[投资房产]********(7月13日更新火热北岸篇必看)！******（实况连载）

炒地王

和我一起实现财富自由！！！（实录连载）
这是一个关于投资的贴子。
从刚开始只是地产投资，但在不断的发展中还会设计到很多其他的方面。
如，投资基金（地产类）； 地产投资与个人减税的方法；投资的多样性。


最新北岸中心楼盘推荐,中心中的中心.和开发商同样的价格.
详情请看<<7月13日>>最新报道于本帖子第4页!

感谢很多朋友的相关分析和文章,对我有很多的启发和帮助,让我们对投资的讨论进行到底,让我们共同达到财富自由吧!!!


<<5月2日>>
我是此论坛的新人---今年29岁。但来新西兰已经6年之久了，从普通的留学生到办公室职员到自己开公司，到今天专职炒房子和土地，经历了一个从无到有，由少变多的良性发展过程。
“自由财富”是我现在唯一追求的梦想。。。。。。。。。。。。。。
什么是自由财富？ 说个例子吧：明天出发去欧洲旅游3个月不工作，住最好的酒店，吃任何想吃的东西，买喜欢的纪念品，。。。， 回来后银行存款没少，反多了。
如何实现这样的梦想，我认为只有一条路----------地产投资！！！

在这里写写我对房地产投资的看法和经历吧：
很多人都说房子已经涨了很高，肯定要掉价；银行又涨利息，房子肯定要掉价；现在不要买。
但让我们看看，房地产的实际情况。
我们只说大奥克兰地区，总共有7万余所房子，其中占地的房子有6.2万左右，占土地总面积的95%。其他的都是一些Apartment,是我一直不看好的。
房子升值的部分，实际上只有土地。从房屋建成开始，就会以年7%的折旧在跌价。但由于原料和人工的不断上涨，其实房屋是以一种平稳的价格存在的（不包括通货膨胀的影响）
新西兰是一个移民国家，同时在这几年和未来10年人口都是在不断成长的。但可利用的土地是越来越有限。
新的人口普查结果显示，移民比例已经大大提升，同时这些移民都热衷于来到新西兰最发达的城市---奥克兰。现在，在奥克兰有50%的人口不是出生在新西兰。可见奥克兰的多元化程度。
人口在增加，房屋需求在增加，土地有限。所以，你说房子会不会掉价？

我对炒房子的一些看法：
1，        不要怕贵：
很多首次买房投资的人士都是怕钱不够，利息太高，出租不出去等顾虑，最后选择了比较便宜的投资前景不佳的房产。
2，        近最大限度使用银行贷款：
由于不了解地产投资的实际意义。总是把首付付的很多，所以占用了大量的流动资金。
3，        从来不敢投资土地：
由于不知道土地投资的规则，不敢涉足最有升值潜力的地产投资种类。
4，       对期房和公寓充满恐惧，由于看到这两年来公寓房的平稳甚至下降的平均价格

《〈待续〉》

[ 本帖最后由 炒地王 于 2007-7-13 14:01 编辑 ]

炒地王

如果大家支持！
我将把我的成功经验毫无保留和大家分享。同时还有现在我正在投资的一些实例情况。

炒地王

<连上>
先说第一点,不要怕贵:
新西兰过去50年的房地产的市场价值一直以年11%的速度平稳上升.这种增长速度,不能也不会发生大的变化.所以,既然可持续增长价值,为什么不选择升值利润大的房子?既然都长11%,那100万的11%是11万.30万的11% 只有3.3万. 按正常的市场出租价格,现在新西兰房租比例约占房价的3-4%不等.按全贷款利息约为8.3%.所以,1年后的总利润100万的房子最低为6万.30万的房子只有1.5万了. 以上全部按照100%贷款来计算的.既然都不是自己出钱,为什么不赚更多的钱而选择少利呢?
这时你一定要问,你就不怕1年后卖不出去.说实话,当我第一次2002年2月投资买一个50万的Mt Albert的房子时也心里发毛(当时50万的MT Albert的房子算高档房).但1年多后2003年6月,以65万拍卖成功后,我就再也不害怕了. 就在1个月前,这个房子再次出售,成交价105万. 这只是众多实例中的一个.
地产投资者一般最大的问题是对未来不可知情况的恐惧. 但所有的数据,规则,和专业预测的结果都表明一个肯定的结果,在未来10年新西兰的房地产仍然会以不可置疑的11%稳步增长.

