★ ★ ★ 如何成功投资购地、设计、建房大家谈 (新增图片） ★ ★ ★

ssharon

最近有留学生朋友投资买地建房，但是他有现金60万来操作。 半年赚了10万，确实有这个回报率。我可没有这么多现金，高人认为最低多少钱可以运作？

Highlander

楼主可否麻烦解释下您的17-18w的造价是否有包括下面的费用。
1. 您的专业建筑设计费，3000-4000不算贵吧
2.结构工程师的费用，算1000吧
3.测量师的费用，应该有两次，也算1000
4.council的审批费，4000-5000
5.可能会发生的地质工程师的费用
6.贷款利息
7.房屋中介费，45w的话大概是14000-15000 including GST

姑且不谈上面这些的话，楼主真的认为这个价是做的到的吗？还要包括driveway，landscaping，fence。

wa3375

听来不错，比投资生意好。那位成功人士能不能从买地到建房详细谈一下。

Highlander

To Highlander
Single level desig fee $2500-3000, Engineer design $800-900, Surveyer $700-800. Driveway 50sqm $2500, landscape $2000-2500 and fence $47-50/M. For flat section and good soil condition,  ...
jvc 发表于 2009-12-11 17:57

多谢回复！但您还是没有确认您的possibly cost是否包含这些费用。换句话说，我算不出来那5w的利润。

假如地要22w才能买下来，而明确的最后房子只能45w46w的水平，我给大家的建议是，除非你就是准备往里面放垃圾东西（请考虑Guarantee），否则不要碰它。个人的经验是：22w的地，180-200平方的单层砖瓦房，应该在50w+。只有这样的价格，屋主和承建商才能都有基本的合理利润。

Highlander

楼主可能有所误会，我说的垃圾东西，主要是现在确有好多华人自己盖的房子，卫浴设备大量使用廉价的海外产品，而非本地产品。厨房的价格战也是如火如荼，结果是那些便宜的，手工和用的板材真的不敢恭维。即使这样，我还是对那个$1000存疑的，还有您算的帐。

我完全同意楼主在一楼的观点，也同意10w或稍过一点尽管有点紧，但可以起步（前提是能贷到款）。但您给做的算术题，坦率的说，有点粗糙。因为按照已知条件，我的答案是赚不到钱，而且有可能是甲方乙方都赚不到钱。

5w的利润空间。假设你全都包了，材料和工人也全都质优价廉，同时那块地的左右后面都盖完了，勿需fence，你的利润我很担心，至少它不合理，当然薄利多销的话，OK。但利息和中介费一定是不包的，即使一完工就卖掉了而且立马交割，半年的利息$6000，加上中介费就是2w，您的甲方才3w，万一您再剔出来几项不包的，他就更少了。

另外再提点个人意见。160-170平方，双车库，4房2厅2卫浴。第一，我有点担心，不是担心您是否画得出来，而是客户能否接受这样的房案。第二，有一个矛盾，要么这样的房子卖不到45w，假如它卖得到这个价钱的话，由于它所在的区，那块地一定不止20w，也就是说，甲方总成本要大于40w。

DoubleX

现在盖房子的确不如早几年前的高利润,中低价房能有5W的利润已经非常高了,现在很多盖房的都是BUILDER和SITE MANAGER,别人就自己赚份人工

八月的威士忌

白活了半天  你们管理费收多少还没说呢

joinwine

好贴。。。。。

wa3375

今天去Albany看地并看OpenHome。 10间新屋9间是华人Agent在Openhome。也就是说10间新屋9间是华人投资盖的。大家有什么看法？

tenniscindy

能卖出去吗？

荒岛余生

楼主说的都是有可能的情况，而不是一般情况。如果按照一般情况考虑，如果按照Highlander的算法，就是白忙活，或者可能最后炒房炒成房东的情况了。感觉如果没弄过，自己弄了打算自住是一回事，打算投资是另外 一回事，这个回报率楼主算的有点粗糙了，就有点忽悠的意思了。

passionfruit

支持Highlander的说法，lz说的太理想化了。现在什么材料都涨价，木材，钢筋等等，这年头钱哪那么好赚啊？

160--170平，地至少得500平吧？20万出头去买500平的大平地，我觉得难。就算在南区能买到，投资的周期要多久啊？（这个价位的地，在南区也是非常往南的地点，不知道多久才能卖出去。）

最后说一句，投资建房，卖完房子不用交税啊？！！！！

wa3375

昨天去看OpenHome在Albany的Fairview Height， 最低价75.9万开价，最高价95万开价。我看卖85万以上的做房东的机会很高。我感觉这行学问很深，请高人指点。

Cocacole

现在房市升温，又有人开始进入房地产市场了。但建议投资需谨慎

flyaway

你的利润不用上税吗？

sevenstar

请问你是设计公司么？？？？？？？？

ssharon

lz的做法说得上是谨慎投资，有道理。 自住的话我会先考虑华人设计师，除了沟通容易外，也会考虑到风水问题比较不会出现大错误。 但是如果是投资房，以后要西人买的， 到底文化不同， 审美有差异， 请华人设计师就要点顾虑了，请楼主说说你的看法如何？

Highlander

呵呵，楼主，你的例2还靠谱，我想现在你也会认为3楼的的那个东西是草率的。当然可能你是想拿出来让大家讨论而已。

在新西兰做这个方面的投资，赚的机会蛮大的（多少先不论），兄弟我混了10多年，赔钱的案例看过听过，但还真的不是很多，但愿我不是孤陋寡闻。但作为业内人士，我总希望自己给出的意见尽量严谨，而不是简单的说“能赚钱跟我上！”登高一呼，有时未必如愿。

对于您在楼上（28楼）的例子，我也有点不同看法，我也知道一点您讲的那个地方。先声明，不是跟您抬杠哈。就您讲的，旁边地上的人要把他归为SB的行列，我也完全赞同。但我首先不认可您说的盖小房就是优，其他画图的要客户盖大房就是想挣钱的观点。其次，我的认识是，（不知您的看法如何）面积大小和成本控制是一对矛盾，但重要的不是如何发挥聪明才智把房子画小一点，而是如何取得平衡。“盖大房相对成本低”，这句话绝对正确。相差100多平方的例子，不具可比性。

简单的举例，两个相邻房，相同的地形地势布局材料，面积差10平方，或15平方吧。这多出的面积的实际造价，绝对要低于楼主您的$1000的单价对吧？而在开价一样，多花了这点钱的代价下，我的经验是，大一点的房，在销售上就毫无疑问站有优势。成本控制绝对是重要的，那现金流呢，要考虑吗？大家都认为在同一个区内，一定是最小的房子先卖掉吗？