(房市如果下跌，你该怎么办？）从地产投资基金的运营谈个人房产投资

Squirrel212

     2007年我任职一家美国上市的地产投资基金公司经理，那时正值美国次级房贷危机的初期，时任我们公司的CEO是一个非常激进又大胆的犹太人。那时在所有的地产投资商驻足不动观望的时候，他大举并购，购买了很多地产投资项目。金融危机爆发之时，公司的股东认为这个CEO的做法太过于激进大胆，没有为股东负责，虽然那时候每并购一个项目或购买一块土地，我们都做足了尽职调查Due Diligent ，投资报告上百页，土地的价值评估，项目的位置分析，租金回报预期，建筑成本分析等等。

    在金融危机越演越烈之时，公司的股价从最高时期的58美金跌到了2美金，银行和持股人纷纷坐立不安，最后股东会决定免除了公司的CEO，并给了他一大笔的遣散费。结果大众持股人并没有看好大股东的这一做法，股票一度从2美金跌到了1.4美金。大家开始恐慌，仅仅不到一个月的时间公司为了止跌，降低公司的债务比例，公司再次作出了一个决定，将一大部分的新兴市场的资产转卖给了这个被免职的CEO及和他一起合作的一家地产基金公司。成为08年全球地产业最大的一笔收购案。

    经过了几个月的调整，新的公司开始慢慢的regroup ,部分项目开始重新建设，一年过后，随着房地产销售市场的萧条，租赁市场慢慢回暖。而过去的租金预期在7%的项目都由于租金市场的兴旺增长到了 10%－13%。公司慢慢的有更多的资金开始启动新的投资案例。在仅仅2年的时间这家新的公司在新加坡上市，成为亚洲最大的地产开发商。

    一个房地产开发企业的运营，多少和个人的投资地产有很多相似之处。而从中我们可以学到很多的投资房产经验，很多的贷款客人咨询我现在是否是购房的最好时期，我总会告诉他，无论市场如何，不管在涨在跌，风险和机遇相互并存的，而只要你做足功课，任何时期都是购买房产的好时期，因为土地永远是稀缺的资源，而当一方面在跌的时候另一方面一定会涨，而唯一能够规避风险（mitigate risk ）的是做足功课。房市上涨的时期，不用说大家都会一窝蜂炒房，而房市在下跌的时期，随之变好的将是租赁市场。你投资的房产的租金回报会更好。而你会发现唯一在房地产市场赔钱的人都是没有理智的Panic sale， 这些人看到市场略微变化，就开始担心。而最糟糕的是在地产下跌时期当你看到你的银行债务已经高于您的房屋价值时，即使你能够负担你的债务，你也宁愿低于市场价格卖掉您的房产。最终您的投资将是失败告终的。

     我再举个简单的地产投资例子：97年香港房市下跌时候，一个美国的著名理财经理人Suze Orman 正在香港做寻回的演讲，当时台下一个人很激动的提出一个问题，她说她在香港投资的房产已经缩水了近50% ，现在贷款已经高于房屋的价值，她该怎么办？当时Suze Orman 给她的回复是，如果你能够继续负担你的贷款，继续还款。不要Panic ，不要让外围的市场环境影响到自己，早晚您的资产会恢复价值。02年后当Suze  再次见到这位投资人时，她的房产已经是原有资产的两倍价值。

      当然讲到这里我再多说一个案例，我有一个客户拿到贷款后，寻找房产近一年，我很好奇想知道为什么她看了一年多的房子，到最后还是没有买到合适的房子，我陪她去了几个房子的Open Home , 终于发现了问题所在，任何一个房子，她都能够找到足够的理由拒绝，不是距离公屋太近就是距离工业区太近，不是学区不好就是周边没有购物的。 不是房子内部装修太差就是房间格局太小。一年过去了她房屋购买的心里价位不断的在增加，从初期的50万到调整到了60万。我问了她一个很简单的问题，我说从你一年前看的50万价格的房子中随便挑出一个，你再看看现在的市场价值，你有可能60万买到吗？她想了一下，跟我说：“那我等到房价跌的时候再买把。”我回复她： 你是否想过，如果未来一天房价真的开始下跌。那你还敢出手买房吗？大部分人的答案是，继续等待，因为你不知道房价会跌到什么程度。如果房屋价格真的大跌，随之而来的将是整个建筑行业萧条，失业率猛增，公司减薪，银行贷款审核更加严格，贷款利率提高。那个时候你连工作都不保，你敢轻易买房吗？最终她终于想通了其中的道理。

