免费看地分割交流，看好的地或者自己想开发的地可以抛上来聊聊

陌生的香港人

variable 发表于 2019-10-14 09:51
你好，謝謝你的回復，如果鄰居不肯讓外開怎辦？有法律相關的條文可以要求他們同意嗎？問題是鄰居知道要多 ...

如果市政府同意的話 可以用Local Government Act 1974 下面的強制機制 (s460 / s181)  但由於是強制 所以程序公義上非常重要 必須提供雙方的溝通過程書面證明 考慮觀點  然後由council委員會來決定  任何一方還能就決定上訴到區域法院 (District Court)

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take-away 发表于 2019-10-22 20:49
麻烦帮我看一下213 sturges road, henderson,  是single house zone, 能不能拆了旧房，在后面盖个住房，前 ...

顧名思義 single house zone 其規定是 "one dwelling per site"  一塊地多於一個房子都是所謂的NC （non complying activity 申請比較困難）所以一般很難這樣建 你必須先分割 創造一個不包括車道也有600平方米（net site area） 加能放一個10x15m 長方形所謂的shape factor 的 vacant lot  （前面房子的lot也最好盡量滿足這個zone 的各種要求）批了後完成相關三通一平 拿到S223/224C 和後面新空地的lot的title 都拿到了 才能開始在後面建房  這才是所謂的Single House zone  

如果你不分割 或者在分割批了但工程沒完成在拿到title前則只能做個面積不多於65平方米的minor dwelling  不能建大 當然房子也不能獨立賣出去


Ridgeline Protection Overlay 是保護這塊地旁邊Waitakere Range 的山脊線的視覺景觀的限制 建房的話必須要找landscape architect (景觀設計師) 做景觀設計圖甚至景觀評估 在申請resource consent 交上去

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ilooking 发表于 2019-10-26 22:33
你好 能帮我看看吗？非常感谢 207 Sparks Rd, Hoon Hay, Christchurch

基督城的case 可以和你看看  不過目測Residential Suburban zone 可以多建一個啊

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Kiwi先生 发表于 2019-10-28 07:38
你好，请帮忙看一下1 Griffith Place, Te Atatu South, Auckland.

我这个房子是三个Unit，三个信箱。但tit ...

好像找不到這塊地的地址 確定沒有拼錯？

這地目測是在Mixed Housing zone 裡  可以分割成3個  但這些改建是合法有拿過建築許可嗎 如果沒有你可能要申請COA

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bodyhaven 发表于 2019-11-7 21:02
THAB zone, 425平米。。这也忒小了点儿。。雨水我不确定能不能连后面的watercourse，这个要问一下civil e ...

好久沒插嘴哈 不過這個是THAB zone  如果管道OK  不用做獨棟聯排 但可以用來建apartment 啊 這個zone也沒有停車位和manoeurving 等的要求 所以地小點窄點應該不是問題 就直接層層疊的建上去吧 反正每個住宅單位的最低面積就要求30-45平方米而已 也可以建到5 6層等  當然這個zone還是要遵守每個單位的其它要求 尤其是每個房子的內部佈局 和房間outlook 啊 deck啊甚至urban design 房子外觀設計如何融合到附近環境這些還是要講究的

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bodyhaven 发表于 2019-12-9 23:14
不客气。应该是没有影响的，保险起见还是让陌生的香港人来回答一下吧。 ...

老闆好 沒影響 這個東西主要用來量度河流健康水質 生物多樣性等的指標 好像差不多每塊地在Unitary Plan GIS/LIM幾乎都有這個東西  不是urban 就是 rural  - 我也不知道為什麼council將這個東西標誌在每塊地上

當然如果地真的是有河流 或者附近有河流  那對分割就絕對有影響了

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isabellalisixu 发表于 2019-12-9 23:57
谢谢两位的回答，请教一下香港人，这块地有些当初（1976年）有写 being road reserves on deeds plan,请 ...

