黑羊论：创业移民，抬高房价？新西兰潜在的泡沫！

Venox10111

唐僧兄问我创业移民和房价泡沫的问题，我就稍微说一下，不过没有太多数据支持，大家轻拍。

Labour 没有拉我去做个啥太可惜，哈哈，绝对可以拉一堆选票。
国家党上台后啊，鼓励的创业移民，其实会是新西兰史上最大的泡沫之一，
非常非常危险，这也是加拿大关闭这项移民的原因之一！

首先我们讲讲房子价值的问题，房子什么叫贵，什么叫便宜。就是比较后才能知道的，比如说这个区域（比如Remuera)房子都卖 130w+，你来个70-80w 的房子，那不是便宜到爆吗？
奥克兰房子便宜吗？贵吗？
首先，本地人或者来了很久（超过15年）绝对会觉得贵，因为收入跟不上，涨幅和收入进一步地拉开的差距

技术移民（来了10年以下），很多在原住地都有房，特别是在国内一线城市，一般有2套不是很贵的房，一般都是150w左右的 RMB，换了大概30w NZD, 在贷款不夸张的情况下，大概买得起 50-70w 的房。

中国投资移民，人数极少，3－5百万的房子不在话下，市场上这个价位的房产很多，而且不一定卖得掉（市场很小）

那这么许多80-200w 的需求，都是哪里冒出来的呢？
1。PR持有者，有的在国内发展，回来买房
2。本地换房的，把自己价值50-70w 的房子，换成80-120w
3。海外投资者
4。开发商=大地购买者
接下来最多的就是
创业移民们！

首先，创业移民的，一般在国内也有创业经验，有很多是SME (国内的 SME 规模也不小了），主要是，有钱。
他们出国不是事业问题，而是逃避国内恶劣的环境（自然，人文），所以，创业移民，大多数，第一件事，就是买房。
现在80w 以内的房创业移民看得上？必须 100-200w 之间。
市场就是供需关系，这么一抬，就抬上来了，然后，普通人类是买涨不买跌的，跟风的人，不是少数。

创业移民主要是为了移民，不是创业，而且因为新移民的关系，公司要盈利，那是非常不容易的（当然也有少数成功者，那也是很艰苦的走过来的），自己填钱，移民好，待了几年，恐怕也会烦（毕竟，这里的劳工是非常昂贵的，请不起保姆什么的），说不定拿了 IRRV 后，就走了（当然应该还有一部分是留了老婆孩子在这里）

创业移民会带来什么？
1。高就业率 － 法律规定要请当地人的
2。高税收 － 创业移民为了保持业绩来申请 PR，必须付税啊
3。建房热潮 － 创业移民对老二手房说no
4。强健的消费力 － 新房，新车，新家具，新家电。。。等等

从而导致虚假的繁荣，失业率极低，海外投资也会基于这个炒作新西兰
假设今年还是国家党当选，还是可以得到开放创业移民的红利，问题是，以后呢？ 等到大批创业移民拿了PR IRRV, 走了呢？

Lease

黑羊高估了创业移民。

以我的观察，创业移民是一群技术移民不够分， 投资移民不够钱的高不成，低不就的人。但他们还是想移民， 所以只能东拼西凑一点钱来办创业移民。这种类型的移民成本不低，首先， 要雇佣本地人，不管是真的雇还是随便找个PR作为他们的员工， 他们都必须向IRD交PAYE， 其次为了保证生意盈利， GST和 Income Tax都是少不了的。这样一来一年光交税就得几万块。其次，你也说了， 真正创业移民创业成功的很少，但你还得像模像样的去经营， 这样一来各种各样生意成本， 比如，店面租金，Opex, 会计律师费等又是一大堆费用。再加上自己的生活开支。  自己本身不怎么赚钱， 但为了移民开支却很多。 所以其实创业移民有能力买房的并不多。

Venox10111

Lease 发表于 2014-7-1 17:28
黑羊高估了创业移民。

以我的观察，创业移民是一群技术移民不够分， 投资移民不够钱的高不成，低不就的人 ...