    当你在选房时，你的预算固定的前提条件，你要理性的选择你对房产关心的问题，如果你所选择房子所有的条件都具备，与你竞争的人会更多。那么除非你愿意高出市场价格出价，否则在眼前不断上涨的房市，你会发现你的梦想距离您越来越遥远。到最后你买到的房子只会比你最初的选择还要差。当然这并不意味着你可以什么都不顾及的购买任何房产，功课一定要做，首要的是看房子的位置，看土地的面积。同样价位同一区域的房子，不要比较房屋的内装怎样，而是看哪个房子的土地面积大。规划设计合理。不同区域的同一价位的房子，更不要看房屋的装修情况，而是要看周边房屋的拍卖价格以及区域的增长空间。同时参加拍卖前，LIM ，Title以及building report一定要看要做，不看这些文件如同在赌博，很多人因为拍卖来不及干脆就赌一把，最后发现房子有问题时已经为时过晚。

Squirrel212

纯属个人观点，如有不同意见可以大家讨论。

NewLynnHse

反过来看08-09年的时候估计也有一些被吓到的连忙把房子卖掉了

taomibaobao

说得很好

Squirrel212

才看到你的签名，你应该是模范丈夫了。 哈哈！

WayneBF

說得很好，更何況現在還不到跌的時後呢。這麼多的買家，這麼少的房子上市，怎麼跌？

Squirrel212

我也不觉得房市近期有下降的可能。只是listing 少而部分卖家不现实，市场需求还是很强。

jiazheng_zhang

学到了呢。。。。

leonfish

Buy when there's blood in the streets, even if the blood is your own.

牛哥

写得不错。。。。。。。。。。。

winny

剑客浪心

写的很好哈哈！！！！！！！！！！！！！！！！

Propertyjo

写的好！。

yax

投资客分长线持有和短期炒作的。长线持有的要有一个好的心态就如同ＬＺ所说的，但短期炒作的恨不得房价一个月就能翻番。市场就是让这些人搞混乱了。

天才

写的很好，很有感触
想这想那驻足不前干嘛

zhsslwq

最后的写出了很多人买不到房子的原因，，，，，写的不错，支持，，，，

YellowGuy

这属于房产的长广告帖么？ 你长期持有当然有上升的空间，08年以及08 之前的一段时期是全球大部分国家疯狂印钱的时间，当然房产会增值，理所当然他们在亚洲和美国的资产会死灰复燃。但是新西兰john key 可没有支持印钱。租金也没有你说的那么美好，租金要看租客好不好和你的房子区域好不好。最后再说一点，最好的房产投资者是房产从业者，土豪什么的除外。

Squirrel212

YellowGuy 发表于 2013-10-11 07:12
这属于房产的长广告帖么？ 你长期持有当然有上升的空间，08年以及08 之前的一段时期是全球大部分国家疯狂印 ...

你误会了，我已前公司没有在新西兰市场投资任何项目，也没有计划在新西兰做任何投。08年－09年期间我提到的新兴市场没有包括新西兰，新西兰也不属于新兴市场。亚洲和美国的地产价格在那段期间是下跌的。只有新西兰是相对比较独立的经济体所受影响很少。而且新西兰的支柱产业是农业和旅游业，慢慢的在转型。至于你说要找到好租客，这也是你在买房前要做的一部分工作。你要知道这个区域是否能够吸引好的租客。同时要找负责任的物业管理公司，对租客进行前期的筛选。土豪也好还是房产从业者，最后能赚到hard cash就是本事。

剑客浪心

YellowGuy 发表于 2013-10-11 08:12
这属于房产的长广告帖么？ 你长期持有当然有上升的空间，08年以及08 之前的一段时期是全球大部分国家疯狂印 ...

