本帖最后由 阿海 于 2013-9-5 14:06 编辑
以下是我个人3年内买了9个投资房后的一些经验总结，希望对大家有帮助。
推荐的房地产书： 1）Rich Dad Poor Dad, by Robert Kiyosaki 2）Cashflow Quardrant, by Robert Kiyosaki 3）Create Wealth, by Andrew King 4）Building wealth throuth the investment property, by Dolf De Roos. 5）The New Zealand Investor's guide to Making Money in Residential Real Estate, by Dolf De Roos 6）Grow Rich with The Property Cycle, by Kieran Trass -> 学习Property Cycle对长线和短线投资都非常重要 7）Real Money Real Estate, by Brad Sugars
PS: a) 穷爸爸富爸爸是一定要读的。如果看完了不感冒，那就别继续看下去了，房地产投资不适合你。
b) 以上书只是教你最基本的，但很多实践东西是只能跟人跟实物才能学会的。
Property Cycle，by Kieran Trass:房地产就跟经济一样，都是周期型的，有升就有降，是几百年资本主义不变的规律。 新西兰一位很著名的房地产投资者Kieran Trass研究过nz property cycle，并且作出以上的property clock。
12点是最高峰期
这个时候有点钱的都去投资房地产，市场就像房子不用钱那样，个个都去抢，新闻报纸里50%+都是关于房地产的报道，就连出租车司机都互相讨论房地产。 这个时候是卖的最好时候，但却是入手最不好的时机。
上个12点就是06年底到07年初，房市很火，价格大升。
投资策略:
需要卖的就卖了，别等了，千万别买了，不然破产就在后头。 这个时候就是整理自己portfolio的时候了，cashflow不够就马上减少贷款和贷款利息，equity不够或LVR太高，那就赶紧减少贷款。通常都是把手上回报最差，或最难管的，或升值最差的房子卖了来整理。 顺便准备好equity/cash去等下坡时的机会。
3点是恐慌
这个时候是高峰后面的slump，也就是房价下滑。 08年Global Financial Crisis (GFC)来后，特别是'Lemon' Brothers倒闭后，银行大幅收紧贷款，任何投资者Loan to Value Ratio (LVR)高于80%都不同程度的被银行追债，要求降低贷款。 这个时候很多大的投资者，开发商都倒闭，市场一度恐慌，房子都卖不出去，就算有买家，银行也不贷款，而且银行的lending criteria每天都变，比如今天让你买了，明天就不让了，新西兰还没出现过这么恐慌。
这个时候公司还大量裁员，让更多投资者头疼。。。
投资策略:
恐慌时期到了，12点的时候你已经应该准备好需要卖的就卖了，如果还没做出改变，恐怕已晚。
这个时期银行会收紧贷款，并且会追那些LVR高或者还不起贷款的投资者了，希望你不是其中一个。
有准备的朋友们，大胆的去砍价吧！这个时候赚钱是最爽的时候。根据市场情况，比RV低50%的开砍。这个时候脸皮要厚，因为会有很多rejection的，不是每个卖家都会那么急卖给你的，但如果被接受了，那就赚了！
6点低谷
这个时候，一般房价已跌差不多了，好区例如Epsom, Ponsonby, Orakei, Parnel, Mission Bay, Westmere, Point Chev等区的活跃性开始上升，价格也不跌了甚至有点回升。 但这个时候差点的区例如西区Ranui/Henderson/Glen Eden/New Lynn/Kelston/Massey等等，北岸Birkdale/Beach Haven，南区Otara/Mangere East South/Otahuhu/Manurewa/等等还在跌。
投资策略:
一般低谷是比较难拿准的，所以要出手的就出手了，别等了。 这个时候还是能买到很好的deal，因为还是有人急卖。但相对3到6点之间急卖的人就越来越少了。
9点回暖
