关于 Recladding 的预算

leonfish

看见有网友询问，正好自己是 QS， 之前又给老外算过 recladding，所以就说两句。 有些地方可能不对， Architect 和 builder 朋友可以指出纠正。 哈

首先recladding 肯定需要 wrap-it， 这个大概 $14/m2, 不包括 脚手架。
然后，应为是不同材料的外墙， 所以要把window 和 external door 全部 拆掉， 重装， 连带的所有相关的flashing 也要重做。
再然后，如果你的房子是 1995-2004年间的， 那么很有可能是 untreated timber frame, 所以要上 framesaver。
如果要上framesaver， 你的building paper 就要全部拆掉，insulation也要拿走。
再然后， 如果你的房子是没有屋檐的，因为weatherboard 比 plaster 厚， 所以就要改屋檐，如果是 水泥瓦顶还好办， 如果是longrun steel roof，很有可能要 reroof。 你的gutter， downpipe 全部都要重做。甚至 gully trap 都有可能要重做。   
由于weatherboard 底部的 detail 和 plaster 不一样， 所以有可能要加 concrete nib， 又是一笔开销
按现在的规定， 你的weatherboard 需要加 cavity batten， 又是一笔钱
新的weatherboard 需要刷油漆， 你按 $30/m2 算，应该有便宜的华人做。
如果有木架腐烂，那就需要换， 这个可以按 $14/m 算。
如果动到里面的lining, 就有得加钱， Gib supply, fix and stop + painting + Floor protection cost.

以前给一家老外公司算的 recladding， 分项算完之后， 除以floor area，差不多 $1000/m2
按 300m2 的房子算， recladding大约是 $300k.

有些 符合规定的 leaky home， recladding 可以向 政府申请赔款， 大约是 60%， 但是这 60% 是赔在一下几个款项上面的
1. Framesaver （不确定赔不赔）
2. Demolition of existing cladding， wrap-it + scaffolding 60%
3. Remove existing buliding paper 60%
4, check and replace existing decay timber 60%
5. Remove and reuse existing widnow include flashing 60%
6. New building paper 60%
7. Cavity battens 60%
8. New plaster cladding on cavity batten 60%
9. Alteration to eave if required 60%
10. Alteration to roof if required inclide gutter, downpipe, gully trap 60%
11. Council 的费用 60%
12. Architect, engineer 的 费用
13. Any other P&G cost。

政府是不会赔钱给你换成 weatherboard 的。 所以做 leaky home recladding 的预算，是需要做两个预算， 一个是向政府索赔的预算A， 一个是 reclad to weatherboard 的预算B， 然后屋主需要支付的是
B - （A x 60%） = recladding cost by owner.  

有些地方可能不对， Architect 和 builder 朋友可以指出纠正。 哈

v2

学习了，真不少钱啊

我要买车

重新盖多少钱一平米？ 5年之内倒的了吗？ 10年之内倒的了吗？10年之后那块地多少钱。租这十年的收入是多少？都贷款的话，房租能cover贷款吗？这是我现在考虑买plaster外墙的房子的问题。就别大动了，现在砍砍价，如果合适的话，可以一试，毕竟比别的便宜很多，买了之后的风险在多少年内会发生，发生的时候有没有现金流去重盖。要是有钱去买100w的房子投资也就不想这事情了。

话又说回来了，机会和风险共存。就看玩的起玩不起了

leonfish

我要买车 发表于 2013-5-27 19:55
重新盖多少钱一平米？ 5年之内倒的了吗？ 10年之内倒的了吗？10年之后那块地多少钱。租这十年的收入是多少？ ...

