本帖最后由 HAWK 于 2016-2-28 20:18 编辑
此帖我第一次是在FML版里发的主要是看到好多房东房客因为利益纠纷出来抱怨之类的，想分享下自己的看法（也算是自己处理房屋出租时的步骤）。问了投资版版主阿海是否可以也在此版里再发一遍，得到版主同意后在这里也分享给大家吧
看到版里有很多关于房东和房客在租金，房屋维护等等方面的纠纷，我想在这里给房东一些理性的建议：
我们身在异国他乡，如果你想在这里做任何有关利益方面的事情（这里尤指出租房屋）就最好按这里的规矩出牌。
作为房东：
房东想出租自己的房间或者房子给房客就要提前做好准备工作，这里的准备工作包括两方面：
主观的准备，你真的准备好了做房东么？假如你真的不能习惯和别人同住一个屋檐下那最好不要出租房间给别人，可能你会说那我经济条件并不是足够达到可以不出租房间就能还贷款，那么你就要学会妥协，因为毕竟房客入住进来给你交房租确实分担了你还贷的压力。你真的准备好了出租整套房子给别人么？这里会牵扯到房屋的维护，你提供的设备的维修，电费水费谁来交，整房出租租金是否会及时到账，房屋的花园谁来打理，等等。看了这些问题头都大了。出租前的一些手续作为房东的你如果没有做完全的话，那些问题会不仅导致你投资房没有任何投资意义反而会成为你的累赘。
所以作为房东下面做要的是客观的准备工作了：（政府网站各个链接已经更新至2016年最新版）
1. 一些当地的网站很有用： https://tenancy.govt.nz/rent-bond-and-bills/market-rent/这个是看你的房子目前在市面上和合理租价 https://tenancy.govt.nz/starting-a-tenancy/types-of-tenancies/periodic-or-fixed-term-tenancy/这个也是政府网站关于房屋租赁的，房东和房客的双方的利益自己如何维护 https://tenancy.govt.nz/starting-a-tenancy/types-of-tenancies/boarding-houses/这个是政府网站对于房间出租的介绍（不适用于房子整租） https://tenancy.govt.nz/disputes/tribunal/这个是如果要控告一方所需要的信息 http://www.tinz.net.nz/这个是一定要的，这是新西兰最大的房屋租赁方面的网站，里面有很详细的出租房屋须知的信息和租用房屋须知的信息。作为房客或者是房东都可以在这里申请个ID. 交年费，一般一年60块钱，就可以在这里找到所有出租房屋和租用房屋方面的合法的表格免费下载，然后作为房东还可以在这里查询即将入住的房客的Credit（信誉）, 这点很重要。
2. 了解了上面的信息，接下来就要按照TINZ那个网站的步骤或者政府的Tenancy网站上的开始做出租前的PaperWork了。 打印相关的Form，大家可以点链接下载。 这个表格是房东在对外公开你要出租房子做Open Home的时候给前来看房的人发的表格，他们如果当场填写了并签了字就代表他们同意房东之后可以查看他们在新西兰租房方面的信誉（Credit）,要留下他们的driver license号码在那个表格上。（这里做个重要提醒：一定要拿到登记人的driver license,不要护照！因为在新西兰的查credit的系统里，driver license的覆盖率是最广的！！）
B. 打印Property Inspection Report Form: http://www.tinz.net.nz/uploads/23359/files/Property.report.form1.pdf 这个表格是房东在正式决定要租给谁之前跟房客一起查看房屋状况时写的表格，主要是用来记录在出租给房客前这个房屋的状况，以便于日后对比房客搬走时的状况。两者必须是一致的。房东房客人手一份，同时在现场同时检查填写！
C. 打印Bond Lodgement Form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Bond-lodgement-form.pdf 这个表格是磅金表格，房客在入住前要交给房东的磅金，这钱并不是到了房东的手里，而是直接交到NZ Department of Building and Housing中心，他们保管，事后如果有房客弄坏房屋或设施，钱会从这里面扣。如果没有问题，房客退租时要主动申请要回这笔磅金。
D. 打印整租房屋的Tenancy Agreement: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Residential-Tenancy-Agreement.pdf[color=rgba(0, 0, 0, 0)] 整房出租的合同
E. 打印出租房间的Boarding House Tenancy Agreement：https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Boarding-house-tenancy-agreement.pdf[color=rgba(0, 0, 0, 0)] 房间出租的合同
F.打印给房客提前14天的通知关于拖欠房租的form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/14-day-notice-to-remedy-rent-arrears.pdf
G. 打印给房客提前14天的通知关于其他方面违反租房合同需要纠正的form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/14-day-notice-to-remedy-all-other-breaches.pdf
H. 打印给房客提前42天的通知关于终止租约因为房东要自住或者家人要住的form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/notice-to-terminate-periodic-tenancy-owner-or-family-moving-in-handwritten-template.pdf
I.打印给房客提前42天的通知关于终止租约因为房东要卖掉房子的form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Notice-to-terminate-periodic-tenancy-sale-of-house-handwritten-template.pdf
J.打印给房东提前21天的通知关于终止租约的form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Notice-to-terminate-periodic-tenancy-tenant-to-landlord-handwritten-template.pdf
K. 打印给房客提前90天的通知关于终止租约没有任何上述的原因的话，form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Notice-to-terminate-periodic-tenancy-landlord-to-tenant-handwritten-template.pdf
L. 打印给房客提前60天的通知关于涨租金的form: https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Notice-of-rent-increase-handwritten-template.pdf
其他的类似的表格政府网站提供的下载： https://tenancy.govt.nz/forms-and-templates/
3. 查信誉。 一旦注册了ID在WWW.TINZ.NET.NZ后, 交了年费同时拿到来看过房的人签了名留了ID的Tenancy Application Form, 你就可以在网站上输入他们的ID查看他们在新西兰租房的信誉了。这个很重要，因为有些人来看房时光鲜亮丽，但一查信誉就伤痕累累，有的同时还正在被法庭传唤，有的欠了之前房东好多钱，有的被之前的房东给告过，等等。房东就要选择劣迹最少的人或者甚至没有劣迹的人来租你的房子。这里再次提醒！要拿被查人的驾照信息去查！！
4. 签合同。Tenancy Agreement 请房东在这里一次性的加上你的租房要求，有任何事情就都放进合同里，白纸黑字说明了它。别到后面整得抱怨房客为什么不剃草，为什么在房子里抽烟，为什么。。，这那的。。房客如果当时觉得条件太苛刻可以选择拒绝，一旦签了字就代表着两方对合同和条件都没异议。一般这边房东整租房子都会放的条件基本上是：No pets no smoking inside of the property, Maximum (你要出租入住进来的人数）reside on the property, Tenant pays for metered power and water supply to the property, Lawns must be done regularly, No dumping rubbish in the backyard.