这个时候，市场已经回暖，经济已稳定，大家的信心和乐观程度已上升到较好程度，都觉得前景一片光明。通常房价已比谷底6点时高很多，甚至比上次12点的时候还高了。
投资策略:
注意：不用注意了，买吧！（远离leasehold, 漏水房，铁路边，黑社会边，高速旁边，高压电线下等等）
这个时候买家很多，别想砍价了，不买贵就不错了，最重要是果断时间快，跟中介合作好第1时间把好盘拿下。
现在已过１０点奔１１点了！
长线怎样投资：
1）买了，装修，估价，top up，然后rinse and repeat
2）hold住越长时间越值钱，因为房子增值是靠a) inflation，b) supply and demand。新西兰是移民国家，而且宝宝出生率高，所以人口只会不停增加，那么房地产的需求就越来越厉害，房价自然越来越高
3）equity is not taxable，所以hold 10年以上就不会有税了
4）入手容易，买个房子撑几年就有成果
5）如果能充分利用property cycle来投资，那效果更明显
短线怎样投资： 1）买，装修，卖 -> classic flip/trading
2）买熟地或生地分割，建房，卖短线基本上就以上2种，风险大，现金流=$0，只适合有经验的人士，不然交学费可很贵的哦。
3）懂得property cycle非常重要，基本上只有recovery和boom的前中部分才能做。千万别在boom中后部分（上面时钟的12点）才开始，不然就跟2007-08年很多property developer那样倒闭破产了。基本上是12点到6点（大概4-5年时间，例如2007末到2011年初）都赚不到什么钱，特别是建房。
贷款经验： 买房子，最重要的就是贷款这部分了，特别是我们短期（2年内）买了几个房子，现在明显感觉贷款难批了，ASB和ANZ都开始把我们分到了Business Manager，BNZ和Westpac也暂时不贷给我了因为我们买得太快了。最近拿到National的pre-approval，并且同时跟kiwibank接触...房子多了银行就少了，贷款就更难。
对于一个房地产投资者来说，无论你是有经验的老手，还是新手，我的建议是找个很好很有经验，并且最好自己有几个投资房的贷款中介（Mortgage Broker）帮你去跟银行接触，因为无论你有没有经验，毕竟你不是做贷款的，你说的一句话，给银行的一页资料，都必须符合银行的要求。一个好的贷款中介就知道哪些信息告诉给银行，哪些信息不告诉银行，这样才能提高贷款的成功率。
好的贷款中介跟银行里有权利的人关系好，自然这个中介的话在银行耳朵里作用更大银行里权利和能力的人高低相差很大，通常你自己能接触的只是底层在bank branch里的personal manager。虽然我也被介绍过能力不错的，但等你贷款过百万，房子3个以上了，personal manager的经验，能力和权利已到尽头了，已不能帮你了
贷款中介能事先跟你做计划，例如第1个房子跟哪个银行好，第2个到哪个银行等等。 有了计划了就不会过1-2年又换银行了。换银行不是想换就换的，银行通常都有break cost，甚至要求你减少目前贷款
贷款中介的服务是免费的，他们收的是银行的钱,唯一注意的是贷款中介都希望你refiance到另一个银行，因为他们也想赚银行的commission啊，所以win-win是最好啦。
别玩弄银行
如果你已签下来一个房产，并且把和约给银行A了，请千万别耍花招说别的银行B利率/Cash back好，然后就去银行B了。这样的后果就是银行A会对你相当不爽，会放个note在银行A档案里（你是看不到的），然后以后要再回这个银行贷款就非常困难了。同样用不同broker时别耍这样的花招，一次这样broker就不会再接你的生意了。
新西兰银行和好的broker本来就少，不要因为那100-200的cashback而毁掉你跟银行/Broker之间的关系！
买什么样类型的房子呢？
以下我就分析下每种房子投资比较适合什么样的人和策略吧 １）地 - vacant land 地相对来说没有收入（奥克兰在自己空地上搭帐篷住好像还犯法呢。。。），所以比较算是投机型的投资方式。没有现金收入，只靠以后升值，所以类似盘比较适合建房（短线）或投机（长线为了地升值，更为将来ｚｏｎｉｎｇ ｃｈａｎｇｅ，类似靠市区近的ｒｕｒａｌ地）.