2, 缺乏贷款信心,不愿申请高比例的贷款.
如果,你有20万现金,让你买100万的房子,你敢买吗? 你会申请多少贷款呢?
很多人肯定要说,买不起,不敢买.就算敢买的也要尽量多的把20万现金付上.
其实,这是不对了.如果是我,我会最大限度的申请贷款最少也要申请95%.这样,我只用支付5万现金,按上一点的推论,1年可以赚6万. 所以,我会买2个此类不动产.一年下来,就是12万.
请问,哪一项安全的投资可以在1年时间里增值60%?只有房地产.

3, 很多人不敢涉足土地投资,因为不了解土地交易的特点.
   纯土地投资实际上是房地产投资中升值最快和占用资金最少的一项投资.
土地投资优势:
l        成交时间长:从签定购买合同,到成交交款一般6个月,有些更长甚至3年.所以在这期间已经可以出售,同时不用支付任何利息
l        定金少:定金可以最少给3%,一般房屋买卖定金是10%
l        无须打理: 不涉及到出租,所以不用打理
l        银行贷款额高: 如果你购买的是土地,最少都可以贷85%.经常可以申请95-100%贷款
l        升值比例比房屋高,一般为15-18%.因为房屋有年7%的折旧.所以拉低了增长.

《〈待续〉》

CWF895

[ 本帖最后由 CWF895 于 2008-9-23 16:29 编辑 ]

CWF895

房地产是咱们华人比较喜爱的一种投资方式，希望大家能从ＬＺ的帖子里获得一些有用的知识！

炒地王

感谢斑竹的认可。我会不断的连载。把我的经验和大家分享。
希望所有人都能走上一条自由财富之路。

damocles

交易成功的话利润不错,不过要相当有胆识人才干这样做呢

tauruslei

原帖由 炒地王 于 2007-5-2 23:15 发表
<连上>
先说第一点,不要怕贵:
新西兰过去50年的房地产的市场价值一直以年11%的速度平稳上升.这种增长速度,不能也不会发生大的变化.所以,既然可持续增长价值,为什么不选择升值利润大的房子?既然都长11%, ...

请问lz，如果一个100万的房子贷款95%， 也就是95万的话，只还利息（按8.6%p.a.算），一年的利息是8万，一周1500多，我们要怎样才能拱得起呢？

Now

楼上说的也是我所担心的问题.....出租的钱能cover住贷款吗?

炒地王

原帖由 tauruslei 于 2007-5-3 10:00 发表



请问lz，如果一个100万的房子贷款95%， 也就是95万的话，只还利息（按8.6%p.a.算），一年的利息是8万，一周1500多，我们要怎样才能拱得起呢？

当然是出租才可以支付的了。按照正常的地区的租赁比例，你此房子的租金应该是房价的4-5%，我们就按照均值4.5%来算好了。你的周回报865.你自己还需要支付4万左右，加上一些地税和维护。我上面所说的5万现金是足够支付的了。
如果你的眼光好，一些房价的增长是不按市场规律的。你的回报就很很高了。

例如：2周前，我在Albany,投资了一块5A的土地50万，拖延成交日到12月31日。
在这之前，我拥有此土地但不用支付任何款项。首付是home bond,也是1分钱没花。
计划2个月后上市。预计成交价65万。

我的一个合作伙伴，专门做Parnell的带地房。3个月前成交价120万，贷款110万。成交后马上上市，叫价200万。开始我根本不信能卖的出去。可上周已经有一个180万的offer出来了。他成功的理由很简单，在Parnell带地的大房子出售的很少见。升值自然不按基本规律走。

一起的另一个伙伴，专做高出租回报的房子。去年11月在one tree hill用99万全贷款买了一组连排unit,2个3人房，3个双人房，1个单人房。出租到现在全部利息顶掉不说，除去管理费，还每周入账100。计划2个月后上市拍卖，预测125万以上。

任何投资都有风险，但风险的掌握在个人。而房地产的投资是我所认为风险最小，投资利润比例最高的投资。
在我的身边有炒外汇输到回国的，有炒股票赔到破产的，但还没有一个做房地产投资失败的。只是有的赚的多，有的少点。

小童

请问什么是HOME BOND？是以你现有的房子做抵押吗？谢谢

记忆不氧化

好贴，继续等待后面的！！！

睡梦中的巴黎

偶用马甲说一句个人的真实感觉，楼主请勿排砖...但是欢迎LZ和大家用专业的眼光帮助分析和指正...