NZ的M2 年增长速度08之后，可是12%，中国才16%。 他说他没印钱，对呀，RBNZ印的，KEY不管印钱的事

YellowGuy

Squirrel212 发表于 2013-10-11 07:54
你误会了，我已前公司没有在新西兰市场投资任何项目，也没有计划在新西兰做任何投。08年－09年期间我提到 ...

那其他国家的例子可能不会在新西兰的适用，这是你所写的隐含条件喔。
不表明这点，可是会让人误解的。
你写的文章已经非常小心了，但还是有些漏洞，我这眼线小的人容不下沙子呵呵。

Squirrel212

yax 发表于 2013-10-10 22:27
投资客分长线持有和短期炒作的。长线持有的要有一个好的心态就如同ＬＺ所说的，但短期炒作的恨不得房价一个 ...

  但对于短线炒作的投机客户，其实最难掌控的是成本和时间。因为从你买房－交割－翻新－重新上市－售出，最少要少要近三个月的时间，三个月对于投机的客户来说，实际上风险是很大的，（尤其是市场上存在很多不确定因素的前提）而且这年头想买到有炒作空间的房子比较难（当市场刚需很强的时候），对于投机客户和自住客户来说，投机的客户要谨慎很多，因为他要将未来的翻新成本考虑在内，同时三个月的市场波动较长线投资的客户小的很多。最后银行并不喜欢这种类型的客户，对他们来说这样客户让银行expose 很大的风险，同时银行又赚不到利息，因此很多时候对于这样客户，做过几次之后银行对他们的贷款通常都很谨慎。其实并不是所有投机客人，都能通过这种方式赚到钱。

YellowGuy

剑客浪心 发表于 2013-10-11 08:05
NZ的M2 年增长速度08之后，可是12%，中国才16%。 他说他没印钱，对呀，RBNZ印的，KEY不管印钱的事

M2=通货＋活期存款＋定期存款＋储蓄存款＋外汇存款
M2的提高可能来自通货提高的其他部分。所有不能简单说他们印钱了。

剑客浪心

YellowGuy 发表于 2013-10-11 09:27
M2=通货＋活期存款＋定期存款＋储蓄存款＋外汇存款
M2的提高可能来自通货提高的其他部分。所有不能简单说 ...

LOWER INTEREST RATE + MONEY SUPPLY增加，经典理论。外加存款增加，热钱流入。更加会涨，这些钱都不依靠贷款

Squirrel212

YellowGuy 发表于 2013-10-11 08:13
那其他国家的例子可能不会在新西兰的适用，这是你所写的隐含条件喔。
不表明这点，可是会让人误解的。
...

  本来这就是论坛讨论的区域，我的观点并不是真理。欢迎提出不同意见：）但这绝对不是在炒作，只是一些心得。其实投资的方式很多，也不见得一定要全部投入房产 It's all about diversify your investment portfolio. 我前公司股价跌到1.4美金的时候，公司只有我增持了股票，因为我对公司的资产了解，相信不会到最后的倒闭。两个星期后股票飙升到了16美金。那时候也是在2星期赚到不少钱（不是内线交易，别想太多。）。任何投资都有赚钱的机会，只是要懂得怎么规避风险，但是也不能太过于小心，过于谨慎，只能让你原地踏步甚至于退步。风险投资，也分年龄段。50岁以上，本来你的收入能力就在逐步下降，而且你要有一个稳定的晚年生活，任何高风险投资，包括高风险股票 贷款比例过高的房产，都不建议过多持有。

Stella1000

Good debate!

dean.ding

写的不错。。。

Squirrel212

quanxinnz9 发表于 2013-10-11 09:13
以十年走势来看，一个字就是涨。
根本不需要长篇大论详细分析，继续买就算是了。

一看就是爽快人。

rockfield

Squirrel212 发表于 2013-10-11 11:18
一看就是爽快人。

请问如果收入不能支持两套房子的话，也就是投资房断租一个月以上就不能自己出钱cover 的话，你觉得是不是还是保守点不买投资房的好?

可爱的小猪猪

谢谢。。。。。。。