMB，比8个月前少了42万！


所以结论是房子贬值了，但是贷款也减少了。总体来说是好事儿。我这么算对不对


那么问题来了，接下来到年底，应该是1)拿rmb早还房贷，还是2)保持房贷不变，或者3)其他选择？ 请选择

talkaboutvision

我们假定，如果年底人民币到4.3左右，那么我会选拿rmb早还房贷

理由是，目前政策下capital gain不一定能打败利率了。钱先过来，然后等待机会。

angelvan2012

NZDUSD跌破0.7？ 按USDRMB6.2算，阶段底应该在4.34左右。剩下的就是未来预期。

美元指数上涨乏力，现在的美国不是10年前的美国了。
澳币有回升趋势。
纽币一但OCR降到位，应该反向回升。

综上，我猜年底4.5以上

walker123

angelvan2012 发表于 2015-5-21 10:52
NZDUSD跌破0.7？ 按USDRMB6.2算，阶段底应该在4.34左右。剩下的就是未来预期。

美元指数上涨乏力，现在的 ...

"纽币一但OCR降到位，应该反向回升。"   why?      

angelvan2012

walker123 发表于 2015-5-21 10:54
"纽币一但OCR降到位，应该反向回升。"   why?

因为利率是外因，经济才是内因。

比如前几个月俄罗斯利率涨到27也没用，还是跌。

Eastpark

angelvan2012 发表于 2015-5-21 10:56
因为利率是外因，经济才是内因。

比如前几个月俄罗斯利率涨到27也没用，还是跌。 ...

你选的哪一项？

阿海

恩，汇钱过来继续买房！

angelvan2012

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:00
你选的哪一项？

我选的1，因为你如果预测“看上去到今年年底，纽币还要继续下跌。”，那就选1

后文车妖

4.9以上进场的，基本或多或少套牢了。除非房价涨幅补上来，13年底进场的，如果现在要把钱弄回国炒A股基本是不赚，可能还赔钱。没细算，勿喷。

Eastpark

angelvan2012 发表于 2015-5-21 11:03
我选的1，因为你如果预测“看上去到今年年底，纽币还要继续下跌。”，那就选1 ...

也就是说今年年底汇率再低的时候提前还贷对吧。 和我想的有点一样。但是如果汇率明年更低，选2不是更好吗？

Eastpark

阿海 发表于 2015-5-21 11:01
恩，汇钱过来继续买房！

哈哈，房产多头司令。 赞！

angelvan2012

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:15
也就是说今年年底汇率再低的时候提前还贷对吧。 和我想的有点一样。但是如果汇率明年更低，选2不是更好吗 ...

如果NZDRMB跌，房价降，那肯定选2，甚至弃房
如果汇率涨，房价涨，肯定选1，大赚一票
其他就不一定选1还是2了

但选1表示前景看好，选2表示前景暗淡。

Eastpark

后文车妖 发表于 2015-5-21 11:06
4.9以上进场的，基本或多或少套牢了。除非房价涨幅补上来，13年底进场的，如果现在要把钱弄回国炒A股基本是 ...

你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面的数字为例

首付30万，贷款70万，100万的房子，涨了10%，贷款利息5.5%。

1）房价涨了10万，相当于投入30万变成40万了，就算利息去掉5万，也是30万变成35万。

汇率从4.9--4.5，下跌8%。4.9*30=147万RMB，4.5*35=157.5万，还是赚了10万RMB。

Eastpark

后文车妖 发表于 2015-5-21 11:06
4.9以上进场的，基本或多或少套牢了。除非房价涨幅补上来，13年底进场的，如果现在要把钱弄回国炒A股基本是 ...

去年年中从股市拿钱过来买房的中国人，现在肯定想用头撞墙！

话说回来A股风险多大了，感觉这边买房还是比较安全的。

狂奔的蜗牛!!!

经济大环境还是不好，全世界范围的降息和货币宽松还会持续一段时间。
基本上现在是购买固定资产和股票的最好机会。
等熬过这段时间，收益率会很高的。

后文车妖

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:23
你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面 ...

你把中介费，律师费，正规银行汇款的利差算进去，10万人民币在这边毛毛的就飞了。我是脑子里大致算了一下，看来还是八九不离十。
就算赚了可怜的几万块人民币，如果有工作收入还好，没正儿八经收入的，这和赔钱有啥区别，折腾了一圈，用500万人民币抓了几万人民币的利润。算上通胀啥的，剩下的钱够吃几碗兰州拉面了。

狂奔的蜗牛!!!