你是哪裡看到這個呢？ 1976年？ 現在是馬路了 還是一塊一塊地 ？

是新開發區分割地嗎？ 有沒有看過最新的Deposited Plan ？有沒有看到顯示是 vested to road 之類的字眼？

如果是舊區  那應該沒有什麼好擔心了 畢竟是1976年什麼的  上世紀90年代開始 如果要建新馬路的話影響到私人物業的話 房子一般會有所謂的road widening designation 顯示在LIM上面說要收前院多少米地什麼的 當然如果還是擔心 最好還是拿這個資料去奧克蘭交通局 （如果房子在AKL的話）或者所屬council 問好了

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isabellalisixu 发表于 2019-12-10 10:48
谢谢您的解答，我是在title第二页的图上面看到的，这块地在manurewa,现在是慈善组织的地，他们拿出来在卖 ...

如果是title plan 看上去是好舊的 (1976?)  LIM 也沒說有designation 那大概也不用太擔心了

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bodyhaven 发表于 2019-12-11 11:34
哦，不好意思回错人了，73 ARRAN ROAD BROWNS BAY，suburban zone, 745平米大下坡，车道理论上不够，找pl ...

車道這些不夠就不夠  真的能argue 的只有申請人自己請的私人交通工程師用相關交通設計軟件來顯示  但最後建議批准與否也是council 的 development engineer 而不是processing planner （審批的planning官員也是聽他的）  不要太高估planner的能力哈

不過這個在GIS 量了一下  目測邊界和現在房子的距離好像有2.6m  如果只是後面建一個 其停車位能提供符合規定的倒車空間 現在房子屋簷和這個車道上面的淨空距離（3.8m）也能符合那應該問題不大 可以試試

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sgggggs 发表于 2019-12-11 08:45
目前有人成功分过single house zone 的地么？
528 beach road后面土地应该能分出净面积600+来，但老房子挡 ...

看了 前面房子的確比較麻煩 可以砍掉一部分嗎？

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bodyhaven 发表于 2019-12-11 11:26
suburban zone，有一些viewshaft最好打电话问council关于height limit。污水容易连，连雨水有点远。1130 ...

這個火山景觀的高度限制為43.5 - 53米 而現在地面的高度才29米左右  放心 你不可能建得那麼高的哈

至於3.1米車道能分多少個  這個好看整塊地的發展佈局 能每個房子都完全能符合倒車空間是必須的 建的越多那些亂七八糟的什麼行人道（就差沒叫你建個單車徑甚至公交線了）都可以讓他們要求出來了  建議有設計草圖大致site plan後和council開個preapp 吧

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ilooking 发表于 2019-12-11 13:15
谢谢 请问我应该咨询基督城的什么部门呢？

當然是你們Christchurch City Council了 （我之前到基督城無聊的去你們council大樓逛了一下哈  竟然感覺比奧克蘭市政府大樓大氣 好像還有華人市議員） 不好意思 之前忘了和你看了

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sgggggs 发表于 2019-12-11 21:36
谢谢，砍掉一部分旧房子是为了给后面房子的drive way提供空间么？
目前好像还没听过有人分过single house ...

砍掉房子一部分當然是為了車道  不然是為什麼呢？

可以的 single house zone 前面/現成房子不用600淨面積 可以當existing development 來處理 existing development 沒有最低面積要求 後面的vacant lot 夠就可以 當然還要符合所謂的shape factor

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gravel 发表于 2019-12-12 16:58
麻煩大神邦看一下，26 Sunnybrae Road, Hillcrest, Auckland  謝謝 現在已經有1號和2號cross lease了 想分 ...

你是兩個crosslease 的屋主嗎？如果不是 談好了再說吧  搞不好可能出現邊界糾紛 成本分擔也最好先找律師確認兩家的分擔（雖然通常都應該是50/50吧？）

如果是的話或者都做好了的話  需要申請分割許可 但相對簡單 需要找畫圖的選擇新開出來的兩個lots 在新邊界下如果comply 相關規定 管道也要能獨立連接 加車道提升等就可以

當然真的要拿兩個freehold titles  這些管道分流/提升工作是必須先完成的

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gravel 发表于 2019-12-13 10:59
我們兩家鄰居已經商量好了，謝謝。請問您對這中分割的費用瞭解嗎？大概幾個萬？ ...

