免费看地分割交流，看好的地或者自己想开发的地可以抛上来聊聊

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2020-3-11 10:26
你这几个问题我能回答的不多，
FloodProneAreas Description：
Flood prone areas are topographical dep ...

一般市區地已經沒有保護樹之說了 看了一下UP GIS  也沒有notable tree  如果連title 都沒說就沒有啦

Mixed Housing Urban zone  達1100 平方米 土地又平整  如果管道都能連接的話（做traffic control 比拿鄰居同意強...) 挺不錯啊

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bodyhaven 发表于 2020-3-11 11:04
urban zone, 862平米，火车道旁边的地我没做过，这个需要问问planner有没有什么特殊的设计要求，不过降噪 ...

火車道旁的一般有所謂的Level Crossings with Sightlines Control  限制房子不能在建在鐵道旁邊的所謂approach /re-start sight triangles 裡面  奇怪是這塊地居然看不到這個control  也看不到UP有相關的鐵道噪音治理管制  - 建議樓主最好向council 問問核實一下

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aiyali 发表于 2020-3-11 11:19
感谢港神回复，门口那条路算是一条比较繁忙的路，不知做traffic control会不会有什么困难呀？您有遇到类 ...

OLD WAIROA Road 還行吧 不是主幹道 就是條collector road 而已 要怎樣做要和那些做Traffic Management 的公司研究了 他們會給你方案的

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bodyhaven 发表于 2020-3-11 11:22
THAB zone, 1700平米平地，雨水容易连，污水也算比较好连，洪水问题有点严重，要做洪水报告抬level。周围 ...

這塊地挺有趣 相信現在還是個工廠 居然被劃為apartment zone了...

相比其他THAB zone只能做到16m  這塊地可以建到19.5m 和mixed use zone相鄰那邊也完全沒有陽光角的限制 其他的也是一般的1m yard setback 和普通 outlook 規定而已 沒有要求要和mixed use zone 有額外的後退距離   當然前面鄰居他們都是建築物直接建在邊界上的 要不要都這樣建就看開發商了


這個zone 完全沒有停車位要求 所以喜歡的話 可以一個停車位都不提供  整條driveway 當行人道也可以 甚至種點花弄個雕塑什麼的 - Council 那幫傻B urban designers 或者看到會更開心....

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猩猩都叫兽 发表于 2020-3-11 12:33
这个确实是啊。。很神奇的划分。但是是块后座的地，所以怕限制比较多。一个国内土豪朋友准备投资我和他一 ...

只能說在舊制下這塊地其實也是Mixed Use zone （雖然當時的mixed use zone和現在的不是同一樣東西） 而那片地區又從來都是主街加點工業區為主的感覺 大南街又是公交線 所以大概就沒所謂了  可能就是鼓勵建多些apartment 給附近上班的工友？

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bodyhaven 发表于 2020-3-12 09:18
THAB zone， 909平米缓坡向上，雨水污水都比较好连，洪水问题可以忽略不计。driveway有点窄了只有3.1米， ...

不用argue了  同樣是THAB zone  可以完全不提供車位  車道改做單車徑吧  搞不好會加分的

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bloodelf 发表于 2020-3-12 12:13
谢谢两位大师，你的意思是，新盖的房子不用盖车库是吗，那只能street parking了。还是有车库的比较好卖出 ...

是的 因為鼓勵公交 這個zone 建房子不用提供停車位 所以那連帶什麼倒車位/車道的要求都沒有了 當然不管怎樣建 你也不能建超過這塊地的50% 還有陽光角等要遵守等  但不用擔心停車位/倒車空間這些連帶要求在土地使用上和房子設計的靈活性無論如何都是非常有幫助的  可完全沒有停車位的話好不好賣又是另外一個要考慮的問題了 -  世上沒有完美的方案 一切都講求平衡

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aiyali 发表于 2020-3-19 11:33
大神帮忙看看 5 braeburn place, 无尾静街的 无尾静街分割康嫂会不好批么?谢谢

沒有無尾靜街不好批分割之說  只是版主也提到地後面是條火車軌 可看Unitary Plan 也不像有噪音方面的特別限制 建議到council 問問求證沒有這方面的管制  因為機場附近有  當然也可能會好像公路旁邊的房子般  council會在分割時要求放consent notice 在title 上 警告買家可能有火車噪音 用來限制將來住客投訴On Track （火車公司）的權利....