现金在现阶段是最没有用的东西，随着货币宽松后的通货膨胀，现金会贬值严重。

77only

这房的房租基本上把70%的贷款利息抵消了，升值10万，卖掉中介费加律师费大概3万左右，现在手上是37万纽币x4.5=166.5万人民币-投入的153万人民币=13.5万人民币。回报率为8.8%，基本上是瞎折腾，不如在国内银行买点理财产品。如果这钱是从a股抽出来的，您就南墙根哭会儿去吧

Eastpark

77only 发表于 2015-5-21 11:42
这房的房租基本上把70%的贷款利息抵消了，升值10万，卖掉中介费加律师费大概3万左右，现在手上是37万纽币x4 ...

按纽币算就是+20%的回报啊。。。。。。看来在新西兰不能持有现金。。。。。。

另外如果能稳定的每年8%是相当不错的回报。

Eastpark

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-5-21 11:33
现金在现阶段是最没有用的东西，随着货币宽松后的通货膨胀，现金会贬值严重。 ...

同意。。。。

后文车妖

77only 发表于 2015-5-21 11:42
这房的房租基本上把70%的贷款利息抵消了，升值10万，卖掉中介费加律师费大概3万左右，现在手上是37万纽币x4 ...

这是房租cover了银行的还款。现在Auckland基本不可能的。

wsyswg

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:23
你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面 ...

如果你要看回报率的话，考虑70%杠杆的因素。人民币计算的回报率为10/147=6.80%,纽币计算的回报率为5/30=16.67%，计入汇率减少的8%，通过纽币计算得出的人民币回报率应为8.67%左右。

但是实际人民币回报率没有这么多，所以只要房子卖出去不换成人民币就不会有汇率影响贷款的因素。

然后我个人感觉与其还掉贷款，还不如在能力范围内再换人民币过来接着买房（房价崩盘可能性很小）。

原因1：汇率低，这边的房子便宜
原因2：汇率变动和贷款的杠杆作用类似，上升下降都会放大和缩小应得的回报率。

后文车妖

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:56
按纽币算就是+20%的回报啊。。。。。。看来在新西兰不能持有现金。。。。。。

另外如果能稳定的每年8%是 ...

这是按4.9进场算的，有多少是按4.9进场的。有多少是14年进场的，都是5.1，甚至5.3了。上次4.9的时候，是今年初和13年九月。年回报怎么可能是8%。

投资怎么能按自己喜欢的办法来算。算13年下旬房价开始涨，算入场，到现在15年底5月底，算退场。1年8个月，回报8%。年初入场的，房价可不是100万那么算了。
这也是我为什么说4.9入场的，算是被套牢的原因。

Eastpark

wsyswg 发表于 2015-5-21 12:10
如果你要看回报率的话，考虑70%杠杆的因素。人民币计算的回报率为10/147=6.80%,纽币计算的回报率为5/30=1 ...

看你的名字像是个程序员吧，分析的还是比较理智的。

另外奥克兰这边的房子我觉得不便宜啊。就看怎么比较了。一眼看上去喜欢的都买不起，哈哈哈哈

Eastpark

chatlee 发表于 2015-5-21 12:34
我是卖了一个投资房，转回国进了股市，这个时间差打得不错，回报喜人，等汇率接近4的时候，再换回来。股市 ...

你就吹吧。。。。。


赚钱了请大家吃大餐吧。。。。。

wsyswg

Eastpark 发表于 2015-5-21 13:10
看你的名字像是个程序员吧，分析的还是比较理智的。

另外奥克兰这边的房子我觉得不便宜啊。就看怎么比 ...

确实不便宜啊...便宜的话我也买了

但是对于国内很多土豪来说，这边的房子确实是便宜，大几百万人民币买套别墅，国内想都不敢想

后文车妖

wsyswg 发表于 2015-5-21 13:16
确实不便宜啊...便宜的话我也买了

但是对于国内很多土豪来说，这边的房子确实是便宜，大几百万人民 ...

再使劲分割一把奥克兰买的就不是别墅，是独栋鸽子笼了。

狂风暴雨

关键是一直降息,汇率一路走低,但是利息会这么一直维持低位吗?汇率如果掉到4.3以下,我相信很多人会汇钱过来购买不动产,等过了这段,收益会很可观.

jjh8899

Eastpark 发表于 2015-5-21 11:23
你是怎么得出这个结论的？我看4.9进来的未必会亏。我上面的算法可能不准确，现在再算一次。

还是以上面 ...

呵呵， 投入30万NZD，外加1年利息，外加rate，乐观估计最后才赚了2万NZD（房租没算）

还不如等汇率低的时候晚点买进呢，成本更低，还不用浪费一年的机会成本。。。

所以未来持有RMB是王道，新西兰的capital gain也许真的打不过汇率差+人民币利息。。。
。。。。。。。。。。。。。。。。。。