求大佬们帮我看看这套房子的外墙材料，是否是高风险漏水房。

Melody_Xia

曾经信誓旦旦绝对不会碰任何plaster以及像plaster房子的我被啪啪打脸。

路过一套房子刚好open home就进去看看，结果看到了我的梦中情房，看了一眼就再也拔不出来。

但这套房子的外墙很像plaster，房子分两层。

第一层是1945-1950左右建造的solid concrete，第二层是1990s加建的。

问了中介，中介说第二层的材料是：
The exterior cladding is a combination of solid concrete, timber weatherboards, and texture-coated, fibre cement sheets, sprayed with an acrylic, pre-coloured spray system, fixed directly to the framing (no cavity).

请问大家这种外墙材料是否是高风险漏水房呢？

谢谢大家。




补充内容 (2023-6-26 10:38):
地址已补充：https://www.trademe.co.nz/a/prop ... /listing/4180701757

Nidange

你不把地址或者图片发出来怎么看呢

anzbank

你卖的时候潜在买家也会问同样的问题，将心比心

Melody_Xia

Nidange 发表于 2023-6-26 10:29
你不把地址或者图片发出来怎么看呢

不好意思，补充了房子的链接在一楼。麻烦您了

Melody_Xia

anzbank 发表于 2023-6-26 10:32
你卖的时候潜在买家也会问同样的问题，将心比心

确实是这样。

bhr19970622

普通人还是不要碰plaster的好。。以后也卖不上价

xxlfs

1990年加建的99.99%没有cavity，维护不当，漏水的可能性很大，最近刚帮一个朋友看了他plaster房子漏水的问题，一样的外观，不下雨，不在里面住，根本看不出问题，一旦住进去，一下雨，可能漏水的问题就来了，而且很难找出漏水点。除非你是builder，不然不建议碰。

Melody_Xia

xxlfs 发表于 2023-6-26 10:56
1990年加建的99.99%没有cavity，维护不当，漏水的可能性很大，最近刚帮一个朋友看了他plaster房子漏水的问 ...

谢谢回复，请问building report里面写的外墙材料是solid concrete也算plaster的一种吗？

xxlfs

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 11:00
谢谢回复，请问building report里面写的外墙材料是solid concrete也算plaster的一种吗？ ...

你的帖子里那段英文是描述整个房子的外墙材料的，从照片上看，一楼二楼用了不同的材料，solid concrete是一楼的外墙材料，二楼的外墙材料是fibre cement sheets，就是大家说的plaster。90年的plaster房子，主要问题是框架木头没有泡防水药水，没有cavity，fiber cement sheets维护不当容易有裂纹从而进水，水进去后没法从cavity排出来，框架木头又不防水，所以是个死结。

hx500

这二楼基本八九不离十了。

Melody_Xia

xxlfs 发表于 2023-6-26 11:06
你的帖子里那段英文是描述整个房子的外墙材料的，从照片上看，一楼二楼用了不同的材料，solid concrete是 ...

看building report似乎木头被treated过？不知道是否是我理解的泡防水药水呢？

补充内容 (2023-6-26 11:14):
Given the era that the dwelling was built and alterations carried out (early
1990’s), we assume the internal timber framing will be treated (see statement
below).

V7

beach haven，那边不枪战了吗？

xxlfs

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 11:14
看building report似乎木头被treated过？不知道是否是我理解的泡防水药水呢？

补充内容 (2023-6-26 11 ...

这个inspector说的是"we assume"，他是洋人还是华人，资质经验你有了解过吗？

Melody_Xia

xxlfs 发表于 2023-6-26 11:17
这个inspector说的是"we assume"，他是洋人还是华人，资质经验你有了解过吗？

是洋人 公司是KIWI HOUSE INSPECTIONS 有加入NZIBI 不知道这个情况算资质可以吗？


补充内容 (2023-6-26 11:24):
https://www.kiwiinspections.co.nz/

pc1271

二层加建plaster尽量还是不要碰了，地还是cross lease的...

Duke12321

很漂亮的景观，即使是plaster。。。

Melody_Xia

pc1271 发表于 2023-6-26 11:34
二层加建plaster尽量还是不要碰了，地还是cross lease的...