很多达不到投资要求只是因为国内的税务记录，我认识的几个新的创业移民买了不少房，当然也有租房的。

ALLBLACKS

我身边创业移民的朋友不少，基本都买房了~~~有的还买了2套

AMICUS_LAW

其实LZ的说法对现在新的移民政策有一定代表性，但旧的政策就未必了。

旧政策下，大多数华人创业移民走的还是低端创业，我们事务所每年平均在50个这类的案件左右，大多数人就像LS所说，投资没有这个钱，技术呢又没有相关文凭或者工作支持，只能走低端创业，例如餐馆，咖啡馆，洗衣房，花店，等等。在我这些客户中，很少有买100-200万房产的，大多数都想着如何把帐做好，如何把成本最低化，如何符合移民局的审批条件。就算买房，也是比较便宜的物业，例如apartment，townhouse等等。而创业移民中做高端的客户并不多，50万加三个员工的基本可以考虑小额投资移民计划了，而且风险也更低，这类的客户在旧政策基本会做例如加油站，原材料进出口，土地开发等等创业，是比较认真想做生意的，而不是只是为了移民。

也许新的创业移民政策普及后会更多出现LZ所阐述的人群吧，因为新的移民政策通过打分制，基本剔除小额创业的人群，这类人群是政府不希望看到的，对国家贡献小，资金少，而且容易出现作假的情况。

新创业移民政策下，鼓励多投资，多雇佣员工，这类的申请者一般是在投资和创业中徘徊型的客户。不能投资也许是无法证明资金来源才选择创业。这类的人背景比较雄厚，出现大额买房交易的可能性也更大。

总体来说，我不认为新西兰的房市是由海外华人抄起来的。更多的还是供给关系吧，最近是否发现房市平稳了很多？中区的房价也没有那么疯狂了，可以入市小规模投资一下。希望年底的时候不会反弹太快。

Venox10111

AMICUS_LAW 发表于 2014-7-1 18:20
其实LZ的说法对现在新的移民政策有一定代表性，但旧的政策就未必了。

旧政策下，大多数华人创业移民走的 ...

嗯，大律师说的在理儿，我说的是新的政策下来的创业移民，很多其实是加拿大同类型申请不成功来的 NZ

AMICUS_LAW

Venox10111 发表于 2014-7-1 18:26
嗯，大律师说的在理儿，我说的是新的政策下来的创业移民，很多其实是加拿大同类型申请不成功来的 NZ

是啊，我们事务所也收到不少这类的查询。

加拿大政府这次有点狠，下手比较直接。

新西兰政府至少类似情况下还有缓冲区，例如父母团聚tier 1, tier 2政策出来前有一个截至日期，之前的旧政策下的案例继续会按照旧政策来。

我想加拿大政府也是被逼急了才出此下策吧。但是这样一来，政府的公信力还怎么维持。法律本身不应该把当时合法的行为通过新法追述为不合法。例如之前吸大麻合法，你在3年前吸食过一次。突然出了新法，规定吸食为不合法。然后你因为三年前吸食大麻被逮捕，然后被定罪。加拿大政府的在移民政策上的行为就和我举的例子一样，在法理上是不通的。

StevenLee李志

赞同律师的说法：新西兰的房价绝不是新移民炒起来的，更不是来自中国的移民炒起来的。John Key 也如是说。

love_3_month

有一定道理，但是毕竟人数少，带来的泡沫就算有也不会大

Venox10111

love_3_month 发表于 2014-7-1 19:04
有一定道理，但是毕竟人数少，带来的泡沫就算有也不会大

其实人数不少，特别是算上消费力。而且创业雇人的话也解决了不少就业问题。。。。问题是以后

hitye

以后么就去投资版卖生意咯

Venox10111

hitye 发表于 2014-7-1 19:32
以后么就去投资版卖生意咯

你这生意那么好，要卖的话多少人抢啊。。。

狂风暴雨

同黑羊兄探讨，不知道是否片面了，但是我接触到的创业移民，大多是资金不多（20-30万），不够做投资移民的人，很多人落地之后连什么时候能拿到绿卡也没确定，不太会直接花很多钱买房买地，就算买也是低价位的。那些一类创业的倒是资金充足，很多其实就是税务方面做不了投资移民，钱是大把的，但是这类人在创业移民人数中占的比例似乎还是极少。

Venox10111

狂风暴雨 发表于 2014-7-1 19:58
同黑羊兄探讨，不知道是否片面了，但是我接触到的创业移民，大多是资金不多（20-30万），不够做投资移民的人 ...

