利率与房价

Lease

普罗大众总是认为：利率上升， 房价下降。

可是各位想一想：2012， 2013两年房价猛涨，那么从2012到2013这两年期间， 利率是上升还是下降？应该利率是上升的吧。

再往前想一想，2008年金融风暴之后，一直到2011年，这期间利率是逐年下降，而此期间房价也有所下降。

如果来这里早的人，可以再往前想一想， 从2002年到2007年期间，浮动利率由6%左右疯涨到10%以上，而与此同时，房价上涨超过一倍。

所以，正确的结论应该是：房价随着利率的上升而上升，而随着利率的下降而下降！

大家也许不理解， 利率上升，导致贷款压力增大，会打击人们的购房意愿，房价应该下跌啊。

持这种想法的人，只看到了非常表面的现象。实际需要去探索的是：为什么利率会上升？

利率上升的根本原因：经济好转。

当经济好转时，人们对各种商品的需求增加，导致企业需要扩大再生产或者增加库存，使得企业对资金的需求增加。资金从哪里来？基本上只有两种途径：在资本市场融资或者向银行借贷。前者规矩繁多复杂，所以向银行借贷成了最主要的企业资金获取手段。这样一来无疑是对借贷的需求增加了，从而导致银行的利率上升。所以利率上升是经济强劲复兴的信号。

在经济景气不断向好的情况下，房价怎么会下跌呢？所以利率上升不仅不应视为房价见顶的征兆，反而应该是房地产市场欣欣向荣的佐证。

ch51019

buy buy buy

ldl123

Buy Buy Buy

roastdinner2014

以前经济课上讲利率越高，汇率越高，房价越高，反之，利率低，汇率低，房价低，觉得经济老师讲的很有道理，近十年都是这个样子。

onetreehill1

Buy Buy Buy 8 8 8

bungyjumping999

if you put a group of crabs in the cooking pot and increase the temperature to 45 degree ----------> the crabs will think it is sauna and enjoy it.

if you increase the temperature to 100 degree ----------> the crabs will get panic and all want getting out of the pot because they know they being cooked but alas, it is too late and they become someone's meal.

Lease

bungyjumping999 发表于 2014-3-1 20:16
if you put a group of crabs in the pot and increase the temperature to 45 degree ----------> the cra ...

What are you trying to say?

wingzero

buy buy buy

一曰方茗

我的理解是（如果说错了请纠正我）：他比喻现在有些人就像45度下的螃蟹自我感觉良好，等利率涨到顶部，意识到不对再想离市的时候就太晚了。

Lease

一曰方茗 发表于 2014-3-1 20:45
我的理解是（如果说错了请纠正我）：他比喻现在有些人就像45度下的螃蟹自我感觉良好，等利率涨到顶部，意识 ...

我想他也是这个意思。但他不明白，我说利率与经济相关，那当然应该密切关注经济景气度的变化和资本市场的变化。当发现泡沫已经形成并且即将破裂时，就会全身而退。

所以，投资房产确实并非易事，需要对经济，股市，债市都有相当了解才能立于不败之地。

not419

、罢爱、罢爱、罢爱

v2

Lease 发表于 2014-3-1 21:05
我想他也是这个意思。但他不明白，我说利率与经济相关，那当然应该密切关注经济景气度的变化和资本市场的 ...

立于不败之地，，， 嗯，牛。

一曰方茗

我要做那煮蟹之人

唉 想起家乡的大闸蟹了, 小时候一家人在院子里凑在小圆桌旁, 边聊天边剥蟹肉和蟹黄就着醋和姜丝吃, 虽穷但日子过得很温馨...

NewLynnHse

一曰方茗 发表于 2014-3-1 20:45
我的理解是（如果说错了请纠正我）：他比喻现在有些人就像45度下的螃蟹自我感觉良好，等利率涨到顶部，意识 ...

