分割后自己保留一间作为出租屋，多年后卖要付税吗？

unamed

如题，如果分割自己已拥有多年的大地，比如建4间卖3间，算这3间是发展商商业行为，利润付所得税这没话说，但是如果我自己保留一间作为私人长期投资出租，若干年后卖大家觉得这要不要付所得税呢？


补充内容 (2024-12-2 22:36):
我已经去信问IRD, 要一段时间才有回复，在这先问问大家。

我真不是孙红雷

目前来讲不算，有明线。。。以后有没有capital gain tax就不知道了。。。

unamed

我真不是孙红雷 发表于 2024-12-2 22:51
目前来讲不算，有明线。。。以后有没有capital gain tax就不知道了。。。

如果按照澳洲的CGT的话，在颁布前所得的物业不算CGT.

我真不是孙红雷

unamed 发表于 2024-12-2 22:52
如果按照澳洲的CGT的话，在颁布前所得的物业不算CGT.

明线也是这么说的。。。但是谁知道呢，目前不还没有cgt吗？根据明线经验是是颁布前所得的物业不算，但谁也不知道啊，你问ird，ird也是就目前手头上的信息告诉你，他也不可能预知未来呀。。。

unamed

我真不是孙红雷 发表于 2024-12-2 22:55
明线也是这么说的。。。但是谁知道呢，目前不还没有cgt吗？根据明线经验是是颁布前所得的物业不算，但谁 ...

那当然了，谁也不知道以后会怎么变，我问的是按照现有的政策，唯有这样了。

我真不是孙红雷

unamed 发表于 2024-12-2 23:01
那当然了，谁也不知道以后会怎么变，我问的是按照现有的政策，唯有这样了。 ...

现有的不就是持有若干年没事。。。

猩猩都叫兽

真的不如直接卖地划算。

drkevinzhang

楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？

unamed

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

我又几个顾虑，第一，这样做算不算商业开发行为，如果是的话，明线这个政策还适用吗？第二，自己持有要有资本啊，期间的利息呢？如果用两百万开发，按照6% , 一年就12万利息，4个房子每个600刀刚刚好抵。但是两年后那个屋况相比新房卖的价钱有差很多。所以到最后还是相差不是太多。可能我计算有错误，你觉得呢？

snow777

drkevinzhang 发表于 2024-12-03 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？

全款可以。有贷款，时间就是金钱，两年的财务成本很高！否则，开发商不都这样玩

marquez

先分割，然后再建。第四套账和前三套全部分开，第四套建房期间gst不claim，就基本ok。

Quad

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

过了明线不代表你不用缴税。 开放行为 明显。

tlv832

过明线了啊  不需要吧？

rzrljb

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

新增的3套，算商业行为，明线不适用，持有多久卖的时候都要交税，还不如直接卖

rzrljb

unamed 发表于 2024-12-3 11:57
我又几个顾虑，第一，这样做算不算商业开发行为，如果是的话，明线这个政策还适用吗？第二，自己持有要有 ...

开4个卖3个肯定是商业行为了，持有多久都要交税，未来卖，如果涨了，差价交税更多，还不如直接卖

unamed

rzrljb 发表于 2024-12-03 16:44
开4个卖3个肯定是商业行为了，持有多久都要交税，未来卖，如果涨了，差价交税更多，还不如直接卖

对啊，前3个应该是要付税了，最后一个等IRD给个说法。借钱来盖，一年包括本来的贷款，起码要15万，如果自己有这批资金还好，借的话到最后赚真的不多，还不如直接把地卖了。

unamed

我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间12万作为土地成本，按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万，在加上分割费用每间5万，总共每间12+45+5=62万。三间就是186万，186万加上6%的利息最后大概是200万成本（包括拆除费)。

每套卖95万，总共285万，减去200万成本，有85万利润，85万利润按照39%的收入所得税，到最后到手是51万。这还未计算中介费，预算一年搞好卖出，不出差错，没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧？

如果我自己持有一间，那么卖2间190-124=66利润，付39%税后就是到手40万，第三间花了62万减去到手40万等于还有22万贷款，等于市价95-22=73万剩余价值，这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 19:58):
哎呀，算错了，一开始是按照4间联排，所以土地陈本是12万， 现在3套独栋应该是17万了

补充内容 (2024-12-3 20:02):
这个不要看了，我下面再算一次。

unamed

我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为土地成本，按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万，在加上分割费用每间5万，总共每间17+45+5=67万。三间就是201万，186万加上6%的利息最后大概是213万成本（包括拆除费)。

每套卖95万，总共285万，减去213万成本，有72万利润，72万利润按照39%的收入所得税，到最后到手是43万。这还未计算中介费，预算一年搞好卖出，不出差错，没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧？

如果我自己持有一间，那么卖2间190-134=56利润，付39%税后就是到手34万，第三间花了67万减去到手34万等于还有33万贷款，等于市价95-33=62万剩余价值，这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 20:04):
但是持有这么一间虽然看上去是多了10万，但是地也小了很多，以后升值的潜力也没有原来那么大了。

tlv832

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

然后建房过程中各种遇坑，最后忙活半天不如直接卖了。。

unamed

tlv832 发表于 2024-12-3 20:14
然后建房过程中各种遇坑，最后忙活半天不如直接卖了。。

这个确实是，我自己建过一套，自己做管理，简直要吐血。

pategao

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

17万的土地成本？ 这个17万怎么得来的

鯇魚

marquez 发表于 2024-12-3 12:23
先分割，然后再建。第四套账和前三套全部分开，第四套建房期间gst不claim，就基本ok。 ...

正解

unamed

pategao 发表于 2024-12-03 20:26
17万的土地成本？ 这个17万怎么得来的

现在的房贷还剩50万，算作是土地成本

剑客浪心

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

你低估了费用。别踩这摊浑水，会直接上IRD LIST，你以后就麻烦

unamed

剑客浪心 发表于 2024-12-3 20:39
你低估了费用。别踩这摊浑水，会直接上IRD LIST，你以后就麻烦

如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的。

xli422

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

你这是说了句大实话。。。。

pategao

unamed 发表于 2024-12-3 20:33
现在的房贷还剩50万，算作是土地成本

哦？这样算土地成本啊哈哈

xli422

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

或者 你出地 他们出经验和上面房子开发的钱 你们合作 这个需要找律师问清楚怎么操作

unamed

xli422 发表于 2024-12-3 21:04
或者 你出地 他们出经验和上面房子开发的钱 你们合作 这个需要找律师问清楚怎么操作 ...

这个也有想过的，不过具体怎么磋商也应该不容易。人家有200万，如果只图那十几万的利润，还不如存在银行里面。

剑客浪心

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

对的，你不是职业开发商或者BUILDER，现在这个行情搞开发，纯开个寂寞。联排真正赚到钱的都是BUILDER和中介，投资者基本就是喝个汤