关于盖房，请大神们赐教！

evolution2night

如题，有各别问题请大神们赐教，不胜感激！

1. 管理的市场价是多少？管理是否存在从Sub那边吃回扣的嫌疑？不论管理的价格？

2. 有没有给council inspector 塞红包贿赂的潜规则？

3. 想请大家帮我看看下面这个链接里的home land package的利润点

https://www.trademe.co.nz/a/property/new-homes/house-land/auckland/rodney/red-beach/listing/4199185033

已知土地购买价是90万含税，580平米地，按照4房3卫浴室内200平的规格，现在标价170万。如果说按照2500一个平米，那就是50万。

我看到的是170-90-50还有30万的利润！如果这个价格可以成功售出！所以有这么高的利润么？当然GST还是要付的，公司税也是要交的，不过应该也有办法合理避税吧。

4. 所以一套独栋的房子，利润能有20%么？

5. 最后想问一下，有人买了这一片的期地么？好像有那么10块没卖出去？卖掉的那些基本上是被开发商买去了？有没有散户买了？


小白发问，不剩感激！！！

我要买车

这几个问题，你既然能问出来，就表示客观存在的

在房子没有完全交割，钱回到你的银行账户，任何的计算方法都是空谈，期间各种法律问题，规划问题，设计问题，施工问题，销售问题，都会造成结果和预想不一致，只能看运气了

xuloli

现在有的房子盖出来没有利润，只是大公司总不能行情不好就把手下遣散了，所以很多不赚钱硬着头皮做只是为了把团队留住。

小开发就惨了，很多没自己团队，又借了高利率二级，搞完开发一算不赚钱甚至赔钱，更惨的没熬到盖完就轰然倒闭。。。

evolution2night

xuloli 发表于 2023-7-1 21:05
现在有的房子盖出来没有利润，只是大公司总不能行情不好就把手下遣散了，所以很多不赚钱硬着头皮做只是为了 ...

所以其实如果盖自住还是没啥问题的吧？

如果干开发，纯现金不用贷款当然也就不存在赔本的问题了，问题是哪里有那么多人能够做到现金买地，现金开发，又不怕周期长的人呢。

小开发借二级的人还是多，借银行的都是少数。

新马甸甸

现在这些连锁建商的 land & home package都已经卖不动了，你再砍价试试

evolution2night

我要买车 发表于 2023-7-1 20:55
这几个问题，你既然能问出来，就表示客观存在的

在房子没有完全交割，钱回到你的银行账户，任何的计算方法 ...

是啊，生意哪有稳赚不赔啊，都是有风险的。

买个生意还不知道多少年回本呢，很何况买地盖房这种号投入高风险的行业呢。

任何一个环节出了问题，周期就有可能边长，结果也有可能不稳定。

哎，有些问题就想从别人口中找出答案。。。

evolution2night

新马甸甸 发表于 2023-7-1 21:53
现在这些连锁建商的 land & home package都已经卖不动了，你再砍价试试

这种开发商给的价格不能是fixed build contract吧？
肯定有variation添乱吧？
不然不是给自己挖坑么！

新马甸甸

evolution2night 发表于 2023-7-1 21:55
这种开发商给的价格不能是fixed build contract吧？
肯定有variation添乱吧？
不然不是给自己挖坑么！ ...

这个真不知道，你问一下，他们是有标准合同的，条款应该是非常细节的

不知道最近会不会涨价，建材恐怕又要涨一波，但是如果合约package给折扣，应该还是会合适

现在盖房要么找这种连锁要么自己找工地管理，盖自住还好。找个靠谱的工地管理最省

混乱中...

