教你如何出租房屋，管理房屋

FM811

好贴！

我真不是孙红雷

赶紧摘抄下来，以防你又被封了,

NewLynnHse

帮你再贴一遍吧，免得你的号被封别人看不到。。。哈哈
原文：
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开头先说个话外题，拜公平公正的FML版主CLARK1129所赐，我的大号，意淫帝，被封了。那个大号以前发过一篇教你如何入门买房，也感谢大家给面子，还上了首页的精华帖，在这里，也谢谢所有给过面子的版友们。

今天开个贴，和大家分享下如何选择出租房，如何出租，如何管理。相信房市到了现在，大家手里也或多或少的有了一个或者两个的出租房，如何去赚钱，如何去管理，这里面相信也是大有学问。一起拿出来分享下。

当然，这里所谓的租房，不包括那些买个房子出租个房间的。那种租房，与其叫出租房间，还不如叫拼租算了，牺牲生活空间和隐私换来的，没意思，不值得一提。

第一部分，如何选择出租房

经常听人发帖说，房子租不出去，空着。其实是你自己第一步没有走好。怎么样的房子比较适合出租呢，大体我认为有以下几个要素
1. 距离高速公路，或者主干道比较近，但是不能在高速公路和主干道边上。5分钟车程能上高速或主干道为宜
2. 距离购物中心，不是社区小店，要紧，最好要在车程10分钟之内。包括超市，和一些基本服务设施。
3. 要有一个完善的，至少是过得去的小学。因为相对来说，孩子读小学还在租房的家长，要大于孩子读中学还在租房的家长
4. 要安全，避开一些著名的比较乱的区。房子周边的人口也很重要。买房子前，你问你自己，如果你住这里你愿意吗？如果你觉得住着不安全，那么你以后找租客估计也很难，或者很难找到安安分分的家庭
5. 采光要好，屋内基本设施要齐全
6. 屋况要一般，太好太坏都不行。太好了，折旧厉害，你自己得不偿失。太烂了，除非你自己能翻新下，不然也很难租到好的家庭
7. 要有车库，而且最好是双内进的车库
8. 两套卫浴的房子比一套卫浴的房子要容易出租的很多，而且价格能高很多
9. 花园草地不要过于繁琐，简单的草坪是最好的。不要有太多辅助的设施，比如游泳池

一般来说，这样的房子，出租起来，会很抢手，也会减少你的空置率


第二部分，如何核算租金

租金的核算很重要，买房出租就是为了赚钱，如何定价，相当关键。

在买房之前，你就要算好，你会贷款多少，每周需要多少的还贷，然后从TRADEME上输入该区域相同数量房间的出租价格拿来做参考，就大概可以得出一个数字，也可以计算出你是否值得去买这个房子，将来的租金是否能够帮你偿还贷款。

目前房价高涨，很多时候，确实租金无法全部负担还贷，那么你就要算，这个房子是否有很大的增值潜力，比如你预测这个房子每年估计能增值多少，再看看目前你每周租金和还贷的差额，换算成年度后再和增值部分做比较，就可以得出是否值得去购买这个房子，同时也要自己做好功课，是否自己的收入和现金流能否负担的起一段时间的负现金流。

在计算房贷开支的时候，你要算入房子的地税，保险，维护等，这样才能全面的得出，购买这个房产，是否值得，是否能给你带来盈利。


第三部分，合适开始打广告

有些人认为，房屋交割后，就要开始打广告，其实不然，房屋一旦交割再打广告，其实你已经让房屋空置了三个星期，也就是你损失了一千多块钱。

如果该房产是拍卖，那么你可以请中介帮你和屋主沟通，让屋主签份合同，上面写明，如果你拍得房产，那么交割前三周开始，屋主要允许你带租客进去看房。当然作为你也要适可而止，比如你要主动写明，会给屋主至少24小时的通知，看房次数不超过4次等。一般来说，屋主会同意这个要求的。