很難說 每塊地的情況都不一樣 要保守估算 council 對一分二的分割參考報價由畫圖/報批到做好所需的工作是12-15萬 就變freehold 可能會便宜一些吧

不過和鄰居最好找律師將雙方意願和承諾以法律文件方式定下來約束兩方面  不然其中一方突然反悔反口或者對所定邊界最後提出反對以致最後泡湯是經常會出現的事情

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sgggggs 发表于 2019-12-17 21:32
Unitary Plan的新規定全部边界都至少是2.5m+45度了吧

樓主可能說錯了 如果房子旁邊是open space zone   公園如果面積超過2000平方米的的話 沒有HIRB限制

其它zone 例如mixed housing urban/THAB 等高密度的   可以用3m+45度

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庙小二 发表于 2019-12-27 19:53
107 bond crescent 能否看下 ，车道今天去量了下 大概2.8-2.9米。不知道是不是有机会分割一个300的带车道的 ...

回答一下第一題  車道2.8-2.9m寬如果只是分割一家 只要後面房子能提供符合規定的倒車空間 屋簷如果和車道重疊要至少離地面有3.8米 那就應該不是大問題 反而如何去處理和前面房子現車道的關係可能要比較小心 因為council一般不喜歡一塊地有太多車道 尤其是地比較窄的話 太多車道不只不安全 還有urban design (streetscape) 的顧慮   而新車道不能和地現有/其他車道距離過短  一般至少要6m 可能需要和現車道合併？

另外後面如果有房子設計的話 沒有最低面積要求 但如果你不放房子設計 空地分割的話mixed housing suburban zone 你需要至少400平方米 淨面積（不能包括車道）+ shape factor (就是確定地不只大 還要夠寬) 才可以  目測好像是達不了？

雨水管在馬路 先問問工程師能不能連接再說？

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庙小二 发表于 2019-12-28 08:23
感谢感谢 应该后面会放房子，否则肯定不会到400.
现在就是前后车道你说的 我也没太明白。前面的房子也没啥 ...

好吧 那就不要說前面這個是車道 就是說前面房子汽車出入的地方也行  分割設計需要兼顧新車道和這個地方的距離和關係  反正前面fence後兩條車道水泥面積多少也有規定  看來共用/合併是比較好的解決辦法 (雖然要做ROW easement)

不過 就是建房子後面目測也不是很大 所以這個新房子恐怕也不能建太大了

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bodyhaven 发表于 2019-12-29 20:33
suburban zone，/809平米，雨水污水都有地方连，没有洪水问题。在高压线底下，在高压塔旁边。我记得离高 ...

高壓塔就在隔壁 是挺麻煩的 還要說national grid yard uncompromised 的overlay 政策是不鼓勵在這些高壓線旁邊再多建房子/分割  不只是考慮居民健康/安全 也為了它們Transpower 的整體電網運作不受密集化影響   所以最好先和Transpower 打個招呼和拿他們同意  這基本是必須的

視乎電塔等級 (Transpower 會告訴你) 其最低距離 （架空/地面的）都會有所不同  如果達不到要求至少要電力工程師（electrical engineer 證明footprint /分割是安全的 他們才會考慮  但另一方面 unitary plan 的政策也說明這些地區不鼓勵分割  所以在開始投入任何金錢前和council先溝通（例如開個pre-app）也是必要的

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OHenryO 发表于 2020-1-15 00:44
请教热心楼主和陌生香港人大神帮我看一下3 Banff AVE, Epsom怎么分割合适？
1.geo map查有四颗notable tree ...

1. Unitary Plan 資料顯示這四顆樹都是所謂scheduled trees  屬重點保護樹 由於不知道具體位置好難評論如何影響  但要砍基本比較難 相信至少需要notified （就是申請要做公眾諮詢）建議先和council 開個會再看看有沒有可能砍或者遷移？ 但如果非要砍 哪怕一顆也不容易 （除非arborist 能證明要砍的這個樹其健康有嚴重問題甚至可能塌下來對公眾安全有威脅） 因為要砍這些樹 不單是council的事 政客 社區 保育團體等也會盯著council   而如果真的批了 本地傳媒例如Herald等更會推波助瀾出報導批評- 這些都是council想避免的

2. 這個看不懂是什麼問題

3. 如果你不移走現在這個房子那大概就只能做一兩個獨棟房子而已  


這塊地目測沒有公用雨水管道啊 問過工程師沒有？

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OHenryO 发表于 2020-1-15 12:03
非常感谢，树这个问题还真是无解。aborist也不理解我家这几棵树为什么受保护。 ...