有利润的都是建筑商自盖自销，材料自古就是十倍利润起，现在一堆买工签过来等工作的人工成本砍半，建筑商方面的利润还是很好把控。现在还有个人想入市开发？49年入国军？怕不是钱多脑抽了吧？

丐帮帮主

我有发言权 一半这样算 所有材料钱 ➕builder利润➕人工➕管理费➕风险准备金

russellwang

两三万管理费算正常。应该有不少吃回扣，不过我的原则是，如果人吃了回扣还比你自己找的价格低，说明这回扣是凭本事吃的，就当没看见吧。
有塞红包，但不是必要，你又不是做开发的，难道让他睁眼闭眼糊弄自己么？
帐自己算，580的地盖200平？浪费了吧？熟地造价用不了2500加税，当然，我觉得卖价也没170万。避税你就别瞎想了，无非是给几个现金，别太过分。
年化税后收益率15%以下的地，我是不会拿的。当然，我只做分割，没做过熟地。
最后一个搞不清。

russellwang

混乱中... 发表于 2023-07-01 22:32
有利润的都是建筑商自盖自销，材料自古就是十倍利润起，现在一堆买工签过来等工作的人工成本砍半，建筑商方

别说现在，有朋友21年10月拿的地，刚卖完，还有大几十万的净利润，我不知道他的年化收益率到底是多少，但至少税后在10%以上。
更别说现在地价跌了三成，难道还能亏本？
当然，全现金，不怕资金链断裂，自己建，也不怕建商跑路。

新马甸甸

吃回扣的管理虽然有，但是感觉不多

evolution2night

新马甸甸 发表于 2023-7-1 22:06
这个真不知道，你问一下，他们是有标准合同的，条款应该是非常细节的

不知道最近会不会涨价，建材恐怕又 ...

嗯嗯，我准备问一下这个GJ Gardener要个报价看看，因为知道他们大概拿地的价格，就感觉利润好像好像还蛮高的。

然后他们这种连锁确实是有口碑和保障的。。。当然也不能100%安全对吧。。。

混乱中...

russellwang 发表于 2023-7-2 16:48
别说现在，有朋友21年10月拿的地，刚卖完，还有大几十万的净利润，我不知道他的年化收益率到底是多少，但 ...

自己亲自动手相当于扮演建筑商的角色当然有利润

evolution2night

russellwang 发表于 2023-7-2 16:40
两三万管理费算正常。应该有不少吃回扣，不过我的原则是，如果人吃了回扣还比你自己找的价格低，说明这回扣 ...

谢谢大佬，你这个回复是比较中肯。

确实，只要管理管的好，价格合理，又能完美完工，那没必要斤斤计较，做事必须得有格局。

然后我觉得自身够硬，也没必要塞红包。

最后你说的对，580平的地，盖小了确实不划算，不能利润最大化，但是盖到合理的尺寸。。。那必然缺的是资金。。。哈哈哈。。。愁的是这个。。。

evolution2night

混乱中... 发表于 2023-7-2 17:23
自己亲自动手相当于扮演建筑商的角色当然有利润

自己都能干了，当然有利润，谁也不求。

evolution2night

混乱中... 发表于 2023-7-1 22:32
有利润的都是建筑商自盖自销，材料自古就是十倍利润起，现在一堆买工签过来等工作的人工成本砍半，建筑商方 ...

别人惶恐的时候，不是自己贪婪的时候？

新马甸甸

evolution2night 发表于 2023-7-2 17:22
嗯嗯，我准备问一下这个GJ Gardener要个报价看看，因为知道他们大概拿地的价格，就感觉利润好像好像还蛮 ...

也不能100%安全，很早之前我记得某个比较有名的连锁建商的某个地区的branch就倒闭了。好像他们每个地区的分公司也是加盟的，合同你看好。

补充内容 (2023-7-2 20:51):
并不全是利润高，他们这种公司总是会有运营成本的

新马甸甸

混乱中... 发表于 2023-7-2 17:23
自己亲自动手相当于扮演建筑商的角色当然有利润

让专业的人做专业的事，

别以为外行事事亲自动手就便宜

八味天红丸

利息算一下。
不可预测多加点。

现在很少有只盖一套的。

都是几个工地同时开。东墙补西墙。。

混乱中...