我个人是不会碰 recladding的房子的。 希望大家也不要买。

quad5

我要买车 发表于 2013-5-27 19:55
重新盖多少钱一平米？ 5年之内倒的了吗？ 10年之内倒的了吗？10年之后那块地多少钱。租这十年的收入是多少？ ...

good point

我要买车

我一朋友，在北岸买的plaster房，有漏水，前房主不在nz，没法管理，60w拿下，6房，600多的地，租近800块一周，就算现在推了重盖都不会亏，何况现在房客租的好好的。 看着也有些心痒痒的。

leonfish

如果plaster home 开价 + building removal cost + rebuild cost + Council cost < current market value， 然后你又有足够的钱和时间， 当然市场前景还要好的前提，Plaster home 还是可以考虑的。 就如楼上所说， 买一套hold住，哈哈。 但是同时考虑其它投资的话， plaster home 的投资吸引力还是挺小的。

neowing

资金充足，时间充裕，不怕麻烦倒是可以投资plaster home，只是同等的付出你投资到其他方面的话回报会更大。

NewLynnHse

谢谢分享，哇，一平米1000刀

我要买车

leonfish 发表于 2013-5-27 20:10
如果plaster home 开价 + building removal cost + rebuild cost + Council cost < current market value， ...

用我爸曾经说的一句话吧， “会计永远只能算账，那帐都是人家的生意行为的记录，等到算账的都认为开始挣钱了，那就离赔钱不远了“

zynzakl

怀疑楼主没有盖过房子，别的不说，weather board刷漆，华人圈谁敢要30一平？20都没听说过。
按照洋人公司新房2000一平的造价算的话，recladding每平米1000也还可以，尤其是需要reroofing的话。

s15s

老同学帮你加点-加屋檐可能还要resource consent, 测量师还要来帮房子边界和太阳角的问题。有些老房子可能建的靠近边界，一recladding就要超边界了（可能是一些特例了）。
有兴趣的可以看看这个 http://www.dbh.govt.nz/weatherti ... -remediation-design

也想匿名

LZ 请问一下， 你学的是什么专业。 属于建筑类的吗？   家里有个亲戚，  小女孩Y12，  现在正在选专业， 大人建议她往建筑这个口靠， 就好比工程预算、 绘个图什么的，  但对这个领域又不了解， 能给点建议吗。谢谢

leonfish

zynzakl 发表于 2013-5-27 21:20
怀疑楼主没有盖过房子，别的不说，weather board刷漆，华人圈谁敢要30一平？20都没听说过。
按照洋人公司新 ...

我没说过我盖过房啊， 我是QS， 不是 builder， 相信你应该知道QS是什么。
你说的没错华人是不敢要$30, 兄弟我做commercial的，就是洋人公司， $30/m2 以上的都见过， 给个中间价没错吧。 做budget price 一般都往上估， 没见过往下估的。  
Recladding 属于residential，我对 residential 的价格真心不熟。但就算华人做估计也便宜不到那去， 还有，你放心让华人做recladding吗，就 framesaver 这一项， 华人builder 会有耐心给你按 instruction 做？

leonfish

也想匿名 发表于 2013-5-27 21:26
LZ 请问一下， 你学的是什么专业。 属于建筑类的吗？   家里有个亲戚，  小女孩Y12，  现在正在选专业， 大 ...

我是做预算的， 就是 Quantity Surveying （QS），  我刚毕业那会在工地做QS，做了快一年，后来回office。 相比较Architect，女孩子做QS会比较辛苦。

也想匿名

谢谢， 你个人觉得你的专业找工作容易吗？  你觉得女孩子选什么专业较好呢， 孩子的家长很没方向。呵呵。。。。

leonfish

女孩子学设计比较好吧。哈哈。 纯粹个人意见。

leonfish

s15s 发表于 2013-5-27 21:24
老同学帮你加点-加屋檐可能还要resource consent, 测量师还要来帮房子边界和太阳角的问题。有些老房子可能建 ...

谢了，哥么，我对设计不在行， 大多是设计完了，我报价，帖子里说的就是我做recladding 预算的时候看到过的change。

﹍蕝蝂尐丫頭＂

我咋记得4年前12d一平方，难道我记错了？，＂，，外墙

海草仔

你来这里发帖了？现在在忙些啥？你正在帮ROB算啊？

felicia8585

多谢说明

tt90

leonfish 发表于 2013-5-27 21:35
我没说过我盖过房啊， 我是QS， 不是 builder， 相信你应该知道QS是什么。
你说的没错华人是不敢要$30, ...

