本帖最后由 archrenz 于 2016-12-1 23:43 编辑
各位好，我是Joe Zhou，Principal of OZAC Architects，我们是楼主在顶楼提到项目的建筑师团队。
天维每天都在看，今天事情太多还没来得及刷，没想到晚饭半途接到电话说我们的项目上天维了，还在奇怪怎么回事，链接发来点开一看。
好吧，这么大的质疑，肯定是需要来澄清一下了。
就楼主提出的疑问，我先回答如下：
Auckland Unitary Plan (AUP)大框架之下，Mixed Housing Urban(MHU)是支持做低层公寓的，有对AUP了解的朋友可以去查一下 H5.1 Zone Description, 第一句话：Over time, the appearance of neighbourhoods within this zone will change, with development typically up to three storeys in a variety of sizes and forms, including detached dwellings, terrace housing and low-rise apartments.
所以其实在AUP之下，与大多数华人相关的residential zoning中，Terrace Housing and Apartment Buildings Zone(THAB) 与MHU都是可以开发成为公寓的，并非只有THAB才行。 两者不同在于Development Control，例如建筑高度，建筑覆盖率，阳光角等等。
- - concept design占地面积超过50%
之前没注意这个项目已经上市，刚才点进链接看了下，基于那几张有限的渲染图不知道楼主是如何判断出Building Coverage超过50%的？
实际上这个项目的Building Coverage是42%，面积是661.36平米。
MHU在AUP框架之下的Coverage要求是45%，所以并不存在超过50%的问题。
- - 无stormwater雨水下水（我已经找planner问过了）
我不清楚楼主询问的是哪家planning 公司，不过就Stormwater以及其他相关Infrustructure问题而言，找planner问其实意义不大。
这样的Comprehensive Development是一定需要Civil Engineer来处理的。
本项目的SW是跟随contour连接到低处的79 Archers门口的市政公共管道。
所有的设计已经结束。
楼主问题回答完毕。
再来解答一下香港人的疑问，香港人本人其实跟我也相识，这个项目虽然他不是项目planner，但是我们有过其他项目的合作，可能是广告上放的信息量太少，而且没有放我们公司logo，所以才会有疑问。
交通方面，本项目一共22个公寓单元，提供17个车位。
这个项目因为门口车道是剥离于Archers Road之外，抬高起来的单行道，因此实际上直接限定了本项目未来的车辆只能左转进或者左转出，所以traffic safety方面是没有问题的。
另外就Traffic generation而言，本项目的Traffic Engineer已经做过现场survey已经设计，traffic report也已经完成，traffic没问题。
以上相信解答了楼主和香港人的疑问。
另外，这个项目的情况我还是介绍一下吧，以免一些不必要的误会再次发生。
- 本项目是奥克兰AUP框架下第一个MHU里的Low-rise Apartment - 我们实际上并不知道是奥克兰第一个Low-rise Apartment，是在pre-aaplication meeting时候Council Planner告知的。
- 本项目在今年9月21日完成跟Council的第一次pre-applicationmeeting。Meeting conclusion：No other issues were discussed and itwas agreed that the development was sound in terms of its basic fundamentalcomponents. PS：meeting minutes可以提供给各位好奇宝宝。
- Pre-app之后，因为项目是在AUP框架之下进行的设计，属于前瞻性项目，当时AUP还没有正式实施，因此Council建议等到AUP实施后再lodge，以避免一些不必要的麻烦（例如在District Plan之下会有Public Notification的风险，或者如香港人所说需要邻居签字等），因此我们一边完善设计和技术图纸一边等待AUP operative。
- AUP在11月15时候发布了partly operative 条文。
- 到今天12月1日，根据最终部分实施的AUP，本项目所有Resource Consent的图纸工作全部已经完成，不止建筑图纸，其他的consultant图纸报告等也已经全部完成。项目Planner正在整合文件，目前预定下周一，也就是12月5日正式递交RC。
- 以上，本项目的可行性是没有问题的，另外，偷偷告诉你这个项目的前景应该是很好的哦（基于目前设计有做过开发成本及利润分析）
以上是作为项目建筑师的我们对于本帖所有疑问的解释。 如果各位有另外的问题也可以继续提问，我会尽量回答（或者香港人可以帮忙回答？）
题外话： 因为楼主阿海作为论坛名人，相对更容易引导舆论导向，因此，作为本项目的建筑师团队，我们希望通过提供较为详细的解释，能让大家对这个项目的情况有一些了解，或者说少一些误解。 希望流言可以止于知者。 说实话刚才在吃饭时候我是手机点开的链接，看到标题吓了一跳，赶紧回到办公室，仓促中借了同事账号写下这个回帖，有笔误的话还请各位谅解。
另外，借用贵帖做个小预告： OZAC Architects作为纯华人背景的新西兰注册建筑师设计事务所潜心研究AUP已经有段不短的时日，厚脸皮的自夸一下也算有点小成就，在客户以及一些朋友的要求和建议下，我们计划明年出版一套视频，用一些我们在AUP框架之下的实际项目作为案例分析来讲解给各位朋友，在新的城市规划之下，如何最大化自己的土地开发价值。
以上，希望表达的还算清楚。
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发表于 2016-12-1 15:12:57
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