新马甸甸 发表于 2023-7-2 20:49
让专业的人做专业的事，

别以为外行事事亲自动手就便宜

又不是自己住，随便弄个漂亮壳就行，反正里面石膏板一封鬼才看的出来，去黑羊网查查就知道现在买房的全是大清sound name,有的是傻缺接盘。

新马甸甸

混乱中... 发表于 2023-7-2 20:59
又不是自己住，随便弄个漂亮壳就行，反正里面石膏板一封鬼才看的出来，去黑羊网查查就知道现在买房的全是 ...

What goes around and comes around

russellwang

混乱中... 发表于 2023-07-02 20:59
又不是自己住，随便弄个漂亮壳就行，反正里面石膏板一封鬼才看的出来，去黑羊网查查就知道现在买房的全是大

谁说的？难道我那些洋人东南亚印度买家都是Chinese sound name?
你根本都不了解现在的市场，瞎喷个啥？

russellwang

新马甸甸 发表于 2023-07-02 20:49
让专业的人做专业的事，

别以为外行事事亲自动手就便宜

几个两层三层小楼，有什么难的？别搞那么神秘。我，还有身边几个朋友，从零开始都顺顺当当盖起来了，第一次难免吃点小亏，花几个冤枉钱，利润还相当不错。
只要平均智商，多上点心，懂点英语，这些玩意有啥难的。不客气的说句，八成以上所谓的华人专业人士，也只是会按多年经验在本行业内依葫芦画瓢，看过全本building code和3604的都不多，更别讲思考背后的原理了。而且他们往往只知道自己那个专业，其他工种具体怎么干，为啥这么干都不了解，只能干活，不能管理。

天波斧

russellwang 发表于 2023-7-2 21:44
谁说的？难道我那些洋人东南亚印度买家都是Chinese sound name?
你根本都不了解现在的市场，瞎喷个啥？ ...

他目的是把“大清”两个字说出来，无脑的汉奸而已

无过

其实你是高估了这些大公司的利润了.
1. 管理费基本是3W左右的，吃回扣的事情有，但是基本都是接不到活得contractor才会给，但是接不到活的基本上活页不怎么样
2. 给inspector塞红包这个事情以前听说过，但是现在很少遇到
3. 大公司并不是单纯看建筑成本和地价的。还有公司本身营运费用，人工除了工人还有office，planning等等...还有公司的融资成本，所以就算你计算明面的成本是140w, 但是加上其他费用具体成本就不好说了. 但是他们的工期会比一般的开发短，所以没准成本会更低，这个只有他们自己知道了
4. 地买的好的话，房子设计没有硬伤，然后厨房卫浴做好的话20%的毛利属于常态. 新区小地那种拼刺刀的例外
5. 不知道

Jason zg

russellwang 发表于 2023-7-2 21:56
几个两层三层小楼，有什么难的？别搞那么神秘。我，还有身边几个朋友，从零开始都顺顺当当盖起来了，第一 ...

是的，建筑这行业本身没有什么很高的门槛，或者说真的的门槛在门里面，要进来以后自己通过实践，结合理论慢慢摸索，见过很多现场管理，只是听命令干活，很少思考总结，有些时候inspector也不一定对，不会解释和反驳会吃很大亏。 遇到具体工种的技术问题，自己完全不懂拿肯定被别人拿捏

evolution2night

无过 发表于 2023-7-3 08:38
其实你是高估了这些大公司的利润了.
1. 管理费基本是3W左右的，吃回扣的事情有，但是基本都是接不到活得con ...

我就感觉大公司，在盖房的过程中应该会行云流水，速度会很快，如果天气和材料都给力。包括设计，各个方面基本上也都可以按部就班没那么多繁琐的事情。

我要买车

evolution2night 发表于 2023-7-3 10:04
我就感觉大公司，在盖房的过程中应该会行云流水，速度会很快，如果天气和材料都给力。包括设计，各个方面 ...

大包公司有8个builder，可以一年做40个活，如果这时候有60个活要做，大包公司接吗？
如果你公司接了60个活，好死不死，材料同时到现场，你会安排给长期合作的先做，还是给小白自住的先做
没有话语权的一方 其实和韭菜区别不大的，主要看被割之后的生长速度，韭菜想怎么选择，对镰刀没有影响的