投资心得 - 谈谈Refinance的好处

Annie911

最近两年在几个银行之间转了几次房贷，愈发赶脚Refinance妙处多多，总结如下，供大家参考。

好处1：Cash Back。一般来说，贷款到期后，在原来银行Refix是毛都木有一根的。而其他银行为了抢生意，10万以上的房贷，新银行多少会给些Cash Back或者实物Bonus，贷款越多，Cash Back越多。根据本人经验，30万左右的房贷有3000刀左右，50万左右的有4000刀左右，70万的房贷有5000刀左右，90万的房贷6000刀左右。当然如果银行不同，个案不同，贷款经理不同，各人能争取到的Cash Back也不尽相同。套用Broker们最喜翻的口头禅，就是：Case By Case。

好处2: 更好的利率。一般来说，房贷到期后，原来银行通常不会给灰常优惠的利率，除非你拿到其他银行的Written Offer，可以要求原来银行帮你Match一把，而Refinance房贷到一家新银行，你有更大的Power来和银行谈利率。当然利率和Cash back一样，银行不同，个案不同，贷款经理不同，各人能争取到的优惠利率也不尽相同，还是那句话：Case By Case。

好处3：从原来银行搞一组Revolving Credit。如果你在原来银行有不止一栋房子，把其中一栋的房贷转走时，原来银行通常会按你余下房子最新市场价的80%来计算你需要还的钱，这就相当于帮你进行了一次Revolving Credit操作。举个简单例子，你在A银行有2间房子的贷款，当年买房时每间房子售价50万，你自付20%，每间向银行借40万，两间共借80万，现在转1间房子到B银行，余下这间房子现在市场价涨到70万了，按80%的LVR来算，A银行可以借给你56万。假设B银行把1间房子拿走，还是按照原来50万的市场价计算LVR借给你40万，你不需要把这40万全部还给A银行，只要还它24万就可以了(这样你在A银行的贷款就是80万-24万=56万）, 这么一整，你立马就从A银行整出了16万的Revolving Credit!

好处4：从新银行搞一组Revolving Credit。Refinance时新银行同样会按最新市场价的80%来贷款给你，用上面的例子，你可以从B银行借到70万的80%，也就是56万。把其中24万拿来还给A银行，你手上立马就有了32万的Revolving Credit（其实这里面16万来自A银行的RC，16万来自B银行的RC）！有人可能要问：要这么多Revolving Credit干嘛？借钱越多，风险越大。没错，但要看你借来干嘛，拿RC来逛天空城，棕楠海，马杀猪，我劝你还是省省吧。在我看来，RC是阿海3年买11个房子的不二法宝，是子弹，是能量，是应对危机时的战略储备，是机会来临时你手上随时能够调动的资源。

好处5：优惠浮动利率，免费浮动帐号，免费E-Value。老话说“流水不腐，户枢不蠹”，房贷也一样，呆一个银行久了，就容易滋生惰性，失去对市场的敏感，难以实现资源优化。时不时转一把，可以帮助银行加强竞争意识，还可以让你有个理由向贪婪的银行申请0.75%甚至更多的浮动利息折扣，可以让你的Account Manager免除浮动账户年费，虽说不多，但1家银行省下的年费够你每个月到大华买几斤鸡脚, 2家银行省下的年费够你成为APIA会员，可以在那里拓展视野、提升思维层次，结识一批志同道合的投资朋友。此外，还可以时常从银行免费拿到你房子最新的E-Value，帮助你了解市场行情，保持投资的活力和激情。

最后还有一个好处，就是经常RF，可以让你时常有机会根据个人税务和其他方面的考量，把房子转入或者转出Family Trust，转换Owner时不需单独交一笔律师费。另外时不时让律师重复一下简单劳动，挣点Easy Money，既可以和律师增加感情，又可以为社会多做贡献多交点税！

当然RF可能还有其他好处，翻迎大家补充！ 愿各位少吵架，多看房，吃饱没事干就Refinance一把，频频下单，屡屡得手，投资欢愉！

NewLynnHse

不错不错，支持一下

阿海

恩对啊，现在我都没有存款的，直接一个几十万的RC才算安全哈哈。

阿海

银行用多了反而不能refinance了，像kiwibank这类难贷款的银行，进去了就不想出来了，不然就再进不去了。当然是房子多的情况下啦。

ybbest

学习了。。。。。。。。

Annie911

请阿海多多指点！我这是班门弄斧头，献丑了！那天晚上你在APIA的演讲很精彩啊，赞一个！麻烦你PM一下你90多页的演讲材料吧。灰常感谢！

和和

恩多谢交流，不错

CCKK

那如果貸款fix 一年，要一年後才可以轉到其他銀行吧？？這麼說最好全部floating?????