如果该房产是议价出售，那么也好办，在条件上直接加上如果无条件后，要允许你带人看房这一条，来确保自己的房子不会有空置。

记住一点，任何事情都要落字为据，不要以为事先说好了，允许你带人了，结果不落字，到时候屋主又反悔了，搞的大家很不愉快。

交割日，就可以作为你下一个租客的搬家日，这样，到了那一天，你一般做交割，一边就可以开始收租金了。

同样，如果是现有房屋，那么在合同上你可以和租客写明，如果租客提出搬走，或合约到期，租客要允许你带人看房，这样也是帮你降低房屋空置率。

出租的广告，还是要去TRADEME大，虽然很贵，但是绝对比在一些中文论坛上打来的有效很多。


第四部分，选择租客

这部分很重要，选择租客的好坏，会直接让你感受到投资的乐趣或投资的头疼

选择租客，我大致有以下几个原则

1. 不打电话，只来短信的原则上不要。要不是很懒不爱工作的家庭，要不就是大海捞针在到处撒网的家庭
2. 电话来了，问些基本情况，不肯直说，吞吞吐吐的，基本上不要
3. 来看房时候，迟到的离谱的，不要
4. 看房时候，见到你不主动和你打招呼的，不要
5. 进门不拖鞋，或者身穿很脏的衣服的，不要
6. 小孩很多或者很邋遢的，不要
7. 趁他们看房时候，你去看他们开来的车，如果车里面很脏很乱的，不要
8. 光脚看完屋内，光脚又走到室外，比如花园，然后不用手拍拍脚底就再次进屋的，不要
9. 在沙发，床上坐下的，或者窜上蹿下的，不要
10. 乱动私人摆设的，不要
11. 印度人，不要


当然，大多数人，还是有一定素质和教养的，这样，你就大概知道了哪几个人你会看得上，这个时候你就需要他们填写下表格，知道他们的基本情况，包括
1. 姓名
2. 年龄，家里多少人
3. 种族
4. 预计搬入日期，这个很重要，涉及到空置率
5. 工作单位
6. 单位负责人电话
7. 现房东电话

拿到这些信息后，你根据自己的判断，选择一到两户家庭，然后分别给工作单位和现房东打电话，进行核实。如有虚假的，选择放弃。

接下来，你需给他们打电话，叫他们把身份证明彩信，或电邮给你。然后你需要在www.tinz.net.nz上注册一个账号，这样你就可以查询租客的信用背景以及是否上过法庭。信用不佳，也可以看到为何信用不佳，在哪里欠钱过，然后自己判断是否可以接受。

一些就绪后，可以通知他们，去他们家里签合约。这是你选择租客的最后一步，去看看他们家是否整洁，如果不整洁，当场反悔，再继续找下一家。签约后，收第一个星期的房租作为押金，然后等待搬入的日子。

不要认为步骤繁琐，怕麻烦而省去一些步骤，你今天的偷懒，就是明天麻烦的开始。

也有人会说，哪里来的那么多租客让你选择，能找到人就不错了 -- 那么，请你再次阅读第一部分，如何选择出租房！！

毫不隐瞒的说，我的出租房，每次来看房的，至少是20个以上的家庭，我大把的选择可以做。

带人看房的时候，最好不要一个个的带。你可以登完广告后，从接到第一个电话开始，大概往后推2天，定下一个房屋开放日。你让所有来过电话的人，给你一个短信，这样你就留了记录，你可以大概告诉他们，2天后可以开放，到时候，挨个短信再通知他们具体时间。

尽量把所有人都集中到一个时间来看房，这样的场面可以让他们感觉，把房子租给你，是给你面子，这样一来，你才能容易和房客谈条件，他们也会尽量少给你找事情


第五部分，如何和租客签合同

具体的合同，在住房部的网站上有下载。记得所有的租客，一定要签合同。这是个法制国家，一切走合同，千万不要少了这一部分。

在大的合约之后，你最好再有一个和租客的额外合同，里面要包括

1. 不许养宠物（你自己允许除外）
2. 最多能住几个人，发现超员，屋主收回屋子
3. 屋内不得进行有较大气味的烹饪，违反罚款多少
4. 草坪必须清理，如不清理，屋主将组织人来清理，费用由租客出
5. 租客负担全部的水费。每月屋主按时上门收取
6. 签约后，租客接受屋内状况，这样可以免去了搬进去后，今天要这个，明天要那个

大家要记住，租房是门生意，既然是生意就有金钱往来，既然有金钱往来，那就可能会产生纠纷，所以需要把可能看到的纠纷，全部用合约写下来，不然到时扯皮的，麻烦就是你自己的。


第六部分，如何管理房客

管理房客是很重要的，我不推荐找中介管理，一方面，中介房子多，也不是他自己的，他是不会给你尽心去管。再尽心的中介，也不如你自己尽心。再有，既然你买了房产投资，在赚钱之余，为什么不学学如何去和各种各样的人打交道，学学如何去管理他们，去和他们沟通呢？游戏打的差一点没关系，不会和人相处，这才是大麻烦。

管理租客，可以有这么几个办法

1. 定期去收水费，然后顺便做检查。租赁法规定每次检查必须间隔4周，那么你正好可以合法的，每个月去检查一次，让他感到屋主随时会来，这样他们才会老老实实的收拾好屋子
2. 有任何的预测到的自然灾害，比如暴风雨，及时通知租客，进行预防
3. 付房租日准时查账，一旦拖欠，当天就电话询问或提醒
4. 欠租超过7天，就准备发出14天的最后通知
5. 欠租超过14天，立刻通知仲裁法庭，因为租赁法规定欠租21天才可以告，但是你要考虑到他们需要排期，何况你的押金只有4周，尽量在第三周解决问题，减少损失，同时也是对租客的震慑，告诉他们一旦上庭将影响他们信用，并且以后没人会租给他们房子了