要在保留現在房子的情況下 單在前面那4棵保護樹的範圍裡建房/分割恐怕是不太可能的了

但如果你可以拆了現在後面那房子 在後院騰出來的空間就可以在不碰前面四棵樹的情況下建個apartment/聯排什麼的（當然還有之前說的雨水管的問題要處理）THAB zone 建房子不用提供停車位  所以應該也沒有什麼車道問題 (除非你非要每個單位做車位不可 那就要做符合規定的車道 那就可能會碰到這些保護樹 要知道在它們的樹根旁邊做車道施工什麼的本身也需要他們arborist 的嚴格審核和令申請複雜化) -  看你想怎樣了

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lvruida 发表于 2020-2-12 19:24
谢谢，这个在不动当前房屋的前提下，有可能把前面空地分出去吗？

這塊地問題不少 不只是樓主提出的問題 還有mt wellington 火山景觀限高和附近有高壓線的分割限制

先不說這些限制  如果想不拆前面房子情況下做空地分割的話你至少要在不包括車道的情況下這空地需要有400淨平方米（net site area)  而這400平方米裡面還能放置一個8x15m 的長方形進去才行 用來確保地是夠寬  而這個長方形更必須在所有洪水帶外面 觀乎這個洪水帶在這塊地的幅度 目測是達不了的  所以還是不要想了

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bodyhaven 发表于 2020-2-18 21:39
suburban zone, flow 2, 604平米，平地，雨水污水都有地方连，但可能都需要升级。好像是有一条暗河在地下 ...

GIS 看到有條藍線物體跨越地的中間 看圖片現場情況卻不像真的是河 當然這個需要測量師去現場確認 如果有河那基本就不能分了 畢竟地那麼小 10米不能建東西已經不行 還不要說可能的20米esplanade reserve 要求 - 如果現場附近根本看不到有什麼河 那大概是電腦系統顯示方面的問題

還有 沒有看到地有和 national grid 有關的電纜鄰近分割的限制

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liuyuzhuang 发表于 2020-2-21 22:19
你好，我在西区有两栋房子，2013年购入，当时就是一块地上两个独立房子，地有接近1000平，前屋主做分割做了 ...

看不太懂你的意思 什麼是分割做了一半呢？然後你是花10000完成另外一半是嗎？ 現在地是不是兩個titles 都出來了 - 每間房子一個title 了？

如果現在已經是兩個獨立titles 的話  兩個都賣當然比只賣一個利潤多些  而如果就一個title 那你無論如何都只能兩個房子一起賣 （價錢恐怕也不會比獨立賣的多）問題是除了開發商哪有人胃口那麼大一次過要你兩個房子？ 如果是有兩個titles 那你現在只賣一個 將來再賣另外一個  將來賣不是可能價錢更高？ 沒賣那邊的地畢竟還是你的 你也沒有損失啊  我有理解錯你的意思嗎？

不過你就是之前分割了 現在也沒影響啊 這塊地不是一開始就有兩個房子嗎？地有1000的話 假設不是single house zone 等 或者有奇怪各種問題的話 （例如非常長車道 一半是樹林之類）它算非常大了 你不賣索性再重新申請分割  拆了多分3個或者還可以呢  

陌生的香港人

liuyuzhuang 发表于 2020-2-24 22:47
多谢您的指点，不好意思我可能没有说明白，我经过分割现在是两个独立的TITLE，我是想卖掉其中一个房子， ...

好的 現在看明白點了 如果已經有兩個titles 那當然先賣一個  如果不是急著用錢的話 相信先賣一個 然後過些時間再賣另外一個的利潤高 當然實在也要看情況 畢竟沒人知道將來的事

我說的是現在unitary plan mixed housing zones (suburban/urban) 都容許建3個房子和就此進行分割 所以如果這塊地是屬於這個zone的話  你大可以選擇找設計師先就你這塊地先設計3個房子 然後做分割申請 地那麼大 （是前面地還是後面地呢？希望不是被大部分車道佔據）如果沒有其他大問題應該可以容易分3個出來 當然你要負責申請建築費用 但這樣分三塊出來應該也肯定比你只能賣兩個的強

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chunyu 发表于 2020-2-29 19:14
很惊讶你这么耐心的一一回复大家的提问：如果是中区heritage zone，做改造好还是重建好？？谢谢 地址：8 Pu ...

