奥克兰房价的处境

winds78

微观上，房价的主要的主要支撑：
1、房价收入比奥克兰已经到10左右，要么收入猛增接近房价，要么房价下来或者平盘等收入接近。
2、租售比现在奥克兰是3%左右，去掉各项费用比不上银行利息，从租金上已经没有投资吸引力。
3、房子升值预期，这个就是泡泡了，也就是现在唯一支撑房价的东西了。预期随时会变，而且没有可计算和预估性。简单说就是不靠谱。

宏观上，新西兰的变动资金总量大部分来自于海外。
由于近年新西兰经济在全球中还算稳定和较高的利息吸引了大量的海外资金流入。
接下来持续流入的可能性已经比较小了，如果外围经济好转还可能会有大量资金流出。
譬如这近年澳洲移民流入首次超过流出，这应该成不了常态。一旦澳洲稍有好转，那人口和资金都将再次从新西兰流到澳洲。

还有一个经常被吹捧的伪命题：房屋供需平衡。
供需平衡除在极端情况下，譬如人均住房面积10平米以下，或房屋总量大幅超过家庭数量，才会发生不平衡。
在新西兰现在正常情况下，根本不可能发生供需不平衡。
供需平衡是由价格调节的，
房价高，买得起的少来，需求就少来。
房价低，有房的也买个改善房或投资房，需求就来了。
需求不一定是按人们的实际需要来的，要按实际需求，那皇后街上的流浪汉最有需求了，可他们成为买家的可能性不大。
所以鼓吹房屋供应量不够，根本就是伪命题。

iMichael

LZ是做什么工作的?

pategao

占座了一个

bbb111

又是个砖家

百米稀饭

最终总结 奥克兰的房价？、

bencake

地板。。。。。

winds78

不是什么砖家啊，纯粹个人看法分享。
也不会总结奥克兰房价会怎么样，投资市场里所有的预测都是瞎猜。巴菲特也不敢打包票他投资的股票涨。
所以只描述现状，后面的事情发展总是一切皆有可能，概率问题而已。

狂奔的蜗牛!!!

然并卵，政府不让跌，咋分析都没用！

winds78

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-13 20:57
然并卵，政府不让跌，咋分析都没用！

从这次4大银行陆续收紧贷款政策就能看出政府的掌控力了。

grey_goth

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-13 20:57
然并卵，政府不让跌，咋分析都没用！

嗯！                 

ROYO

掌控一切的从来都是银行，而不是政府。政府光喊不做很久了没啥用，这次银行出手等看效果

狂奔的蜗牛!!!

winds78 发表于 2016-6-13 21:03
从这次4大银行陆续收紧贷款政策就能看出政府的掌控力了。

表演性质更大些。连新西兰选民选出来的政府都没有实质性的政策，不可能寄希望于这些外国银行来帮忙。
不过话说回来，说不定大家都不想房价跌呢！

winds78

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-13 21:36
表演性质更大些。连新西兰选民选出来的政府都没有实质性的政策，不可能寄希望于这些外国银行来帮忙。
不 ...

我的看法正相反。
感觉这次4大银行的政策完全不在政府掌控之内。
政府可不愿意房价大跌，而商业银行的政策可完全没有顾忌房价会怎么样。
中国政府那么强大掌控力都掌握不了房价，这边的就可想而知了。

狂奔的蜗牛!!!

winds78 发表于 2016-6-13 22:30
我的看法正相反。
感觉这次4大银行的政策完全不在政府掌控之内。
政府可不愿意房价大跌，而商业银行的政 ...

中国政府如果掌控不了房价，那么中国的房价是不会涨的那么高的。房价的上涨支撑了地价，而地价是地方政府主要的财政来源。
什么房产调控政策都是在演戏而已，是做给选民看的！
不过大多数选民应该还是希望房价涨的，要不然国家党的支持率不会一直那么高。
看吧，奥克兰的均价很快就会突破百万，这是一个拼演技的时代！

bondbunny

winds78 发表于 2016-6-13 22:30
我的看法正相反。
感觉这次4大银行的政策完全不在政府掌控之内。
政府可不愿意房价大跌，而商业银行的政 ...