此类盘比较适合ｂｕｉｌｄｅｒ／ｄｅｖｅｌｏｐｅｒ或有经济实力买来放着的。短长线路都需要比较好的经济状况，首付最好高点或者全款，不然贷款买也需要高并稳定的收入来支付地税和银行利息。
地并不大适合新手投入。
２）房子 - full section house
目前市场上，特别是中区，东区，和北岸，全副地的房子普遍都比半腹地的房子贵至少１０％。就算一个房子是全副地跟另一个房子是半腹地（town house），地的面积是一样，全副地没有共用的ｄｒｉｖｅｗａｙ的而且不能分割的就比半副地的贵，特别是洋人最喜欢全副地的（不能分割都喜欢）。
这类房子作为投资，我觉得要买就买能分割的全副地带个房子，将来分割自住卖了都行，而这房子的租金能分享银行利息的负担，而不至于没有收入好。
此类盘适合经济情况好点的，首付３０％＋的，因为首付越多，贷款越少，现金流压力也少。 另类适合经济情况好的投资者，并且有其他高现金流收入来支撑银行贷款的支出。
３）房子 - 半腹地 town house
此类盘一般都是已分割的地上建的房子，好处就是价格会相对全副地便宜，而且收入回报率高点。相对来说入手对经济要求少点，首付可以１０％＋，有良好收入能养上几个。
４）Unit 当我２０１０年看论坛时，几乎很少人谈到ｕｎｉｔ，而我和我师傅和他的团队都是买ｕｎｉｔ的能手，所以在此我对ｕｎｉｔ的分析会更详细点。
ｕｎｉｔ其实就是ｈｏｕｓｅ和ａｐａｒｔｍｅｎｔ的混种，既有地但又不独享。好处就是租金回报率比ｈｏｕｓｅ和ｔｏｗｎ ｈｏｕｓｅ都高（当然比ａｐａｒｔｍｅｎｔ低），而且升值跟ｈｏｕｓｅ／ｔｏｗｎ ｈｏｕｓｅ都差不多少，就是升的时间会比ｈｏｕｓｅ／ｔｏｗｎ ｈｏｕｓｅ慢点，但最后提升比例我个人觉得是差不多的。
ｕｎｉｔ唯一不好就是邻居近，如果整栋ｕｎｉｔ有什么问题，例如大维修等，那就需要别的业主一起分担，如果遇到不愿意花钱的邻居还是挺头疼的。
管理方面上我觉得好处是花草相对来少，而且ｕｎｉｔ通常都是ｂｒｉｃｋ墙多，油漆ｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅ就省了不少。
ｕｎｉｔ适合资金低的，例如５－１０％首付，而且价格相对低，租金回报率相对高，特别适合新手。 老手的资金宏厚的一般喜欢把整栋ｕｎｉｔ都买下来，这样管理容易些，而且租金回报率高，也不用到处跑，因为几个ｕｎｉｔ都在一起。
５）Ｔｅｒｒａｃｅ Ｈｏｕｓｅ 个人觉得ｔｅｒｒａｃｅ ｈｏｕｓｅ其实就是现代的ｕｎｉｔ，而且都是上下层的，租金回报也高。
可惜的是Ｔｅｒｒａｃｅ ｈｏｕｓｅ一般都是９０年代以后建的，９０％都是ｐｌａｓｔｅｒ建筑，导致几乎都漏水（Ｎｅｗ Ｌｙｎｎ Ａｍｐｌｉｃｏ Ｐｌａｃｅ就特别多）,导致ｔｅｒｒａｃｅ ｈｏｕｓｅ名气臭，价格低。。。而且银行都不喜欢贷。
个人暂时不大建议买，如果买也只能买那些不是ｐｌａｓｔｅｒ的，而且最好有大屋檐的。
６）公寓 - Ａｐａｒｔｍｅｎｔ 公寓分很多种，但基本上都是看面积来算，里面学问很多，因为每个不同的楼盘就算一个区，投资者得先了解每个楼哪个好，哪个不漏水（水泥钢筋建造的都漏水真无语了！），还有是学生租的多还是自住的多（当然买自住多的好）。
买的时候一定要看最近１年的ｂｏｄｙ ｃｏｒｐ ｍｉｎｕｔｅｓ，看管理处会议都讨论什么了，特别注意是任何需要维修的和漏水现象。
租金回报率公寓都很高，但小心的是要看管理费有多高。管理费高了就等于这公寓的ｎｅｔ ｙｉｅｌｄ低了，所以ｎｕｍｂｅｒｓ要算好别吃亏了，买公寓就是为了高现金流的。
公寓一般首付要求高，以前２０１１年前基本上银行５０平米以下是不贷款的，虽然现在松了，但等下次经济不景气时银行第１个收紧的应该就是公寓了，所以建议首付２０％＋投入。
7) Ｈｏｍｅ ＋ ｍｉｎｏｒ ｄｗｅｌｌｉｎｇ／ｉｎｃｏｍｅ 一般这类ｈｏｍｅ ａｎｄ ｉｎｃｏｍｅ是指一块地上（通常都是全副地）两个独立的房子。 通常一个房子是主房，三房或者四房，然后这主房后面有一个ｍｉｎｏｒ ｄｗｅｌｌｉｎｇ，通常５０－６０ｍ２不等，２房到３房，或者是ｓｌｅｅｐ ｏｕｔ（不带厨房）。
这类房好处就是一块地上多个收入，通常回报率会相对比独立房子高５０％＋，价钱自然也高啦。
但也有不好的地方，例如买的时候需要首付会高，通常３０％左右，而且一般只有ｉｎｖｅｓｔｏｒ才买，所以市场不好时就卖不好价钱，因为大多数ｈｏｍｅ ｂｕｙｅｒ是不会买这么大的盘自住的。 银行也因为这点在贷款上要求会高点。
适合资金多点的和长线投资的投资者。