好好管理，才能有好的租客，才能使得你的投资为你赚钱，而不是为你带来烦恼，同样，你的资产才不会受到不必要的贬值


第七部分，你需要做的

以下几点你必须要去做

1. 签合约
2. 把押金交到住建部去
3. 要报税
4. 任何东西往来，都要落字，要签合同
5. 租金要转账走银行

还是老话，租房是生意，有金钱往来，就可能有纠纷，所以，把自己的尾巴先弄干净了，你才能理直气壮的去告他们，而不是被他们牵着鼻子走。千万不要为了小便宜，坏了自己的大事

不要相信任何承诺和口头答应，事无巨细，全部落字，并妥善保管，以防不时之需。你把每个租客都想象成打官司的对象，这样就对了。听起来很现实很残酷，可事实就是这样。不要和租客关系走的太近，以免关键时刻拉不下脸皮。你们只是生意的关系，他靠你住房，你靠他赚钱，就这么简单。


最后，住大家买房愉快，祝大家房产多多升值！！！！
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love_3_month

我基本也是这样找房客的

LYYX

好贴！房东们如果好好读过并领会，认真执行文中要点。何愁买不到好的，高回报的，少麻烦的投资房。

crazymouse

可以上新闻了 这种质量的好贴

not419

忍不住顶你一下，原来是意淫帝？搞死你。。。咋不起个好名子呀，屈才呀

carpentrynz

说得好   是个高手

ROYO

好贴，顶一个~

talkaboutvision

NewLynnHse 发表于 2014-3-26 07:47
帮你再贴一遍吧，免得你的号被封别人看不到。。。哈哈
原文：
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你真有预见性

Myminimuffin

为什么坐沙发上的不能要呢？床不能做可以理解，但是沙发本来就是用来坐的啊。

winny

紫鹤

高手啊。。。。

wfsr

likaren2014

我觉得我就是那个不能要的租客，话说我有时候会光脚去院子，然后再回家的，比如晒衣服啊，而且光脚踩草地很舒服啊，而且很多洋人也都这么做啊。

likaren2014

觉得这个帖子写的很好啊 为什么还没有变精华啊。不知道楼主大号因为什么被封，封后过段时间应该会被解开吧。楼主因为经常被封号才注册那么多小号吗。之前也看过楼主的一些回复，说话真的不是那种讨人喜欢的，但是让人震惊又可以写出那么好的帖子，以前觉得楼主有点神经不正常，现在觉得楼主思维条例很清晰，应该也有很好的教育。所以想问楼主是否有轻微的人格分裂啊。只是好奇，绝对没有任何骂人的意思啊，觉得楼主如果把自己的人生经历写下来会是一本好书。

tiantian51

NewLynnHse 发表于 2014-3-26 06:47
帮你再贴一遍吧，免得你的号被封别人看不到。。。哈哈
原文：
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好贴，楼主是个好人，差点被他的名字给骗了

likaren2014

5. 租客负担全部的水费。每月屋主按时上门收取
6. 签约后，租客接受屋内状况，这样可以免去了搬进去后，今天要这个，明天要那个
关于这两点想请教楼主和懂的前辈，怎样用英文在合同里要租客负担全部水费，之前以为水费是房客全付，后来才知道水费里的fix charge 那一部分是房东付的，有什么方法可以避免吗。还有签约后租客接受屋内状况怎么用英文表述，因为之前房客就要求浴室装浴霸。还有去那个网站查租客的信誉，那个网站上不好的租客信息怎么来的，是房东放上去的吗，还是上过庭的就自动在那网站里了。以前有个洋人房客欠了我几千块房租，后来打官司要回来了，心里还是很不爽，怎样才能确保他也在那个网站的黑名单里。谢谢。

gracenz

Mark it, you are an expert, should learn from your post.

nzlxf

写得很好，赞一个。。。。。

狂风暴雨

顶那一条“印度人不要”！

greatday.

NewLynnHse 发表于 2014-3-26 06:47
帮你再贴一遍吧，免得你的号被封别人看不到。。。哈哈
原文：
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那你怎么就知道你肯定不会被封呢

NewLynnHse

greatday. 发表于 2014-3-31 10:52
那你怎么就知道你肯定不会被封呢

如果我也被封了，那就没办法了，只好等

Annabell-NG

这个要好好学习 谢谢分享

danson

学习了， 很有用！

lily

狂风暴雨 发表于 2014-3-30 21:11
顶那一条“印度人不要”！

印度人不要. 为什?{:8_478:}

superok

lily 发表于 2016-6-15 17:56
印度人不要. 为什?

是呀，我也想知道，樓主很有經驗對租客，但為什麼不要印度人；
現在印度人應該是很大租屋群体
我朋友說他租屋給印度人交租很準時。

tv2

印度人租完以后，只能继续印度人，其他种族再也不会租你的房子，要卖的时候，必须重新翻修