現在奧克蘭沒有heritage zone 只有Special Character Overlay 視乎房子外觀/結構情況 一般不鼓勵全拆 最好先和Council hertiage 部門開個會 （還要花點錢做點圖紙）雖然結果還可能會是不支持拆房 -  所以結論是改建比拆/重建好

陌生的香港人

chunyu 发表于 2020-2-29 19:27
如果历史上是cross lease, 想改fee simple,一般要花多少钱呢？是否有必要呢？前提是邻居不愿意共同负担费 ...

想改fee simple 首先要你cross lease 鄰居同意 （不止口頭 還要書面 以防對方後來會反口 這些見得太多 開始時說得好好的說沒所謂 到真的申請就這樣那樣 最後做不成）邊界哪邊大哪邊小 成本攤分也最好有同意書說明清楚 （如果他們不同意 你就當然要自己出了）花錢主要在找工程師做管道分流做設計 車道可能也要提升  然後申請分割許可  再做餘下的各方面管道/車道工作 如果一般一分二的全部做完 生地變熟地 拿到獨立titles 要12-15萬（看council網頁）那大概這個可能會少幾萬？ 因為所需相對新分割簡單

沒有沒有不必要這個說法  反正獨立之後大家都有法定的邊界 地是真正屬於你自己的 不是什麼沒差別的共同擁有 用什麼都要人家同意  可如果對方加建改建 法定邊界上 council 的所有planning 方面規定（例如陽光角 邊界最低退後距離這些）都會有效 （crosslease 則不適用 因為相方沒有法定邊界） 如果他們違反了 council則會替你出頭要他們拿你同意 反之亦然

而就是要賣房子  一個freehold 的房子當然肯定比crosslease 受歡迎和能賣好價錢

陌生的香港人

超声波 发表于 2020-3-6 00:07
请问一下大神，机场航线上高噪音区，有机会申请到分割盖房吗？或者推到重建呢？谢谢。

合同上明确写了：

High Aircraft Noise Area (HANA) 基本很難 如果是MANA (Moderate Aircraft Noise Area） 還好點 你也看到了 基本上 “no further development on the property might by possible”   雖然不一定是council原文 但也相差不遠 Unitary Plan 說 New activities sensitive to aircraft noise (excluding tertiary education facilities) 而所謂的sensitive to aircrafe noise 就是住宅用途 是所謂PR  就是Prohibited Activity 的意思  主要擔心長遠來說過多民居會投訴機場噪音甚至影響其營運  所以連申請都不會考慮 想買來分割就不用想了

推到重建不增加房子大小密度等情況則相信可以 但最好和council 了解一下  但噪音報告和相關隔音措施是必不可少了

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2020-3-5 22:52
不好意思，这块地属于single house zone, 我基本接触不到这个zoning所以经验也很少，要不问问陌生的香港 ...

如題 是single house zone 1024平方米不錯 應該可以弄一個600+的新地在後面 前面房子沒有最低面積要求 但可是....

1. 現房子好像位置比較居中 可能要拆一部分做車道？

2. 地好斜 後面一直往下坡 偏偏雨水管又在馬路在比較高的位置 大概不能連接 最好先諮詢管道工程師有什麼方案

解決這兩個時期  這塊地大概能分一個

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2020-3-10 20:45
suburban zone 街角上坡地，808平米雨水污水都还算好连，有洪水问题要做洪水报告要抬高新房level。街角地 ...

不太同意 街角地雖然沒有陽光角管制  但有front yard setback 這個 是mixed house suburban 的話至少兩邊臨街的邊界其3米以內都不太能建東西  還要兩邊都要有50%是草地  當然違反的話可以申請括免 但畢竟不能超太多 至少就不能像其他邊界只留1米

另外  在交通交匯處地10米以內是Vehicle Access Restriction area  做車道都要另外申請RC   這個一邊是無尾小街還好  但如果其中一條是主幹道的話更肯定不能直接倒車到路上  要騰出挺多地方做倒車空間  不行的話甚至要做交通評估

雖然這兩個都沒有陽光角般需要鄰居同意  但也不能說是很有利呢  畢竟變相可發展土地面積確實是少很多了 甚至可以比陽光角更局限