說一個投資導師的case (真房真事)

clam

導師都說要甚麼buy under value, add value 這些技術含量低的東西, 當然還是有很多人願意join這些課程, 只要你去過seminar都看到很多success的case. 現在我說說這個我親眼看見的case吧.

中東區的unit, 675K 拍下的2室磚瓦房, 今年3月settle的, 拍賣當天那個導師也有去的啊
房東是我朋友, 所以我比較了解, 這房按property guru說是有71平米的

估計買家花了不多於20k, 弄了個新的kitchen (在原本laundry的位置), 多加了一個房間 ~ 大約一兩個月前弄好了放租, 想要$670pw.

等了又等....

降到630pw....

再等再等.... 降到期565pw了....

那房真的超小的, 改成3室估計太不好租了... 而且這個return也只能呵呵了...

商业地产

买房这事还是自己拿主意的好，毕竟住房这东西没那么多很深奥的东西，实在不懂可以问身边懂的人，花那么多钱上课雇老师总归成本太高了。

carterdog

现在都看cg的，明年800k肯定没问题。

NewLynnHse

人家好像没给房租打包票。。。哈哈

love_3_month

本来是朋友的出租房吗，能租多少？

clam

love_3_month 发表于 2016-6-21 19:41
本来是朋友的出租房吗，能租多少？

本來是朋友自住的, 按rental appraisal能租530左右

clam

NewLynnHse 发表于 2016-6-21 19:08
人家好像没给房租打包票。。。哈哈

好像都說加個房間多租幾十一周

clam

carterdog 发表于 2016-6-21 18:53
现在都看cg的，明年800k肯定没问题。

對, 那應該不用教學生畫蛇添足... 多加一個房間變得不倫不類了.

bubugu

clam 发表于 2016-6-21 20:17
對, 那應該不用教學生畫蛇添足... 多加一個房間變得不倫不類了.

咁那多加的那一間房有多大。可放下一張king single加side table 加衣櫃嗎? 房子太少只可以叫study.

love_3_month

clam 发表于 2016-6-21 19:42
本來是朋友自住的, 按rental appraisal能租530左右

还可以嘛，我一个西区的小三房也租这个价格，卖67万我肯定不干。。。看来导师买的不贵，性价比不错，就是装修改建比较奇怪。。。有条件要上，没有条件也要硬上。。。

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2016-6-21 21:43
还可以嘛，我一个西区的小三房也租这个价格，卖67万我肯定不干。。。看来导师买的不贵，性价比不错，就是 ...

哈哈，就像飞机场硬挤出来的壕沟

BNC2015

gege

这年月真有人信什么导师，导师这词用在这都糟蹋了。

我真不是孙红雷

property address是什么？大家分析下。这么说有点断章取义。67万的两房unit改3房至今没听说能租670 per week的，unit终归是unit，跟正规三房没法比，这个价格那个时候也是边缘中区，怎么可能？这不科学              

clam

我真不是孙红雷 发表于 2016-6-22 10:04
property address是什么？大家分析下。这么说有点断章取义。67万的两房unit改3房至今没听说能租670 per wee ...

4/23 ashwell

現在剛到565pw 還沒租出

clam

love_3_month 发表于 2016-6-21 21:43
还可以嘛，我一个西区的小三房也租这个价格，卖67万我肯定不干。。。看来导师买的不贵，性价比不错，就是 ...

買得可以的, 但改得太奇怪

clam

bubugu 发表于 2016-6-21 21:37
咁那多加的那一間房有多大。可放下一張king single加side table 加衣櫃嗎? 房子太少只可以叫study.  ...

一張普通的single, 加一個side table是可以的, wardrobe就別想了

Tentstar

好区啊。不过在这个区租房的恐怕不太在意价格，更在意质量？我看过某导师所说的2房改3房，65平以上就可以改。改了后，房间不说，厅能放下饭桌就不能放沙发。想想后就没有交费做学生。

我真不是孙红雷

clam 发表于 2016-6-22 10:18
4/23 ashwell

現在剛到565pw 還沒租出

不奇怪啊，这是投资策略问题，这是个capital gain很高的区，不是很好租，而且这边的年轻白领需要空间，改了三房适得其反。如果你以前买了房子现在都正cashflow了，可以考虑这个吃cashflow但capital 高的地方，买了3个月到现在至少75万，如果三房改的合理现在至少能卖85万，很好的buy，买的便宜。

clam

我真不是孙红雷 发表于 2016-6-22 10:38
不奇怪啊，这是投资策略问题，这是个capital gain很高的区，不是很好租，而且这边的年轻白领需要空间，改 ...

我從不考慮negative gearing 的房子, 謝謝你的advise, 我的確住在這位置附近, 不錯的地區

masterq

小三房租670一周好像有點獅子開大口。

我不是YY帝

71平米的三房那是小之又小了。

之前还听过Minor Dwelling做成3房的，只能说是佩服。

St Heliers本来不是好租的区。试试南区西区，以及中区北岸的校区。分分钟挤爆你的门，（当然价格要合理）。
另一个问题是，租房中介说真的没有自己上心。自己租真的会好租很多。。。

阿海

有几样事情得说清楚：
1）$670/wk当然高，但不试试怎知道租不租的出去呢？ 毕竟是St Heliers
2）5月20号登的。冬天什么房子都难租
例如：
2房unit才租$465/wk, 已登三周
http://www.trademe.co.nz/1102296621

2房house，$750/wk，还用2007年的照片，呵呵
http://www.trademe.co.nz/1019211149

2房unit，Glendowie，$550/wk无装修，刚登一周
http://www.trademe.co.nz/1106184438
可以留意下这个租怎样

3）Harcourts租的好不好就不知道了，letting agent不认识，我们也一般不建议找卖房公司出租。出租公司给不给力不好说
4）现在奥克兰没有现金流房子，所以别谈return啦。

ThinkOutLoud

改得不好就是画蛇添足，花钱费力不讨好。不如不改。得看区和潜在的租客群。

我真不是孙红雷

clam 发表于 2016-6-22 10:43
我從不考慮negative gearing 的房子, 謝謝你的advise, 我的確住在這位置附近, 不錯的地區 ...

挺得住就好，每个人的策略不一样，如果他565能租出去也是正cashflow啊对应现在利率，565应该可以租出去了。要高yield只有公寓了，风险还高，升值还小，what for? 玩的就是capital gain，租金to房贷even就好了，要什么自行车？你买房的时候算算利率租金也很难cover房贷，时间能解决问题

我真不是孙红雷

时间能解决问题，人口能解决问题，capital再高点大不了卖了再买俩比这个rent-market value yield高的多好

阿海

这个unit如果只是2房，新装修，应该值$70万初到75万了。

三个月不到equity提升还不错。

clam

我真不是孙红雷 发表于 2016-6-22 11:00
挺得住就好，每个人的策略不一样，如果他565能租出去也是正cashflow啊对应现在利率，565应该可以租出去了 ...

哈哈, 所以我現在都不買residential了. 你說這種玩法我的確不會玩.

這些好東學還是留給學生吧~

我買房都11年了, 都看過一整個cycle, 沒有新來的那麼愛冒險, 但是high risk high return吧

我真不是孙红雷

阿海 发表于 2016-6-22 10:58
有几样事情得说清楚：
1）$670/wk当然高，但不试试怎知道租不租的出去呢？ 毕竟是St Heliers
2）5月20号登 ...

那个glendowie不是93万多买的那个......就这么租坑爹了