之前帖子說的那個是軌道區汽車停車視野方面的限制距離  這個房子路軌在後面 和車道不會有衝突  應該用不上  

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bodyhaven 发表于 2020-3-23 09:20
future urban zone, 不好意思我对这个zone完全没接触过。。。还是让香港老哥给你解答吧。。 ...

Future Urban Zone 要和其他地塊綜合開發 地區也要在市政府的future urban land supply strategy 的開發時間表之內才能開發  一塊地本身基本自己是分割不了的 也要先申請所謂 plan change 將這個zone 由FUZ 變成mixed housing zones  才能分割 而改zone 的過程複雜性和成本本身比申請分割高不少 也要做公眾諮詢等  而在改zone前FUZ 其密度超低要當Rural Production Zone的規定來算 而RPZ 要80公頃才能分一塊 是的 80公頃  不是80 或者800平方米

有小溪更麻煩了 不管市區郊區 有水的地方他們都看成有各種生態價值什麼的 （郊區更看重了）可以讓分割變得非常困難甚至是不可能

不要給"FUTURE URBAN" 這個美好願望的字眼所迷惑  樓上的還是看看別的吧

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jessy2016 发表于 2020-3-23 15:05
感谢回复。邻居有说，这块地一半是规划的高密度区，一半是郊区。因为紧挨Drury Town Center。
是我朋友自 ...

坦白說我沒和你看地址  Drury 好像是在那些時間表之內若干年後吧  不過好像都不能獨立開發的 都要等"團購"才行 - 和其他地塊綜合規劃和開發

但河流這個在土地分割方面絕對是個負面因素....不管是市區和郊區

如果想知道多點建議你朋友到council 問問吧 - 如果他們現在還開的話..............................

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bodyhaven 发表于 2020-3-24 10:47
12 Dallas, suburban zone, 963平米下坡地，雨水管好连，污水在高位要加泵，有洪水问题要做洪水报告抬高l ...

Shared driveway 可能受title上的covenant等需要要和鄰居打招呼 （這個最好諮詢律師） 但一般不會影響council審批申請 他們只是看車道的寬度 坡度 能不能提供passing bay 這些 當然符合規定的倒車空間也是必須的 ....

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猩猩都叫兽 发表于 2020-3-24 22:51
大师和你探讨下，我看karaka靠近高速的地方，有些划分成了suburban, 但是没有基建。这个，和这个future u ...

老兄你在另外一個帖不是說預了疫情不會那麼快結束而會破產嗎？還看地？ 開玩笑啦哈

有地址嗎？我和你看看 那裡都是新分割出來沒房子的地塊嗎？ 應該是剛剛做了改zone/plan change （大概之前也是Future Urban zone） 才會這樣的新開發區吧 ？和還是幾公頃到幾十公頃的FUZ應該不是同一類啊  一般來說普通mixed housing suburban 的地塊最多就幾百平方米 如果分割完成有獨立titles 更應該是水電網煤 （你說的沒有基建是指哪種基建呢？）都到位可以開建了  應該不會像FUZ般還有幾公頃的面積呢

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猩猩都叫兽 发表于 2020-3-25 09:49
是啊，是要破产了这次。。但是房子能保住啊。。哈哈。只是生意估计悬了。

地址，比如120 Normanby Rd吧 ...

Hingaia 這個區據我了解前Papakura District Council 在Unitary Plan 制定前已經做了大量規劃工作 plan changes 也是做的如火如荼 這些地除了mixed housing zones 外還有一大堆額外要求 precinct plans 什麼的 位置也基本處在比較靠近主幹道/公路附近  而你也看到附近基本也都是已經建好的mixed housing zones 現成的民宅了 所以可以猜想到應該是這個原因   但遠一點又是所謂黃區和郊區zones了  雖然很多在現市區附近的例如long bay 其實都有這樣的情況 都是前朝councils 已經規劃好的半城半鄉開發區 但又未完成的 - 大概是不希望前功盡廢吧

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wobabamamajieji 发表于 2020-3-25 21:18
请港神 看看这块地好不好分割和能分几个房，多谢 27 edmonton rd henderson。

這塊地 地大 mixed housing urban zone 房子也有足夠空間做車道 只是房子有點居中 還有因為地勢問題  雨水管道不確定能不能連接 也有點洪水問題 - 這個需要諮詢管道工程師  

如果可以連接 在現房子不拆的情況下 在非常小心設計下 前後多建4個 （聯排）或許也可以 （需要樓主確認一下）如果可以拆當然可以建更多了

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猩猩都叫兽 发表于 2020-3-30 10:48
请叫一个问题，之前我记得香港人说如果是没有房子的裸地，分割就要严格按照面积了，不能像带房子设计那样分 ...

