汉密尔顿/奥克兰建房设计规范大对比，哪里才是投资首选？

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随着奥克兰房市的火爆发展，奥克兰周边城市的房市也被影响的水涨船高，紧邻奥克兰并且位列新西兰第四大城市的汉密尔顿尤为明显。

不仅整个城市的房价在不断升高，在一些热门的区，房价在单位时间内的涨幅也是非常可观的，可以说汉密尔顿近年来已经成为了各大投资客的第二选择。




同时对于自住的人来说，汉密尔顿不但环境优美，人口相对较少，更重要的是这边建房的规范要比奥克兰宽松很多，地块也相对较大。


尤其是马上奥克兰就要执行unitary plan，奥克兰很多地方的地块将会变得更小，房屋的密度也会进一步增加，如果您喜欢安静一点宽松一点的居住环境同时在预算并不是那么充足的情况下，来汉密尔顿居住在会是一个不错的选择。


今天小编就带大家对比一下汉密尔顿和奥克兰两地的建房规范供大家参考。


1 分区


最大的不同就是汉密尔顿不分区。


虽然是新西兰第四大城市，但是汉密尔顿的城市规模还是无法和奥克兰相比的，在奥克兰现行的district plan下，奥克兰分为north shore，manukau，waitakere等九个大区，大区之下有不同的zone，不同的大区是有不同的规范的，同区之内的不同zone要求也会略有不同。


对于业内人士全部弄明白这之间的却别尚且需要一定的时日，对于非业内人士的难度就更大了。

汉密尔顿可以看做只有一个大区，在一个统一规范下对不同zone提出不同要求，相比之下弄明白要简单的多。


八月之后的奥克兰unitary plan也会变成类似于汉密尔顿那样的一个大区，但是由于奥克兰体量太大，unitary plan的信息量也是相当庞大的。


2 Site  coverage

奥克兰大部分residential zone的max coverage都是35%。
而在汉密尔顿很多区域可以达到40%，部分高密度区可以达到50%，这就意味着同样大小的site，在汉密尔顿我们可以建出更大的房子。


3 Max height

奥克兰地区除了rodeny这种比较新的区以外大部分区的最高限高都是8m，这个8m并不是从我们房子的第一层开始计算，而是要从原始地形开始计算。


在有些地势起伏比较大的site上这一影响是非常大的，一些凹下去的地方，我们的房子很容易就超出限高，超出了限高之后就需要向四周邻居索要签字才能继续设计，是比较麻烦的一件事。


在汉密尔顿这一规定在普通的residential zone被放宽到了10m，高密度区则是12.5m，在总体地势比较平坦的汉密尔顿，超出限高的可能被大大降低。


4 Height in Relation to Boundary

Height in Relation to Boundary也就是我们一般说的太阳线，也是影响我们房屋面积的一个重要因素。


在奥克兰，不同的大区太阳线的规定都有不同，这里我们以目前发展最快的北岸（north shore）为例，北岸太阳线要求是从边界向上2.5m，然后在垂直于边界的方向引出一条向site内部倾斜45度的射线，在边界的每一个点引出射线之后我们可以大致得到一个倾斜的面，在不做resource consent的情况下我们的房子是不可以超过这个面的。


在汉密尔顿，射线的度数虽然也是45度，不过射线的起始高度是3m，还是要比奥克兰北岸宽松一些的。（不过这一规定倒是和rodeny是一致的）


5 Yard Setback


房屋退线，无论是奥克兰还是汉密尔顿，现行规范下都是不允许房屋贴着边界建的，如果看到有贴着边界的房子基本是都是有些年头的建筑了。


房屋退线规定无论是奥克兰还是汉密尔顿都是比较复杂的一种规定，不仅跟您的site在哪个zone有关，还和您的site与道路的关系有很大关系，很难用几句话就概括清楚，也很难说两边的规范哪一个更宽松。建议您在设计时找一个比较熟悉规范的设计师来帮您查询这个问题。


6 Outdoor living


室外活动空间，汉密尔顿和奥克兰大部分地区一样，室外活动空间需要包含一个直径为6m的圆。
当然这不是全部的规定，还有很多附加规范，取决于您的site所在的zone，奥克兰的话还会取决于site所在的大区。


7 Carpark

奥克兰大部分地区是要求提供两个室内（或者是被覆盖住）停车位的。
汉密尔顿则是在卧室达到四间是才需要两个。
不过考虑到将来的发展，每家车的数量是一定会增加的，如果房子将来要出租，租客也会需要停车位的，所以设计时不妨多考虑一下停车空间，让将来您的房子有更大的可能性。

我真不是孙红雷

然并卵                    

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我真不是孙红雷 发表于 2016-6-8 09:34
然并卵

SunshineBay

然并卵。

怎么忽悠都没用。

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大家都怎么看呢