以上这些信息就是关于房东如何在出租房屋前要做的准备工作了。关于房客方面要注意的信息在www.tinz.net.nz上面也有，但不是很多。个人理解觉得因为房屋租赁这个事情如果房东一开始就没有切合实际，合理合法地做好准备工作的话，后面无论是房客还是房东所导致的问题就都会是你房东自己的问题了。毕竟签的租约可都是双方同意签字后的租约，里面的条款都是受新西兰法律保护的，保护的是双方利益的前提下。
有的朋友可能会说，签了合同甚至找了中介帮着看着房子还是这样那样的麻烦。要知道，出租房屋也是个“生意”，是生意就不可能一帆风顺。还是那个道理，遇到一切问题都按程序走就不会错，只要你开始开的头是合理合法的。如果是“麻烦”我觉得可能问题会来自于双方面的，如果只是来自于单方面（比如只是房客造成的），那势必是已经违反了当初签写的合同啊，就按照正常程序解决。提前给予要求其违反合同内容而做出纠正的通知，再不行就提前给予终止租约的通知（顺带一份法院传票，如果事情到了只能控告的地步的话）。
如果“麻烦”是来自于出租方的，那你就必须得自己解决。比如时不时的房客会跟你说房子里的heater坏了或者某个房间天花板漏水或者某个房间潮湿等等，这类问题你必须要自己亲自去看去查去拍照，一旦是房客造成的，仍然按照上面说的程序办事，如果不是房客造成的是你自己房子老化之类的，那你必须及时修理，毕竟房子也是你自己的。在你积极做出处理办法的同时（这里强调的是一定要及时积极处理），房客不可以以此为由拖欠房租（除非已经到了不能住的地步，那是另外一种情况了，或者你一拖再拖不解决问题的话房客也可以告你）
希望我写的和提供的这些信息可以让我们身在异乡的同胞们能够和平的合法合理的处理房屋租赁的问题，各得所需，实现双赢。而不再是一味的抱怨和指责了。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 以上所说的程序步骤同时适用于房子整租和房间出租。但是具体条例法规基本上是适用于房子整租的，对于房间出租（Boarding House)的具体条例法规请看：Boarding House Rules 房间出租 的规定条例
押金: 房东可以要求最多4周的押金,必须提供收据,押金必须交给Department of Building and Housing在23天内, 除非押金数额少于等于一周的租金的话就没有必要上交了.
涨租金: 房东可以提前28天通知房客涨租金,通知必须是written形式
合约: 必须是written形式的合约. 整房出租合同： https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Residential-Tenancy-Agreement.pdf 房间出租合同： https://tenancy.govt.nz/assets/Forms-templates/Boarding-house-tenancy-agreement.pdf 准则: 房东可以(不是必须)指定租房准则. 要给房客一份准则在第一天入住的时候. 一份准则必须展示在家中all the times. 房东必须提前7天通知房客准则有变. 房客可以控告房东如果其制定的准则unlawful.
锁: 房东必须提供足够的锁确保房屋的安全. 确保房客可以随时进出使用房客自己的房间,厕所等facilities at all the times. 房客不可以私自换锁, 房客必须归还所有的钥匙在租约终止时.
可以进入的权利: 房东可以随时进出房子. 房东也可以进入房客的房间不用提前通知,前提是: 1. 房客自己当时同意, 2. 房东相信房客房间里有任何紧急情况,甚至危及到生命或者房子的安全, 3. 房东需要进去修理东西,在房客的同意下. 4. 依照租赁仲裁法庭的要求.房东也可以进入房客房间如果提前24小时给了房客书面的通知。1.为了检查房间 2. 给买房子的人看 3. 检查房东要求房客执行的相关works在房客的同意下 4. 给卖房或者租房中介看. 如果进入了房客的房间, 房东必须: 不能动房客的财物. 必须以合理的方式. 必须不能威胁恐吓滥用权力. 必须不能在房客房间逗留太久.
终止租约:房客可以终止租约提前给房东48小时通知.房东可以立即终止租约如果房客造成房屋的损坏, 房客危及到其他人或者房子, 严重干扰别的租客.房东可以终止租约提前给房客48小时通知如果: 房客在接到补交拖欠房租的通知后的10天内还是没有动作的话. 房客使用房间用来做非法事情. 房东相信房客已经拖欠房租并且逃跑了的话, 房东会把通知带给房客的contact person. 其他的情况下,房东一般是给28天的提前通知终止租约.
基本的房间出租条例都在上面了，看原版的请去政府网站：https://tenancy.govt.nz/starting-a-tenancy/types-of-tenancies/boarding-houses/
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发表于 2012-3-4 10:18:40
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