谢谢建议~~~~~

Melody_Xia

Duke12321 发表于 2023-6-26 11:42
很漂亮的景观，即使是plaster。。。

就是被景观迷了眼

woshizhupangzi

(no cavity) 尽量不考虑 除非价格合适 你能把省下来的钱 后期做维修用。

妙隆

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 11:45
就是被景观迷了眼

可以买，看价格。。

woshizhupangzi

花钱自己找人再做一次屋检 发现一些问题之后 可以拿检查报告去砍价。
这个位置，半幅地，加建二楼石膏板，还是能砍砍价的。

Melody_Xia

妙隆 发表于 2023-6-26 11:51
可以买，看价格。。

您觉得这个房子价格多少

Melody_Xia

woshizhupangzi 发表于 2023-6-26 11:53
花钱自己找人再做一次屋检 发现一些问题之后 可以拿检查报告去砍价。
这个位置，半幅地，加建二楼石膏板， ...

嗯嗯 我暂时也是这么想 拍卖是不考虑参加的
一旦流拍我就重新安排屋检 然后扛起我的大刀

顺便您觉得价格在多少

无过

我来说点不同的意见吧，华人都被Plaster这个词吓到了.

1. 90年代前期的plaster房子，里面的framing基本都是treated.
2. Plaster漏水这个事情更是人云亦云. 绝大部分plaster漏水根本不是从cement sheet裂缝漏的，而是因为房屋设计的原因（小屋檐或者几乎没有屋檐），导致水从屋檐接缝进入
3. 也是设计或者是窗的设计原因，2000年左右的铝合金窗没有泄水槽，所以水和湿气会出现内渗的现象导致窗下framing出现发霉腐烂
4. 90年代的plaster为了好看用了很多内置雨水槽，这个如果堵了或者年久失修也会造成漏水
5. 那个年代的卫生间没有或者不合格的防水，所以于是的地面会有很大风险

暂时就能想到这么多，如果LZ真的感兴趣，就排查以上几各方面。 现在是雨季，做个适度检测就知道漏不漏. 至于其他人说不要碰plaster的话也不是没道理，但是如果是我自己，只要价钱够低，其余都不是问题

huliyehutu

墙不墙的先不说， 这种有个大阳台下面还是客厅，简直就是漏水标配。 看估价也知道是卖给赌怪的。

Melody_Xia

无过 发表于 2023-6-26 12:06
我来说点不同的意见吧，华人都被Plaster这个词吓到了.

1. 90年代前期的plaster房子，里面的framing基本都 ...

非常感谢您的回复~！以上您说的几点我都会在出手前排查清楚滴，您觉得价格多少算合适

bluesky771014

至少楼上是plaster的，而且节点很多,还有封闭内阳台有漏水风险，如果是00年左右的应该已经做过装修了，为啥装修就要你自己看了。 价格使劲压留够重做楼上外墙屋顶的钱

糖开水

楼主，风景值几个钱？风景和海景这种只有比如300万以上的高价位房子可以作为加分参考

普通人还是把预算花在街区/院子，房子材料/设计，交通这些因素来的更实际

你给的房子要我去看两腿会软，你却在看风景

补充内容 (2023-6-26 12:48):
就算你超级便宜买了，你要问一下自己买了个啥？
买个浑身麻烦的便宜货自住会开心吗？投资会牵扯维修改建，自己不是建筑行业的能赚个毛的钱？

新马甸甸

1, 二楼批灰水泥板子之间的缝隙都清晰可见了，而且是no cavity的，房子很老了，需要重新刷漆。

2， 阳台下面就是房间，防水必须要做好

3， 但是严重的问题是这个阳台防水直接就没有保护，人直接在上面走来走去，家具也摆在上面，加速wear & tear。

3， 文化石墙那部分，文化石是贴上去的？时间久了掉下来都不一定能买到相同的。

4，一楼一部分是内水槽

这些问题现在不一定会漏水，但是将来维护费用会非常大，你要考虑5，10年之后卖房的时候的花费，不建议买。

补充内容 (2023-6-26 15:04):
靠海近的话还要考虑对这些建筑材料的腐蚀 ‘corrode near salt water’

无过

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 12:19
非常感谢您的回复~！以上您说的几点我都会在出手前排查清楚滴，您觉得价格多少算合适 ...

在办公室所以没有开链接，看到有人说阳台就在房间上面，那就建议你不要碰了，猜测是Butynol防水，那个年的butynol多少都有点隐患，见过好几个butnol进墙的位置因为高度不够漏水的案例.
那个维修成本真的是很可观了....
然后看了下甸甸的描述，我建议不要碰了。除非卖家只是卖个地价多一点点才考虑.