总体感觉LZ好像在号召大家加入到炒房的行列中（而且多数人还处在一种似懂非懂的状态下）。

从而达到一种市场效果，即在忽视利率，忽视新西兰经济状况发展以及忽视政府在房地产管制方面的决心等等的多重忽视状态下，进入到这看似如火如荼的炒房行业中来。

最终帮助那些已经投身到炒房行业中，却又因为近期贷款利率过高等原因付不起房贷的人尽早脱身（房产变现款，免得房子砸在手里卖不出去）。或者说帮助那些炒房子的人再次烘托出一个新西兰房地产的虚假繁荣，从而让他们谋取更多利益。

对于像我们这样的普通老百姓来说，如果炒房的时候你只是有着一个“坚信房产一定会升值”的设想（是否发生还不一定），而对其它真实存在的因素却没有任何把握的情况下，我想大多数人还是会在出手前冷静的考虑一下。————这种情况是指准备要开始炒房，而不是指要开始买房。

当然，不排除新西兰房地产市场依旧看好的可能，不过这要看大的经济形势，要看政府的脸色，要看真正的市场需求度和承受度等等很多大因素，不是简简单单的一些商人投机理论就可以预测和操纵的。
说的可能过于肤浅，还请高人赐教~~~

[ 本帖最后由 睡梦中的巴黎 于 2007-5-4 14:39 编辑 ]

RENTEX

lz赶上了好时间，恭喜恭喜，以后想赚这个钱就不是那么容易了.


我对那个one free hill的例子表示一点怀疑

[ 本帖最后由 RENTEX 于 2007-5-4 15:13 编辑 ]

AZIO

我非常乐见大帮人涌入这个市场，因为他们的涌入可以为我们这些前辈接盘。GOOD

supranz

房地产税很少.........这边没有CAPITAL TAX.......很多国家INVESTMENT 房子都要


.

supranz

写得很不错.......谢谢分享



可否介绍那个BANK或者COMPANY HOME LOAN比较好.....例如WIZARD等



具体如何操作, 怎样申请EP等等说说好吗




.

浪子

个人对地产的一点意见:
1) 11%的增长率是总体的平均值, 并不是所有AKL地区有地的房子一年都能赚11%的利润.
2) 房租占4-5%房价是统计数据, 市场如果真这么有效,有房就租4-5%, 就不用地产中介这个行业了, 空房租不出就得用流动资金补入, 贷的越多补入的就越多是利息, 就是说之后的流动资金都没有减少本金, 只是在增大投入, 这种情况越久, 成本就越高, 买的房子多的话要有很多的流动资金才撑的住, 卖的价格自然也得提高才能达到预期利润.
3) 买地, 如果是买未分割的地, 有很大的风险是政府会不会批准按你的意愿分地.
4) 税, 不是不收, 学过会计的都知道, 买卖多了会自动被IRD按房地产商调查, 如果没有合适和合理的原因, 短期炒作是要按税率交税的，6万以上的收入40%的税．
5) 贷款, 银行每年都从房屋贷款中赚取暴利, 就是因为有很多人并不了解利息的实际计算方式, 还有miss payment的不合理penalty, 提前还全款的手续费等等, 一不小心你的利润就被银行收走了.
6) 开销, 每年一块地的地税(有的小区还有Corporate Fees管理费等）高达几千，多买的话这也是不小的开销．

这一行一旦迈入，抽身也罢，不抽身和其他生意没有不同，流动资金尤其重要，而且除了对地区法规和市场的熟悉与了解，还需要胆识和很果断的决定．　

希望大家能冷静的投资，并在不了解的情况下尽量不要冒太大的风险．　

Vilo

请问一下，一个房子如果还不是free hold的，是不是不能拿来做下个贷款的抵押？

白色袜子

原帖由 浪子 于 2007-5-5 13:29 发表
个人对地产的一点意见:
1) 11%的增长率是总体的平均值, 并不是所有AKL地区有地的房子一年都能赚11%的利润.
2) 房租占4-5%房价是统计数据, 市场如果真这么有效,有房就租4-5%, 就不用地产中介这个行业了, 空房租 ...