８）Ｈｏｍｅ ａｎｄ ｉｎｃｏｍｅ／ｇｒａｎｎｙ ｆｌａｔ 这类房指的是那种上下两层都有房的，例如楼上３－４房，楼下有独立出入的１，２甚至３房。 好处是投资者能自己住上层，然后独立出租楼下或每个房间出租。 注意的是要合法楼上楼下，也就是楼上楼下水电独立，ｃｏｕｎｃｉｌ批准，允许两个独立厨房的这种房比较少。如果楼下政府没有批准装厨房（主要是炉子），而你加了个厨房和炉子，那是犯法的，保险公司一般是不会保这类房的，如果楼下炉子引起火灾，就算保险公司那买了保险，也不一定赔的。 我听说很多华人印度人都喜欢把楼下本来是ｓｔｏｒａｇｅ或ｇｒａｎｎｙ ｆｌａｔ或车库改成独立出入并加厨房出租的。这样是有风险的，万一楼下着火把全屋烧了，那可是赔死了。。。
适合买合法的，不适合冒险。
９）Ｂｏａｒｄｉｎｇ Ｈｏｕｓｅ 这类房也就是买个多房的房子，然后每间房间都出租给留学生等（一般单身人士）。 好处是回报率会很高，不好就是一般都要包水电上网，还有包一些简单的家具在房间，和家具电器在公用地方。而且房客多管理起来比较费时间，而且租客一般说走就走很难长时间租，特别是租给学生时他们放假了回国了就退租了，圣诞新年期间空些房间是正常的。还有就是人多人杂自然小事也多。
如果房间超过一定数量，ｃｏｕｎｃｉｌ就会把这类房子规定成正式的ｂｏａｒｄｉｎｇ ｈｏｕｓｅ，那就有而外规定例如卫浴数量，防火设施，防火通道等等要求把。
适合全职管理不怕杂事的人事。个人不喜欢这类房子。
管理租客
租客管理是很复杂的，但又是一个非常重要的环节。任何投资房地产的都要懂些基本活。
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1888205&extra=page%3D5
这个贴很详细介绍入门到中端的步骤。
如果房子多了，而自己长期管理，最好参加 http://www.tenancypractice.co.nz 的课程。Tenancy Practice Services是教property manager怎样管理的，所以他们经验丰富。
但是我还是建议管个2-3年就找好的property manager帮你管吧，毕竟管租客特别是房子多了有时候真很费时间，特别是tenant selection时候。有空还是把时间放其他地方好。
房屋检查
从２０１０年开始买投资房到现在，我能感觉到现在买家对房屋检查更重视了，因为新西兰的房子设计和建设标准这几十年都在变，而且最近１０几年明显下降很多，特别是ｐｌａｓｔｅｒ的房子，地雷很多。所以现在中介对买家要求ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ也普遍见怪不怪了，而且加上中介的规范也在缩紧，中介都更谨慎了，连银行也很多时候要求ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ，所以买家要求做ｂｉ都很正常了。
但房屋检查这市场却很灰暗，因为这市场里没有明确的指标和规范，基本上什么人都可以当ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ，不需要任何证件或牌照。我打电话过给Department of Building and Housing，他们只是说有necessary experience in construction and building／有足够建筑经验就可以当ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ，所以真的要选择个有经验，懂结构，仔细，和负责的人来做检查！
现在很多ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ都有ｍｏｉｓｔｕｒｅ ｒｅａｄｅｒ，但这些仪器一般不是很贵，准确度难说，而且很多时候买家把漏水地方修过了，那ｍｏｉｓｔｕｒｅ ｒｅａｄｅｒ是测不出来有问题的，只有靠ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ的经验来看出这毛病来。
还有一点为什么好的房屋检查重要，就是很多房子都加建过，或室内改造过，普通买家有时候是看不出来改过的，除非买家去ｃｏｕｎｃｉｌ ｐｒｏｐｅｒｔｙ那查ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｉｌｅ（很多买家不查的），而这些改动也不一定会在ｌｉｍ上面，所以有经验的ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｓｐｅｃｔｏｒ能看出来这些改动，自然能提醒你查ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｉｌｅ查清楚。
Ｓｋｙｋｉｗｉ论坛上有不少关于房屋检查的帖子，希望大家买房前多读读，学习学习。