"中国政府那么强大掌控力都掌握不了房价"~中国政府笑而不语。。。。。

love_3_month

不明白，银行只是清理掉一些不良申请人，怎么就觉得天要塌了呢。

一个房子拍卖10个人抢，现在变成9个，就肯定会跌吗

readjeans

一群孩子比学历，没一个实战的。什么叫危机，都看到了不都跑了。在这种节骨眼上幻想的人是大多数，一部分想着跌一部分想着还涨，你们说的算还是算得准。新西兰这几家银行看什么政府啊人家是澳洲的，澳洲的海外贷款先出的问题大家去看看，新西兰政府的唯一说的算的是收税，收多少其他都得听别人指挥

忠轩步

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-13 21:36
表演性质更大些。连新西兰选民选出来的政府都没有实质性的政策，不可能寄希望于这些外国银行来帮忙。
不 ...

你想太多了，这几个大银行都是澳资，人只管自己的风险管控，与房价不相关的，出抬政策，只能是他们看到了风险

xpd2000

readjeans 发表于 2016-6-14 01:17
一群孩子比学历，没一个实战的。什么叫危机，都看到了不都跑了。在这种节骨眼上幻想的人是大多数，一部分想 ...

感觉这才是正解啊，新西兰政府和联储都不敢太激进，澳洲银行这方面可是有经验的

狂奔的蜗牛!!!

忠轩步 发表于 2016-6-14 07:17
你想太多了，这几个大银行都是澳资，人只管自己的风险管控，与房价不相关的，出抬政策，只能是他们看到了 ...

没错，这些外资银行只管自己赚钱的。出台一些政策也只是保护自己的一些手段而已，对房价不会起太大作用！

狂奔的蜗牛!!!

readjeans 发表于 2016-6-14 01:17
一群孩子比学历，没一个实战的。什么叫危机，都看到了不都跑了。在这种节骨眼上幻想的人是大多数，一部分想 ...

奥克兰的房价完全是人为给干起来的。政府故意控制土地发放，把人口都往奥克兰吸引，对炒房的收入免税。

看看奥克兰的这区区2百万人口，看看附近的广阔土地。再看看接近100万的均价，只能感叹大家生在了一个最好的时代！

明年大家继续投国家党，只要政府继续控制发放土地，继续把小城镇的人口往奥克兰吸引，均价完全可能在国家党的下一个任期内超过150万！

love_3_month

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-14 09:48
奥克兰的房价完全是人为给干起来的。政府故意控制土地发放，把人口都往奥克兰吸引，对炒房的收入免税。

...

政府故意控制土地发放，
把人口都往奥克兰吸引，
对炒房的收入免税

这也不算故意，不过发展趋势如此。。。作为普通人只能跟着潮流走啊。。。

kaiser2006

交易量降低有可能，因为市场上的买家少了那么几个需要海外收入来贷款的。价格不会降低，低利率会在一定时间内维持，屋主的持有成本不会有大幅攀升，所以在价格不好时可以不卖。对于一些捡漏的人，机会来了，因为有人可能会有其它原因不得不卖的会贱卖。

狂奔的蜗牛!!!

love_3_month 发表于 2016-6-14 10:20
政府故意控制土地发放，
把人口都往奥克兰吸引，
对炒房的收入免税

奥克兰也有它的优势，要不然的话大家也不会愿意去。

人口可以引导，房屋的建设和土地的审批可以优化，对于炒房的利润更是可以利用税收来调节。

不过发生了什么大家其实都看到了，所以没有什么可以担心的。

政府需要房价上涨，有房的人也希望房价上涨，一切都是媒体在瞎BB，政府再做做样子安抚一下选民情绪。奥克兰均价过百万只是时间问题！

markrey

同意：房屋供应量不足，也没见满大街都住的人.....明明都是有地方住的。

小熊加油

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2016-6-14 09:48
奥克兰的房价完全是人为给干起来的。政府故意控制土地发放，把人口都往奥克兰吸引，对炒房的收入免税。

...

你得花多少钱防止那些买不起房子的洋人毛利去你家打劫。 你走在大街上，弄不好被人一顿爆揍。 这里毕竟是别人的地方。

现在放假不是经济问题那么简单了。