看了一下這個地址 Council GIS沒有顯示這塊地已經分了啊 每塊地還是2000多平方米呢 你確定這個新分割的申請裡沒有包括房子設計樣式？這個要看原分割申請文件材料才知道

還有這個是mixed housing suburban 不是urban 呢

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猩猩都叫兽 发表于 2020-3-30 11:16
看这个 https://www.barfoot.co.nz/property/residential/waitakere-city/green-bay/section/784824

這些都是地產和title Survey Plan 的資料 不是Council 分割申請的文件  廣告圖片顯示是200多  但survey plan 也不會顯示到底申請有沒有帶房子設計啊 這個必須要看原分割申請文件才清楚

而每塊地的買家也需要按照這個已經批出的設計樣式來建  不然只能重新申請

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猩猩都叫兽 发表于 2020-3-30 11:51
这也是我的怀疑。但是如果是带着图纸申请的，这么卖岂不是误导吗？我觉得中介不会犯这种错误吧？按理说应 ...

我不能說這個是誤導 只能說廣告沒有顯示這是需要根據council 批出的房子樣式來建而已 (我不清楚這是不是 land and house package 的定義)  可以的話還是問他們拿一份原來分割的consent 文件來看看比較好 - 當然我相信中介一般不會expect 你會這樣做

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vowoov 发表于 2020-4-2 10:30
大师麻烦请看下67 Luckens Road , West Harbour 谢谢！！！想分成两块把现在的房子挪到后面那块, 不知道dri ...

看了一下  車道目測大約有3.8/3.9米 挺寬啊  沒問題的  只是雨水管要連到馬路上

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abc888 发表于 2020-4-3 05:04
请2位大神帮忙看看
57 willerton ave, 我家房子，目前在出租，租客住在里面
55A, willerton ave, 邻居家房 ...

如何直接做？他沒有你們同意就衝進來你家鋪管道嗎？

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abc888 发表于 2020-4-3 21:46
是的，因为我们平时不住那里，租客住在那边
他们家旧的水管爆了了，想埋新的水管，就想把自来水管线埋在我 ...

你確定這條鄰家的食水管是在你們地嗎？是租客和你說他們走進來挖地鋪管？如果是的話 情況有點嚴重啊

如果是這樣 可以先找測量師來驗測證明他們管道的位置 確定了是在你們家地上的話  恐怕要找律師給他發律師信了

是的  一般應該可以放回你們那條JOAL 公用車道下面  如果他們在你們地下做管道 他們要你同意也要放easement 在彼此的 title 上  視乎管的具體位置和深度 有可能會影響你的分割

不過你家也不大  459平方米還包括這條JOAL (公用車道)  雖然是urban zone  大概不拆現房子的話可以多分一個建一個小型的吧 拆的話可以建個小聯排這樣子

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abc888 发表于 2020-4-3 23:52
房子是出租，给PROPERTY MANAGER管
后面邻居找到出租管理公司，要我们同意他在我家BOUNDRY沿着driveway的 ...

噢 你之前沒說你物業管理代你簽了呢？ 如果是這樣 恐怕有點難了 你只能追究你這個房管啦  這樣做需要有相關圖紙顯示位置吧？沒有和你談做 easement 的問題嗎？

就是可以多做一個 共兩個 如果維持現在房子 只能建一個比較小的  拆了的話大概可以建兩個小聯排 - 當然這個需要像版主般的設計師確定

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abc888 发表于 2020-4-4 00:40
物业管理是代替我给邻居提条件，但是没有我的书面签字同意，反倒让邻居签字承诺那2条。没有跟我谈做EASEM ...

這個恐怕你真的要找房產律師諮詢問問了 包括你房管在過程中有沒有做錯讓對方誤會你已經同意 而easement 是在雙方的title 上顯示這條屬於他的管卻在你家地下流過的一個法定標認 也是律師負責的範圍 一般也應該需要你參與吧

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zhong5487 发表于 2020-4-4 19:14
可以吧，我前几天还问过设计师啊，说是可以的，只是很多人觉得那种urben zone的地＋个两房非常不合适，都 ...