同行哦～～打个招呼。文章不错啦～我也接触过reclading的项目，确实1000/m2并不意外。如果是2层，可能更恐怖！独立民居Reclading不很常见，公寓倒是不少。洋人Paint linea / timber Weather Board用好一点的漆，三层，肯定要30了。

Highlander

leonfish 发表于 2013-5-27 21:35
我没说过我盖过房啊， 我是QS， 不是 builder， 相信你应该知道QS是什么。
你说的没错华人是不敢要$30, ...

楼主写的都还算OK的，只是最后几句话有必要吗？你也是业内人士，何以见得华人做recladding就不放心呢？

wfsr

leonfish

海草仔 发表于 2013-5-27 23:08
你来这里发帖了？现在在忙些啥？你正在帮ROB算啊？

这都被你认出来了？哈哈。 我没在帮Rob， 目前自己瞎混呢。

zynzakl

Highlander 发表于 2013-5-28 21:52
楼主写的都还算OK的，只是最后几句话有必要吗？你也是业内人士，何以见得华人做recladding就不放心呢？

highlander兄不必生气，楼主不是说了他明明不熟悉residential却要来谈这个话题吗，非要谈论自己不熟悉的东西自然难免有问题。何况天维网上的逆向民族主义者何其多也，一个个自卑的不得了，觉得华人盖的房子肯定不能碰。洋人干活儿不管要多高价钱都是好的，自己和华人师傅打交道却恨不得把100的工钱压到60，自然只能得到50的服务，回过头来再上论坛抱怨华人师傅素质差。

leonfish

Highlander 发表于 2013-5-28 21:52
楼主写的都还算OK的，只是最后几句话有必要吗？你也是业内人士，何以见得华人做recladding就不放心呢？

是， 我最后几句话这么说是有点不负责，哈。 应该解释清楚。 那天要睡了，没写，现在补上。

Recladding 不是 盖新房子， 具体施工质量我不说，因为我不是builder， 我还是说说预算方面的，

1. 华人builder 基本上不细算， 报价很粗，就说11楼的哥们吧， 应该是builder， 按他的意思是 recladding 的m2 rate 差不多是 建房的一半，不知道他说的价格都包了些什么， 我写了一堆，也是我之前做预算时算的一堆，（实际算的比说的还多，做QS应该理解）最后我的m2 rate 是 around $1000/m2. （包括re-roofing， framesaver, Labour rate $40/hr，P&G，Margin 15-18%) 也就是说我的rate 是按照个例来报的，不是笼统的报价。
2. Contract document， 华人builder 怎么做合同我不了解， 正规建筑公司 的建筑合同是很规范的， 很多细节都是在签合同之前谈妥， 之后该是啥就是啥， 谁也别抵赖， recladding project 有太多的 uncertainty， 我做预算时都要放一堆 provisional cost, 然后再submit 一堆 rate， 例如油漆的 rate， timber frame的 rate， gib 的rate 等等， 开工后 variation 该怎么收就怎么收， 都是谈妥的
3. 正规建筑公司 在做contract 的时候， 工期都是谈好的， 多拖一天陪你多少钱， contract 里面有写，按合同办事
4. Warranty， Producer statement, 工程做完之后这些文件都很齐全，也按时给你， 华人builder我不知道， 但 $20/m2以内的 weatherboard 油漆价格， 我想很难给你签个2years warranty 吧。
5. 正规建筑公司 在工期内会给客人 10% 的retention， 完工后还会留给客人 5% retention， 作为日后可能出现的defect修补资金， 这5% 看合同， 有的时候半年甚至一年后才能收回。 华人builder愿意么， 还是说$20/m2以内的 weatherboard 油漆， 这么低的价格， 你再扣他5% retention， 他愿意么。
6. 最后再说 framesaver， 他不是简简单单的在timber frame 上面刷一次就完事了的， 很多地方需要打孔往里面灌药水， 没有做过的是很难正确报价的， 我报这一块都要问问 有这方面经验的builder， 需要多上时间啊， 什么材料啊， wastage 之类的。 这一项在recladding 里面很重要的， 因为顾名思义， save your timber frame = save your building. 可以想象一下，如果这一项报少了， 或者赶工期，然后builder 给你随便刷上一刷，之后再没个warranty， 或者干脆公司倒闭啥的， 那owner 就倒霉了。