同解，AKL的房地产真不是那么规律的。有钱的，可以投资试下。

xli422

我觉得大家一定要冷静....

★Sniper★

我觉得大家一定要冷静...

valerie

这帖子不错

s15s

有能力的可以试一试

禁言用户

留名！关注楼主更新
这个时候我只知道不是炒出租房的时候，至少基督城是这样。

supranz

个人对地产的一点意见:
1) 11%的增长率是总体的平均值, 并不是所有AKL地区有地的房子一年都能赚11%的利润.
2) 房租占4-5%房价是统计数据, 市场如果真这么有效,有房就租4-5%, 就不用地产中介这个行业了, 空房租不出就得用流动资金补入, 贷的越多补入的就越多是利息, 就是说之后的流动资金都没有减少本金, 只是在增大投入, 这种情况越久, 成本就越高, 买的房子多的话要有很多的流动资金才撑的住, 卖的价格自然也得提高才能达到预期利润.
3) 买地, 如果是买未分割的地, 有很大的风险是政府会不会批准按你的意愿分地.
4) 税, 不是不收, 学过会计的都知道, 买卖多了会自动被IRD按房地产商调查, 如果没有合适和合理的原因, 短期炒作是要按税率交税的，6万以上的收入40%的税．
5) 贷款, 银行每年都从房屋贷款中赚取暴利, 就是因为有很多人并不了解利息的实际计算方式, 还有miss payment的不合理penalty, 提前还全款的手续费等等, 一不小心你的利润就被银行收走了.
6) 开销, 每年一块地的地税(有的小区还有Corporate Fees管理费等）高达几千，多买的话这也是不小的开销．

这一行一旦迈入，抽身也罢，不抽身和其他生意没有不同，流动资金尤其重要，而且除了对地区法规和市场的熟悉与了解，还需要胆识和很果断的决定．　

希望大家能冷静的投资，并在不了解的情况下尽量不要冒太大的风险

写得很中肯......有稳定的流动资金又不走的可以考虑





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dmx7

已经不是炒房的时候了，现在是童叟皆知 人人炒房。。 真正好时候是在4年前。。 甚至5年前。。。 在这些年间买了房子的都大赚。现在。。 升值潜力很小了

独孤求伴

个人觉得投资房地产市场并不是那么简单的一回事，以下几点如果说的不对，还请LZ指教。

１。就回报率来说，如果有这样一笔资金，存银行的回报率是7.5% PA ,12个月以上的term deposit更是达到了8% PA以上，如果换算成ecnomic cost/ opptunity cost，拿来投资的资金的真正回报率又能有多少呢？而且房地产投资的风险度比存银行来说，想必大的多吧？
另外，如果有100% mortgage的话，那每周的利息又怎么付呢？从流动资金来付？现在按照每10万元 每周$170的payment，这还是interest only. 试问现在市面上有几套房子，rent 能cover住mortgage呢？

２。对于买地来说，section 的升值潜力是很大，但是地也分很多种，保留地，商业地，自住地，每一种的贷款额度和增值度都不尽相同。而且我们面对的问题也很明显，因为没有房屋，没有income，我们拿什么去还贷款？这都要算在cost里面。
就settlement date而言，一般卖家都比较prefer cash buyers,试问有多少卖家愿意等个半年，几年的才能回拢自己的资金？

说了那么两点，唯一想表达的point就是LZ不要用某些成功的特例来误导大部分的投资者。

但是，LZ分享自己成功经验，和带领大家一起进军房地产市场的想法，还是非常赞同的。

Motif

LZ有好的PROPERTY INVESTMENT会计介绍吗? 建立STRUCTURE的那种