网站推荐： 1）http://www.ollynewland.co.nz/ Olly Newland是新西兰比较有经验的投资者，86年时曾经拥有新西兰top commercial property investment company, 经历过很多个property cycle了，对经济和房地产投资很有看法 2）New Zealand Herald/NBR 搜索Sir Bob(Robert) Jones的文章。Sir Bob Jones可以说是新西兰商业房地产投资第一人。在1986年新西兰股市风暴都没倒下的他，可以说比Olly Newland都强。 Sir Bob的文章都很直接很有趣，能学到很多东西 3）www.propertytalk.com 上面不少‘专家’，能找到很多有用的帖子，但现在一般我只看关于租客纠纷的文章多，毕竟那里很多常客都是年纪大的白人投资者，投资观念保守，房子也没我多了，最讨厌就是一有新手问怎么开始他们就说要小心小心再小心等等不切实际的建议。Anyways，有空看看吧，还是能学到好东西的。PS: Property Tutors发的东西不要信。 4）www.apia.org.nz Auckland Property Investors Association，每个月都有不同讲座，会员是免费参加的，非会员要给20刀，Monthly Key Note Meeting要50刀。 会议一般都很多不同层次的投资者，如果你是刚开始的，去那交交朋友networking学东西吧 5）www.interest.co.nz 这网站上很多有用的文章和信息，例如现在各大银行的利息等等，property section也有很多好文章。 但有些文章还是rubbish的，特别是Bernard Hicky的文章，会考验读者的阅历啦哈哈。
总结：
1）What others thing of you is not your business - 别人对你的想法不是你能管的着的，最重要是你自己怎么想，自己要有目标和短长线方案，不要被一般见识的朋友影响你自己的命运
2）Cheap/free advice is not always good advice，网上/朋友得来的免费得到的咨询不一定是好的，正确的。最好找专家（例如律师，会计，设计师等等）问，当然专业咨询是要钱的，也别找太便宜的，因为不是所有‘专家’都是专家。
3）不懂就问，多问几个人，如果是跟council有关系的，就直接问council里的人，问多几个，如果都回答一样，就知道你得到的信息是对的。
4）It's not what you know, but who you know。人脉真是很重要，开始投资了才知道好的贷款银行/中介，房屋中介，装修工，估价师，律师，和会计师等等的重要性。最好是找朋友（最好是这方面成功的朋友）介绍，朋友用过了你就不用吓猜碰钉子。
5）Surround yourself with like minded people。如果你要在某方面成功，就看看你身边除了老婆孩子家人之外平时花最多时间接触的5个朋友。如果他们这方面，例如房地产投资都成功，那你也会成功的。如果身边这5个朋友都不如你，那你进步也慢。
6）学习，不断的学习。房地产是没有学校能学到的，所以尽量多找房地产的书读。最好找本地洋人写的读。毕竟洋人资本主义已经几百年了，中国资本主义才多久呢？而且中国能用的策略，在新西兰就一定不行了，所以这方面还真的要跟洋人的西方思想走。
7）Successful Investors are the ones who think decisive, and act decisive - 成功的投资者想得准，做得准。 准跟快是不一样的，有时候太快了反而做错，那什么是准呢？ 准就是正确的判断+速度的完成。 正确的判断需要知识和经验，速度的完成就是要把判断作出后的方案马上选择执行，执行的速度要按照方案的安排。有些人想很多，但最后没有明确的目标和方案。有些人有了明确的目标和方案，但总是procrastinate，总害怕犹豫不做出合理的执行，结果错失机会。 8）Always have a goal and a plan to achieve that goal 财富自由不是一天两天能完成的，最重要是你要有个长远的目标，例如你要有多少被动收入，有多少钱在银行里存着，或者多少个房子，自己家要住什么样的豪宅等等。 有了目标，就要有计划去实现这个目标，计划怎样通过房地产投资来达到你的财富自由。 有目标才能有动力，有计划才能去完成自己的目标。 | 
发表于 2012-11-21 16:26:42
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