只能說你的設計師可能誤會了  Auckland Unitary Plan 下 mixed housing urban zone 不太能做最多65平方米大的 minor dwelling  如果非要做 需要申請resource consent  因為和這個zone的政策相違背  級別還是難度最高的 non-complying activity  所以不一定能批  但有趣的是 這個zone 卻可以做達3個"dwellings"  "dwelling" 要求當然比"minor dwelling" 多  與其申請minor dwelling  council 可能索性叫你多建一個一般房子(dwelling) 算了

如果你非要建minor dwelling 不可  又不想冒險  只能找 single house zone 的地了

如果只是兩個房間這個可是sleepout  (是 accessory building  而不是minor unit)  不放廚房的前提先下  如果符合其他規定例如建築覆蓋率這些則可以

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zhong5487 发表于 2020-4-4 21:34
哦，你的意思是说两房一厅只要不加厨房，也是可以的，也是最大65平米吗？ ...

不加廚房的話就不是 minor dwelling了 本身沒有65平方米的限制  但和主房子加起來不能超過這塊地面積的百分之45 這個是建築覆蓋率的規定 - 當然 還有其他的例如花園面積 房子退後距離這些

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abc888 发表于 2020-4-4 21:43
请教LZ和香港人
如果假设，是同一块地，其他都一样，只是ZONE不同而已，上面有个老破小房子，规正面积640平 ...

看不懂你說的是什麼意思呢？ 是哪一塊地? 你給人鋪管道那個？ 開始時說同一塊地 但結尾為什麼又會說有兩塊地？

不好意思 看不太懂呢 還是你只是想問mixed housing urban 和suburban 的分別？

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wobabamamajieji 发表于 2020-4-5 15:20
请港神帮我分析下这块地，67 alberton avenue 我想在前院建一个180平米的两层房子，草图画好了，地下有两条 ...

抱歉 管線/建築成本這些就不是我的專業了 幫不了你啦

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wobabamamajieji 发表于 2020-4-6 11:55
那根据你的经验，这块地能不能分割？

在這個zone  如果可以建房的話就可以分割 （當然坦白說你這塊地還有現房子前面空間其實就不是很大）  但管線這些必須先要和工程師先處理好 也有你說的成本方面的因素要考慮 -  這也是所謂 ‘可以建房’ 的一個條件

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云迪 发表于 2020-5-2 02:43
陌生的香港人你好，上次就请教过LIM上面那些叉叉点点的东西，非常感谢你的回答，让我了解，我想借着再问 ...

Title上面的中國trunk sewer 大概就是說你想買這塊地有條大污水管吧 具體還是要看相關有號碼的那個文件才知道 一般應該也有council 的easement in gross 在上面讓council 或者watercare 有權進入院子維修？ 最好找律師看看 雖然說白的 我不覺得律師（尤其是華人的）好懂這個 他們大概就和你拿著文件然後看原文照讀吧

至於LIM上的那些藍色xx 是所謂的洪水管理區 這個卻是非常普遍（不是說會有洪水 是他們想管理而已）  一般如果你增加所謂“不透水面積”（例如加建 鋪水泥等）多於50平方米都要做所謂的 mitigation measure 就是要做雨水罐的意思 如果自住什麼都不做也不需要擔心這個  

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NZ人间蒸发 发表于 2020-5-5 14:40
请问这个在single housing zone的要怎么分比较好！43 Lawrence Crescent, Hill Park

代樓主答一下 除非你能把前面房子移一下 後面騰出600+ （不包括車道）否則不要想分割了 還不用說這個房子有歷史古蹟overlay 呢 移房子也不一定容易

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NZ人间蒸发 发表于 2020-5-5 16:17
谢谢你，还有一个问题，因为这个是行洪线和flood zone的地，目前的房子是两层结构，楼下有卫生间没有厨房 ...

房子如果是2013年9月已經存在的 可以申報building consent 加廚房變成屋裡的2nd dwelling  但這個屋裡的 2nd dwelling 也是一樣  要有600+ 淨面積的地才能分割

但是由於有洪水帶的關係 在洪水帶上面現房子改建變成更多的所謂 “more vulnerable activities“ （第二住宅/2nd dwelling當然是一種） 需要另外申請resource consent  也要先做洪水報告看看要不要墊高房子