20楼和22楼 可以再加点， 都是同行嘛。

leonfish

zynzakl 发表于 2013-5-29 12:13
highlander兄不必生气，楼主不是说了他明明不熟悉residential却要来谈这个话题吗，非要谈论自己不熟悉的东 ...

你又在 misleading, 我何时说过华人盖的房子肯定不能碰？ 我现在谈的是 recladding， 不是建新房。
我是不熟习residential 建房的价格， 但是recladding 的项目我之前算过 （很细的算过），对这一块还算了解。
还有你到底看不惯我哪一点？句句话带着刺。
我写这个帖子也没想怎么着， 无非是想告诉大家， recladding 不只是换个外墙而已， 其中牵扯到很多东西， 价格也挺贵的。 怎么了你就看不惯？ $30/m2 的油漆价格让你不爽了？

natasha1

我要买车 发表于 2013-5-27 20:31
用我爸曾经说的一句话吧， “会计永远只能算账，那帐都是人家的生意行为的记录，等到算账的都认为开始挣钱 ...

你爸说的和我洋人上司爸爸同样的话，她爸是南岛一大农场主和地产公司大老板.

zynzakl

说我misleading的楼主，你的misunderstanding很严重。回去重新看一遍我的发言：“何况天维网上的逆向民族主义者何其多也，一个个自卑的不得了，觉得华人盖的房子肯定不能碰。”你为什么要自觉的把“觉得华人盖的房子肯定不能碰”这句话套到自己头上呢？中文理解水平真的这么差？
我是很看不惯那些什么时候都要踩华人两脚的人，尤其是他们自己还使用中文发帖子。就像highlander老兄说的，你谈recladding就谈好了，非要踩一脚华人builder干嘛？你在实际工作中遇到过哪个华人builder不好就点名直说，非要把全体华人builder都贬低干什么？
我只不过重复了一遍你自己的话---------“不熟悉residential”，怎么就成了“句句话带着刺”。莫非你自己说的”有些地方可能不对， Architect 和 builder 朋友可以指出纠正“只是虚假的客套？我当然知道你没盖过房子，说那句话的目的就是提醒你---------纸上谈兵和实际操作是有距离的。你做commercial给洋人公司做的造价和论坛上华人朋友自己民居的实际需要是有区别的。
至于你见过$30/m2的油漆价格又关我什么事？哪怕你花300一平呢。说起一掷千金，难道kiwi还能比得上中国人？指出这一点仅仅是不希望坛友们被你误导，以为”新的weatherboard 需要刷油漆， 你按 $30/m2 算，应该有便宜的华人做。“就是现在的市场行情。你自己也说了，你”对 residential 的价格真心不熟“。说起华人builder也都是”不知道“”不了解“”估计“”基本上“，可你仍然下结论---------不放心华人builder做recladding！
你的中文理解能力的确堪忧，根据我对你发言的一句评论”按照洋人公司新房2000一平的造价算的话，recladding每平米1000也还可以，尤其是需要reroofing的话。“就能得出我在报价，而且”华人builder 基本上不细算， 报价很粗“的结论。天啊，我只是在说楼主提出来的1000一平虽然不低，相对于洋人公司的造价也还算在合理范围内。不知道楼主如何自行脑补出我在报价--------”recladding 的m2 rate 差不多是 建房的一半“？
没有图纸，任何报价都是在白扯。任何旧房维修，不到现场看过都不可能准确报价。我遇到过的一个case，车道非常狭窄，任何五米长三米半宽的车都无法拐弯，开不进site去。最后把邻居的fence和大门拆掉才能让送货的车进场。这笔费用QS坐在办公室里能想象出来吗？