包不同

有个疑问， 希望lz能解答， 我现在的利息定了两年， 是利息本金一起还的，在a银行， 但这两年利息应该是大头， 等两年后如果refinance到b了，到时我的本金也和现在差不多， 因为最近几个月的贷款帐户好像没什么大变化， 那现在的利息不是白还了?

Annie911

CCKK 发表于 2013-9-5 22:14
那如果貸款fix 一年，要一年後才可以轉到其他銀行吧？？這麼說最好全部floating?????

浮动后RF肯定是没有什么费用的了，定期的房贷提前解套转走，一般要看利息差来计算需要的罚款。这个你最好问一下你银行的Account Manager，不同银行规定不同，算法不同。一般来说在利息上涨通道，提前解约是不需要额外罚款的，即使有的罚款，但银行基本都是讲理的，不会乱来的。

阿海

Annie911 发表于 2013-9-5 22:13
请阿海多多指点！我这是班门弄斧头，献丑了！那天晚上你在APIA的演讲很精彩啊，赞一个！麻烦你PM一下你90多 ...

大哥你的房产还比我的值钱，贷款还比我多，是我跟你学习好不好啊哈哈！

视频估计下周就有了，到时候我发链接你看那个好了啦哈哈。

CCKK

Annie911 发表于 2013-9-5 22:26
浮动后RF肯定是没有什么费用的了，定期的房贷提前解套转走，一般要看利息差来计算需要的罚款。这个你最好 ...

謝謝樓主的回答，但是我想如果固定利息後想轉去其他銀行，銀行墾地會讓你交罰款的。他們也不願意讓你轉走。。反而罰得更多留住你。。。

Annie911

包不同 发表于 2013-9-5 22:20
有个疑问， 希望lz能解答， 我现在的利息定了两年， 是利息本金一起还的，在a银行， 但这两年利息应该是大头 ...

哈哈，这个问题有意思。向银行借了钱而不用付利息，房子白住两年，白白享受两年的Captical Gain，哪有这样的好事？

包不同

Annie911 发表于 2013-9-5 22:33
哈哈，这个问题有意思。向银行借了钱而不用付利息，房子白住两年，白白享受两年的Captical Gain，哪有这样 ...

其实是我没表达清楚， 就是说原本借了60万， 要换30年， 之后换银行了， 还是60万左右还30年？这东西真复杂， 还是不要换好了

Annie911

包不同 发表于 2013-9-5 22:36
其实是我没表达清楚， 就是说原本借了60万， 要换30年， 之后换银行了， 还是60万左右还30年？这东西真复 ...

明白你的意思。银行不关心你的房贷还要还多少年，银行只关心你借1天的钱就要交1天的利息。哈哈。

夢泡泡

学习了~~~~
以前就知道打工。现在才知道什么是商业头脑。

夢泡泡

阿海 发表于 2013-9-5 22:30
大哥你的房产还比我的值钱，贷款还比我多，是我跟你学习好不好啊哈哈！

视频估计下周就有了，到时候我 ...

海哥，别忘了也给我个链接

包不同

Annie911 发表于 2013-9-5 22:40
明白你的意思。银行不关心你的房贷还要还多少年，银行只关心你借1天的钱就要交1天的利息。哈哈。

又想了好几分钟， 还是没搞懂对于一般人只要的自住房的话， 我还是认为refinance 应该是增加负担， 还掉的利息比cashback多多了·······， 所以没搞懂能有什么好处。 还是 谢谢回答阿， 晚安

gosmilenced

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阿海

夢泡泡 发表于 2013-9-5 22:44
海哥，别忘了也给我个链接

一定一定。

rifle213

楼主写的不错，当然奉劝大家还是要量力而行，不要盲目借贷，很大的revolving loan不适合没有自制力的人。如果你觉得这不像是mortgage broker说的话，那你就错了。
我们帮助客人在需要的情况下最合理及有效的贷款，帮您争取最底的利率和最高的现金返还，如果您有相关问题请随时联系，短线必复，0211096663。

ch51019

是按照原来50万的市场价计算LVR借给你40万，你不需要还A银行40万，只要还它24万
這邊看不懂這24萬怎麼來的。。。求教。。。（估計是夜深了，腦子更不靈光了。。。）

广交朋友

学习学习！

hello_daisy

等视频aaaaaa

wildgirl

没人看到是case by case 嘛.. 不是case by base吧??

NewLynnHse

ch51019 发表于 2013-9-5 23:53
是按照原来50万的市场价计算LVR借给你40万，你不需要还A银行40万，只要还它24万
這邊看不懂這24萬怎麼來的 ...

简单的看就是在A的40W贷款，因为房子涨了20W可以再贷出16万（80%）。

speakinge

问一下，如果转银行会不会有penalty? 想转就转的么？

Annie911

wildgirl 发表于 2013-9-6 10:18
没人看到是case by case 嘛.. 不是case by base吧??

Sorry it's a Typo.

MirrorMirror

写的非常好非常到位，赞一个！