20-30w, 确定？开个咖啡店都不够吧。。。我接触到的基本200w rmb准备扔到水里的

hitye

郭兄说的对

frzheng

认识不少创业移民的，不少贷款还是我公司做的。一般都买2套房。不过不一定移民的人，计划买10套，已经买了7套。反正新西兰不限制外国人买房，房价对不少人来说还是便宜！我对原来国内的同学一说，大家都是说：“新西兰的房价真心低。”我在新西兰觉得贵，压力大。

onetreehill1

身边没有认识创业移民的，但是知道论坛上海总是创业移民吧，海总来谈谈自己情况

NewLynnHse

onetreehill1 发表于 2014-7-1 21:11
身边没有认识创业移民的，但是知道论坛上海总是创业移民吧，海总来谈谈自己情况

15楼

Venox10111

onetreehill1 发表于 2014-7-1 21:11
身边没有认识创业移民的，但是知道论坛上海总是创业移民吧，海总来谈谈自己情况

大家有可能有点误解，其实这说的不是创业移民买房，而是创业移民带来的虚假繁荣

hitye

onetreehill1 发表于 2014-7-1 21:11
身边没有认识创业移民的，但是知道论坛上海总是创业移民吧，海总来谈谈自己情况

我就一套房，我认识的基本也最多一套房，很多在租房，不能一概而论，我也知道有的同行开了店做了个壳放在那然后去折腾房子了，应该是挺有钱的

Venox10111

hitye 发表于 2014-7-1 21:17
我就一套房，我认识的基本也最多一套房，很多在租房，不能一概而论，我也知道有的同行开了店做了个壳放在 ...

你那批还是比较早，新来的一批很多都是有底子的

hitye

Venox10111 发表于 2014-7-1 21:16
大家有可能有点误解，其实这说的不是创业移民买房，而是创业移民带来的虚假繁荣

这点我认同，所以政策改了又改就是为了避免这个，而且还有个更大的问题，说实在的作假这种事只和个体有关，顶多了给你个假数据，但对市场影响不大，怕就怕真做的不为赚钱只为撑两年拿营业额，等市场做烂了他拍拍屁股走人了，留下一堆真正靠山吃饭的人哭。

hitye

Venox10111 发表于 2014-7-1 21:19
你那批还是比较早，新来的一批很多都是有底子的

我接触的比较多的都是新来的，有的27还没拿到

Venox10111

hitye 发表于 2014-7-1 21:21
这点我认同，所以政策改了又改就是为了避免这个，而且还有个更大的问题，说实在的作假这种事只和个体有关 ...

是的，国家党这么搞在任期内成绩可以非常漂亮。。。。。我想问的是。。。然后呢。。。

love_3_month

Venox10111 发表于 2014-7-1 19:08
其实人数不少，特别是算上消费力。而且创业雇人的话也解决了不少就业问题。。。。问题是以后

不大清楚，每年批多少个啊

就是说整体经济中混入了一部分创业移民的做假账的经济数据，其实是有水分的，不仅限于房产，你是这个意思吧

看综合人数和具体数字，占gdp 的几个百分点还是零点几个或零点零几。。。。我觉得不会太高。。。。

hitye

Venox10111 发表于 2014-7-1 21:23
是的，国家党这么搞在任期内成绩可以非常漂亮。。。。。我想问的是。。。然后呢。。。

好像历史都是如此，国家党放开，工党上台收紧，不过新的打分政策还是挡住了不少人的

wfsr

lz说得对。很对假创业真赔钱就是为了搞身份。问题是拿到身份以后呢？生意肯定是关了。

onetreehill1

Venox10111 发表于 2014-7-1 21:16
大家有可能有点误解，其实这说的不是创业移民买房，而是创业移民带来的虚假繁荣

顶海总，他是真创业现在生意还在做的红红火火，NZ需要的就是这种真创业的，而不是做假账假生意而为了投机取巧曲线移民的那种，估计前一段时间进来这种假创业的还不少，甚至在网上还看到很多所谓这种骗移民局的攻略什么的，简直是扯蛋，现在引入打分制后这种情况估计会减少一些这类吧，如果都是真正创业的人进来，那么这种繁荣是可以肯定对NZ经济有利的

onetreehill1

wfsr 发表于 2014-7-1 21:30
lz说得对。很对假创业真赔钱就是为了搞身份。问题是拿到身份以后呢？生意肯定是关了。

所以看到倒霉路上的中餐馆经常买来卖去，有多少所谓的创业移民搞到身份就卖掉生意了结，所以估计移民句也知道这个情况而改变了政策

Venox10111

onetreehill1 发表于 2014-7-1 22:13
顶海总，他是真创业现在生意还在做的红红火火，NZ需要的就是这种真创业的，而不是做假账假生意而为了投机 ...

当然了。。。。如果创业移民都像海总这样就没问题。