请教关于第二套房子和酒店公寓的税务问题

相承

看了IRD网站和很多帖子，有了初步的概念，但还是有一些疑问。

1.个人名下第二套房子，初衷是买来长期投资收房租，租金按IR3报利润没问题，但也许若干年后会卖掉，因为各种原因。这种情况IRD如何鉴定买房时的初衷是什么？10年年限？如果超过2年又没到10年呢，资产增值这一块的税我理解是不用交的，因为初衷不是为了卖，超过2年brightline也pass，可是怎么证明初衷是放租呢？

2.名下几套房会被认为是developer或dealer？这个IRD写的有点模糊。3套会不会有问题呢？5套呢？

3.如果购入的公寓和酒店仍有合约，等之后从酒店合约中出来的时候，自己放租是不是要补交Gst？

4.卖方如果不是个人，比如是公司或者trust之类，买方会不会在成交价上会被加收Gst？比如有的卖家会故意放个低价，合同上有没有要注意的问题？

Lease

1.个人名下第二套房子，初衷是买来长期投资收房租，租金按IR3报利润没问题，但也许若干年后会卖掉，因为各种原因。这种情况IRD如何鉴定买房时的初衷是什么？10年年限？如果超过2年又没到10年呢，资产增值这一块的税我理解是不用交的，因为初衷不是为了卖，超过2年brightline也pass，可是怎么证明初衷是放租呢？

A: 自己写一个Investment Plan. PLan里面注明房产是用来作长期投资收租金的。同时Document 你与Mortgage Broker(or Banker), Real Estate Agent的谈话内容， 这些文件里要显示你向这些人表达你买房子是为了长期投资。

最为重要的是， 你的行动要与你的计划一致。 你不能在Investment Plan里面写着要长期投资， 但每一幢房持有2年后就立刻卖掉。

2.名下几套房会被认为是developer或dealer？这个IRD写的有点模糊。3套会不会有问题呢？5套呢？

A: 是否会被认为是developer或dealer， 与拥有房产的数量没有关系。与你所采取的行动有关系。 如果你有20套房， 但都是用来收租金的， 那么你依然是investor。 如果你只有5套房， 但每套都是用来分割， 盖房然后卖掉；或者每套都是买来Do Up 之后马上卖掉， 那么你依然是developer或dealer。

3.如果购入的公寓和酒店仍有合约，等之后从酒店合约中出来的时候，自己放租是不是要补交Gst？

A: 是， 而且这补交的GST 是按照当时的Market Value, 不是按照你的买入价格。

4.卖方如果不是个人，比如是公司或者trust之类，买方会不会在成交价上会被加收Gst？比如有的卖家会故意放个低价，合同上有没有要注意的问题？

A: 这样卖方应该是GST registered. 如果买方也是GST registered， 那么成交价里的GST is Zero. 如果买方不是GST registered， 那么由于卖方出售给你房产后需要交GST给IRD， 那么就有可能他在价格上另外加上GST.

相承

Lease 发表于 2016-12-28 09:08
1.个人名下第二套房子，初衷是买来长期投资收房租，租金按IR3报利润没问题，但也许若干年后会卖掉，因为各 ...

感谢大神打这么多字解答！！！
关于第一个问题能不能再细说说，这个Plan要怎么写，要交给谁？
还有谈话内容这个东西怎么记录啊？录音？还是买卖合同有关于这些的条款？

Lease

相承 发表于 2016-12-28 10:25
感谢大神打这么多字解答！！！
关于第一个问题能不能再细说说，这个Plan要怎么写，要交给谁？
还有 ...

这个Plan不需要交给谁， 只是备用万一IRD来question你的时候， 你可以出具这个Plan显示你在投资之前就已经有明确的规划是要进行长期投资房产。至于怎么写请自己Google Search.

谈话内容就是write down the points you have telephone conversation with brokers, agents, or meeting minutes with these guys or girls.