我的理解是，现在好像是室温，还没开始烧，或者刚刚要开始烧

Lease

一曰方茗 发表于 2014-3-1 22:37
我要做那煮蟹之人

唉 想起家乡的大闸蟹了, 小时候一家人在院子里凑在小圆桌旁, 边聊天边剥蟹肉和蟹黄 ...

富有的日子也可以过得很温馨吗，哈哈。

一曰方茗

Lease 发表于 2014-3-1 21:38
富有的日子也可以过得很温馨吗，哈哈。

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Annie911

Lease的分析有道理，顶！

说得更白些，就是房价随着经济的复兴而增长，随着经济的萧条而下降，而利息可以当作经济景气的重要指针。

可是问题好像并没有这么简单，任何规则都有例外。因为房地产行业本身就是经济的重要组成部分，而且房价还受其他很多因素比如需求的很大影响。在大多数其他行业没有恢复过来，利息没有提升，而只有房地产行业悄悄领先复苏一只独秀的时候，正如2010年到2013年这段时间，这个理论好像就不太适用了。这个时候很多人都在迷茫、纠结和徘徊，只有像Lease这样具有丰富阅历、广阔视野和清晰头脑的投资者才能先知先觉，抓住时机，有所作为。

不知这个理解对不对？

Lease

我的说法里面还隐含了一点：那就是预期利率的上升或下降。如果预期利率要上升，则可以预见房价也会上升。反之亦然。当然，要预期准确就不那么容易了。所以我说要投资房产立于不败之地，还需要对宏观经济和其他资本巿场有相当的了解。

onetreehill1

美国商务部上周5公布第四季度报告称：第四季度美国GDP年化增长率的终值为2.4%，低于此前公布的初值，本来可能今年要加息，但是各种经济指标都没有预期的好，所以加息可能要推迟到明年。

NZ储备银行是否会跟着美国走？这个月就可以见分晓。如果维持不变，最好，如果要加息，那么按照Lease的理论，房价只会升也不会跌，所以有房阶级不必过度担心

狂奔的蜗牛!!!

只要中国还需要新西兰的奶粉，房价就不会跌。涨涨涨！！！

pandadolphin

提高利率的理由会有很多种。例如RNZ这次加息是因为：
1. 为了抑制Upcoming的inflation
2. 跟进emerging market，或者说整个global market已经进入加息周期。比如巴西印度最近都加息了，美联储也会在2015年加息。

至于房价的涨跌，利率只是其中一个影响因子而已，没有必然的正相关关系。

供参考。

肉肉妈

概不加息，着为永例，钦此！

niniko

必须回  lease  兄  真是太精辟了 佩服你的见解 绝对受教

我真不是孙红雷

pandadolphin 发表于 2014-3-2 13:24
提高利率的理由会有很多种。例如RNZ这次加息是因为：
1. 为了抑制Upcoming的inflation
2. 跟进emerging m ...

这个好把lz的补充全了，这里面很复杂，谁知道新西兰经历大旱，奶粉问题后，信心指数还这么高，trade balance好于预期100M左右，哎，加息就加吧

paulwood

boom-and-bust
n. 经济繁荣与萧条的交替循环  

网 络 一时性繁荣
景气循环

http://www.iciba.com/boom-and-bust/

rainme

分析来分析去没啥用。。就像以前玩外汇那样。。每个专家都有自己一套说法。。

买房子的每个人都在一个共通的原理下才安心分析的

这原理就是：现在不涨以后肯定更涨。。。所以大家都是专家。。。

阿海

人民的信心恢复和增加 -> 经济增长 ->物价/房价提升 -> 通货膨胀增加 -> 利息提升

Lease

rainme 发表于 2014-3-4 11:15
分析来分析去没啥用。。就像以前玩外汇那样。。每个专家都有自己一套说法。。

买房子的每个人都在一个共 ...

这种是什么原理。劝你还是不要有这种原理。 否则的话你玩什么输什么。